Blog

Co nieruchomościom może przynieść Nowy Rok?

Wirus nie jest w odwrocie, w związku ze wzrostem zachorowań w Warszawie istnieje ryzyko, że stolica zostanie tzw. „czerwoną strefą”. W sieci pojawia się wiele teorii dotyczących tego, czy wirus jest, czy go nie ma. My nie będziemy się zajmować ani pandemią, ani żadnymi hipotezami na jej temat. Możemy jednak przyglądać się efektom obecnej sytuacji i próbować, w jakimkolwiek stopniu przewidzieć, a jakim kierunku będą szły jej skutki.

Zanim, w Marcu ogłoszono pandemię, na rynku nieruchomości podaż „rządziła” popytem. To sytuacja dość rzadka, ponieważ z reguły jest odwrotnie. W normalnych warunkach decydował „Klient”, czyli ten, który miał pieniądze. Do Marca tego roku to właściciel mógł, poniekąd „przebierać” w ofertach najmu, niejednokrotnie organizując tak zwane „castingi” na najemcę.

Dzisiaj sytuacja zmieniła się o 180 stopni. To właściciele prześcigają się w promowaniu swoich ofert. Wielu decyduje się na podniesienie standardu, przy jednoczesnej obniżce czynszu ofertowego. Brakuje turystów, expatów, a studenci, na których tak liczyli, w większej części pozostaną w domach i będą uczyć się zdalnie. To sytuacja bez precedensu, wiele mieszkań stoi pustych, a do agencji wpływa wiele ofert oddawanych na wyłączność.

Dlaczego?

COVID spowodował, że klienci coraz częściej decydują się na taką formę współpracy, bo, w wielu przypadkach zaczęli zdawać sobie sprawę, że jest to bezpieczniejsze. Mają kontakt tylko z jednym agentem pomimo, że współpracują z większościami agencji. Poza tym negocjacje z klientami, dotyczące zarówno sprzedaży jak i najmu wymagają dużej elastyczności, cierpliwości i zimnej krwi, bo tam, gdzie chodzi o pieniądze – zawsze pojawiają się emocje.

Choć ofert sprzedaży spływa stosunkowo mniej, aniżeli w analogicznym okresie, w zeszłym roku, stopniowo rośnie liczba transakcji. Pojawia się więcej, zaawansowanych rozmów dotyczących właśnie umów wyłącznych. Rynek nieruchomości wstrzymał oddech i istnieje duże prawdopodobieństwo, że sytuacja nie zmieni się do końca roku.

A co będzie w Nowym Roku?

Trudno się spieszyć z przewidywaniami, ponieważ sytuacja epidemiologiczna, w Polsce cały czas jest niestabilna i wydaje się być nieopanowaną. Trudno zakładać, co będzie się działo na rynku nie ruchomości nie patrząc przez pryzmat całej gospodarki. Ceny mieszkań, jak dotąd spadły zaledwie o kilka punktów procentowych. Mieszkania się sprzedają, głównie za gotówkę. Większość branż ucierpiała na pandemii, ale są i takie, które się bogacą (IT, e-commerce etc.). Nie wiemy, jaki krok zrobią banki i, w którą on będzie stronę. Dodatkowo, tarcza antykryzysowa okazuje się niewystarczająca i firmy, w przyszłym roku będą potrzebowały jeszcze większego wsparcia ze strony rządu. To wszystko może się mocno odbić na rynku pracy, a dalej – na całej gospodarce, w tym na rynku nieruchomości. Jeśli zatem sytuacja się nie zmieni, spadek cen mieszkań jest możliwy, już na wiosnę. Jeśli nie banki nie zliberalizują obostrzeń przy staraniu się o kredyt, liczba potencjalnych nabywców będzie mocno ograniczona. Poza tym, klienci, kupując mieszkanie, w większości biorą pod uwagę możliwość ewentualnego wynajęcia, nawet, jeśli kupują dla siebie. Jeżeli jednak wysokość czynszów nadal będzie się obniżać inwestowanie w zakup mieszkania może okazać się nierentowne i istnieje prawdopodobieństwo, że wymusi to spadek cen.

Obecnie, trudno jakkolwiek rokować. Faktem jest, że współczesny rynek nieruchomości przeżył już kilka, mocnych kryzysów i prędzej, czy później znowu się ustabilizuje. Póki co, mieszkanie sprzedać lub wynająć jest coraz trudniej dlatego też coraz więcej klientów decyduje się na współpracę z agencją. Wielu właścicieli liczyło na wzrost cen i teraz, na jesieni zdają sobie powoli sprawę, że czas nie zawsze działa na korzyść. Kupujący zaś, w dalszym ciągu liczą na spadek cen, choć, z uwagi na brak precedensu ciężko go przewidzieć. W Warszawie powstaje duży rozdźwięk w cenach ofertowych, waha się on średnio od 9500 PLN za mkw. do 15 000 PLN za mkw. Najbardziej stabilny pozostaje rynek PREMIUM, ze wzgląd na swoją specyfikę nie można go porównywać do reszty ofert na rynku.

Pandemia trwa w najlepsze, tymczasem nauczyliśmy się już, w dużej mierze dobrze funkcjonować w tych warunkach. Również Agencje Nieruchomości wypracowały sobie nowe modele współpracy z klientem w taki sposób, aby ograniczyć kontakt i zmniejszyć ryzyko naszych klientów. Uruchomione zostały mechanizmy prowadzenia transakcji „na odległość” i transakcji międzynarodowych, co dotąd było rzadkością, ponieważ podróż do innego kraju w UE nie generował żadnych problemów. Tymczasem w kancelariach notarialnych mnożą się transakcje dzięki Pełnomocnikom rzekomym, a urzędy w UE dostają więcej wniosków o nadanie klauzuli apostille.

Rynek zawsze wypracuje sobie dobre środowisko do funkcjonowania (prędzej, czy później), w obliczu wyzwań wszyscy myślimy elastycznie i jak to kiedyś powiedział jeden z moich ulubionych klientów, który posiadał kilkanaście, swoich nieruchomości: „Droga Pani, wszystko się sprzeda i wszystko będzie dobrze – kwestia tylko kiedy i za ile” 🤷‍♀️ 😊

Aneta Gromska
Dyrektor ds. Rozwoju i Inwestycji
Bracia Strzelczyk
Więcej

Jesień na warszawskim rynku nieruchomości

Epidemia wciąż mocno oddziałuje zarówno na rynek nieruchomości, jak i całej gospodarki. Jej skutki są bardzo odczuwalne na rynku najmu mieszkań, ale ucierpiała również sprzedaż.

Popyt na wynajem spadł o prawie połowę w stosunku do analogicznego okresu, w poprzednim roku. Jest to efekt spadku liczby napływu expatów do Warszawy, spadku popytu na najem krótkoterminowy. Jednak, nie tylko pokoje w hostelach świecą pustkami, właściciele mieszkań liczyli na powrót studentów, w nowym roku akademickim, ale w związku z tym, że kolejne uczelnie ogłaszają decyzję o zdalnym nauczaniu lub wznawianiu zajęć stacjonarnych tylko w nielicznych przypadkach – prawdopodobnie zatem większość studentów zostanie w swoich, rodzinnych domach.

Właściciele mieszkań prześcigają się w obniżkach cen, ofert na rynku jest coraz więcej, coraz więcej klientów decyduje się na współpracę z agencją nieruchomości oddając swoją ofertę na wyłączność. Zdecydowanie poprawiła się jakość ofert: zawierają one coraz lepsze zdjęcia, bardzo wzrosła popularność wszelkich, dostępnych form promocji na portalach ogłoszeniowych.

Photo by Zane Lee on Unsplash

Jeśli mowa o sprzedaży, tu widoczny jest spadek ilości transakcji. Zachowawczość klientów, którzy bardzo ostrożnie podchodzą do wszelkiego rodzaju inwestycji, dotkliwe ograniczenia w dostępności kredytów hipotecznych skutkuje spadkiem liczby transakcji sprzedaży o ¼ w stosunku do roku poprzedniego. Dodatkowo, klienci wciąż obawiają się kolejnego „lockdownu” i ryzyka utraty miejsca pracy.

Zjawiskiem, który można nazwać skutkiem epidemii jest wyjątkowy spadek podaży mieszkań. Właściciele, na początku pandemii bardzo liczyli na wzrost cen nieruchomości, a kupujący na ich spadek. Przewidywaliśmy spadek cen o maksymalnie kilka procent i tak też się stało – ceny spadły, ale jedynie o  około 0,5 %

W czołówce sprzedaży są grunty, a to jest jednoznaczne ze wzrostem cen. Popyt na działki wzrósł o ponad 60 %. Własny dom z działką od zawsze był marzeniem wielu klientów – teraz to marzenie stało się jeszcze bardziej odległe właśnie z uwagi na ceny.  

Co nas czeka?

Do końca roku prawdopodobnie niewiele się zmieni. Musimy bowiem pamiętać o tym, że skutki zarówno „lockdownu” jak  całej pandemii zaczniemy odczuwać dopiero w 2021 roku. Budżety firm na nowy rok mogą być mocno ograniczone, co może realnie wpłynąć na liczbę zatrudnienia, inwestycji, wydatków na reklamę, promocję etc. W dalszej perspektywie, w czarnym scenariuszu może wzrosnąć podaż na rynku sprzedaży mieszkań. Wielu właścicieli może zacząć mieć problemy ze spłatą kredytu, co często skutkuje decyzją o sprzedaży. Równolegle, może to wpłynąć na spadek cen, ale te również nie będą spektakularne. Kluczowymi mogą okazać się decyzje banków odnośnie przyznawania kredytów. Póki co, dobre oferty szybko się wyprzedają, głównie za gotówkę.

Aneta Gromska
Dyrektor ds. Rozwoju i Inwestycji
Bracia Strzelczyk
Więcej

Co z rynkiem wynajmu? Cała nadzieja w studentach?

Choć wynajem studentom nie był dotąd chętnie widziany, właściciele mieszkań coraz częściej głośno mówią, że liczą na ich powrót. Fakt, zdarzało się, że wynajem młodym ludziom kończył się źle, ale odstępując od generalizowania, w wielu przypadkach właściciele byli zadowoleni z takich najemców. Temat wynajmu dla studentów wraca więc w bardziej pozytywnej retoryce, ponieważ wiele mieszkań stoi pustych i nawet obniżenie ceny nie sprawia, że najemcy pukają do drzwi.

Obecny stan rynku to efekt nadal panującej epidemii, a fakt, że w dalszym ciągu przybywa nowych przypadków nie napawa optymizmem.

Obecnie w Warszawie na rynku dostępnych jest ponad 10 000 ofert mieszkań przeznaczonych na wynajem, których właściciele dopuszczają wynajem młodym ludziom.

Sytuacja, być może poprawi się od października, ponieważ zgodnie z ostatnimi zapowiedziami rządu, w  nowym roku akademickim 2020/2021 nauka ma przebiegać w normalnych warunkach.

Photo by Shubham Sharan on Unsplash

Rynek najmu krótkoterminowego prawdopodobnie latami będzie podnosił się po tym ciosie, jaki otrzymał w wyniku epidemii. Dodatkowo, rynek nieruchomości z opóźnieniem reaguje na sytuację gospodarczą, a ta jest mocno niepewna. W związku z trudniejszym dostępem do kredytów, maleć będzie liczba zakupionych mieszkań i domów. W powietrzu nadal unosi się widmo zwolnień więc zarówno inwestorzy jak i zwykli mieszkańcy reagują zachowawczo. Właściciele nieruchomości „premium” w dobrych lokalizacjach pokładają nadzieję w pracownikach ambasad albo pośród kadry zarządzającej firm, których siedziby lub filie znajdują się w Warszawie. Rynek „premium” jednak rządzi się zupełnie innymi prawami i póki co nie odczuł bardzo skutków epidemii.

Firmy mocno ograniczyły podróże i rotację swoich pracowników – liczba „expats” również bardzo się zmniejszyła.

Obecna sytuacja bardzo martwi, dlatego wielu właścicieli zdecydowało się sprzedać mieszkania, z których dotąd czerpali zysk z najmu. Kawalerki i mieszkania dwupokojowe najchętniej były jednak kupowane również z myślą o późniejszym wynajmie. Ale choć widmo kryzysu jest coraz bardziej widoczne nie zniechęca to kupujących: „Przecież kiedyś wszyscy wyzdrowiejemy, a żyć trzeba teraz i będzie trzeba później” – powiedział mi ostatnio klient poszukujący mieszkania.

Zmniejszona w znacznej ilości liczba potencjalnych najemców otwiera studentom nie tylko możliwość rozpatrywania większej ilości ofert, ale również drogę no negocjacji  wysokości czynszu. Zaraz za nimi, kolejną zainteresowaną grupą są obcokrajowcy, pracownicy niższego szczebla.

Jeśli przyszłość wydaje się mocno niepewna i maluje się w szarych kolorach, mam na pocieszenie kilka dobrych słów:

– Agencja „Bracia Strzelczyk” funkcjonuje na rynku od 1986 roku. W tamtych latach nie istniały jeszcze pojęcia: „nieruchomość” i „agencja nieruchomości”. Firma przetrwała niejedną burzę i widziała dziesiątki zwrotów akcji na tym rynku. Fakt, pierwszy raz się mierzymy z taką pandemią i prawda jest taka, że nikt nie jest w stanie przewidzieć jak potoczą się losy poszczególnych gałęzi gospodarki. Wszystko to są teorie i analizy oparte na przeszłości. W każdym sektorze, na każdym rynku co jakiś czas dochodzi to „przetasowań”, zmienia się układ sił i tendencje inwestycyjne. Rynek nieruchomości jest jednak jednym z tych najbardziej stabilnych i tym, który zawsze pozostaje prawie „nieruchomy”. Branża się ustabilizuje i „ułoży”  odpowiednio do ogólnej sytuacji. Obrót nieruchomościami istniał i istnieć będzie. Zatem, jak mawiał klasyk: „Jeszcze będzie przepięknie” 😉

Aneta Gromska
Dyrektor ds. Inwestycji i Rozwoju
„Bracia Strzelczyk”
Więcej