Podatek od sprzedaży mieszkania

Zasady opodatkowania dochodów ze sprzedaży nieruchomości zmieniły się w styczniu zeszłego roku. Korzystają na nich m.in. spadkobiercy, którzy chcą sprzedać mieszkanie otrzymane w spadku.

Nowelizacja wprowadziła korzystne rozwiązania dla spadkobierców. Do końca 2018 r. wyglądało to w ten sposób, że pięcioletni okres posiadania mieszkania liczył się od dnia nabycia spadku, przez co trudniej było skorzystać ze zwolnienia z PIT. Od stycznia 2019 r. termin ten jest już liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości przez spadkodawcę. Dzięki tej zmianie spadkobierca szybciej może sprzedać mieszkanie bez podatku.

Sprzedaż mieszkania w ciągu pięciu lat od daty nabycia

Obowiązek zapłaty podatku od sprzedaży mieszkania ciąży przede wszystkim na tych, którzy zdecydują się na sprzedaż w ciągu pięciu lat od daty nabycia nieruchomości, niezależnie od tego, czy mieszkanie zostało zakupione, odziedziczone, czy właściciel otrzymał ją w darowiźnie.

Podatek ten płaci się w przypadku, gdy posiada się nieruchomość lub tyko jej części, udziału w nieruchomości, spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego, prawa wieczystego użytkowania gruntów, czy prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. My jednak skupimy się na sprzedaży mieszkania.

Pozbywając się nieruchomości za granicą – mieszkając i będąc zameldowanym w Polsce, właściciel nadal będzie musiał złożyć rozliczenie PIT-39 w rodzimym, stosownym Urzędzie Skarbowym. Niezależnie od tego, czy sprzedajemy nieruchomość w Polsce, czy za granicą – to tutaj musimy rozliczać wszelkie transakcje kupna, czy sprzedaży. Często niestety zdarza się tak, że wielu, źle interpretując przepisy płaci podatek tylko zagranicznemu Fiskusowi. Co jest bardzo ważne, w zależności od kraju, jeśli w nim mieszkamy – powinniśmy sprawdzić, czy Polska posiada z danym krajem podpisane ustawę wykluczającą podwójne opodatkowanie. Jeśli nie ma takiej ustawy – wówczas właściciel, w momencie sprzedaży zobowiązany jest do zapłaty podatku od danej transakcji – w obydwu krajach.

A co, jeśli właściciel, mimo wszystko  zdecyduje się sprzedać mieszkanie przed upływem ustawowych pięciu lat?

Wówczas musi liczyć się z obowiązkiem zapłaty podatku w wysokości 19% od dochodu od sprzedaży. Wysokość tej kwoty może być niższa, jeśli na przykład poniesie koszty związane z remontem nieruchomości. Jak wówczas policzyć taki podatek?

550 000 (kwota, z jaką sprzedaliśmy mieszkanie) – 400 000 (kwota, za jaką zakupiliśmy mieszkanie)– 70 000 (koszt remontu mieszkania) = 80 000 (dochód)

80 000 (dochód) x 470 000 (koszt zakupu mieszkania +koszty remontu) = 37 600 000 000

37 600 000 000 ÷ 550 000 (kwota, za jaką sprzedaliśmy mieszkanie) = 68 000

80 000 (dochód) – 68 000 = 12 000

12 000 x 0,19 (podatek od dochodu od sprzedaży 19% – 2 280 (kwota należnego podatku)

Należy oczywiście pamiętać, że aby móc skorzystać z takiej ulgi podatkowej niezbędne będą dokumenty potwierdzające wszelkie koszty remontu: faktury imiennie, umowy etc. i przechowywać je do ewentualnej kontroli.

Fakt, że sprzedajemy mieszkanie przed upływem ustawowych pięciu lat nie musi być jednoznaczny z tym, że musimy zapłacić podatek. Jeśli bowiem cały przychód ze sprzedaży przeznaczymy na cele  mieszkaniowe: remont,  zakup nowej nieruchomości, spłata kredyty hipotecznego na dane mieszkanie.  Wszelkie wydatki na cele mieszkaniowe dotyczą jedynie tych kosztów, które ponieśliśmy na nieruchomości należącej do nas – żadnej innej. Poza tym, w te koszty nie wilcza się zakupu żadnego majątku ruchomego – zakupu sprzętu RTV/ AGD, mebli, ozdób etc.

Zgodnie z nowymi przepisami mamy na to trzy lata (do końca 2018 roku były dwa). Od każdej kwoty, której nie „wykorzystamy” – musimy zapłacić podatek.

Fiskus z pewnością dokładnie sprawdzi, kto jest właścicielem lokalu oraz co dokładnie zostało odliczone od podatku.  

Sprzedaż mieszkania otrzymanego w drodze spadku i z darowizny

W powyższych sytuacjach obowiązuje również podatek w wysokości 19 %, ale, jeśli właściciel zechce sprzedać mieszkanie przed upływem ustawowych pięciu lat – do „wydatków mieszkaniowych” może również dodać również kwotę, jaką spłaciliśmy tytułem zapłaty  podatku od spadku. Z tego rozwiązania jednak nie mogą skorzystać jednak osoby, które dostały spadek od osoby spoza najbliższej rodziny. W tym przypadku będzie trzeba zapłacić podatek w wysokości od 3% do 20%.

W niektórych przypadkach właśnie ten podatek można odliczyć od sprzedaży mieszkania ze spadku.

Dodatkowo, liczy się przede wszystkim data śmierci właściciela, a nie data uprawomocnienia aktu notarialnego przekazującego majątek zmarłego.

Podatek od sprzedaży będzie odliczany id całej wartości nieruchomości, chyba, że skorzystamy z ulgi i  zostanie pomniejszony o wysokość podatku od spadku czy ewentualnego remontu

W przypadku sprzedaży mieszkania uzyskanego drogą darowizny – sytuacja wygląda bardzo podobnie.  Konieczny jest oczywiście akt notarialny, zarówno w przypadku bliskiej rodziny, jak i osób obcych, z tzw. III grupy podatkowej (prawo krwi). W każdym z tych przypadków nadal możemy wliczyć należność podatkową w skład kosztów nabycia. Niestety, to oraz remont mogą być jedynymi kosztami nabycia mieszkania, więc i tutaj podatek ze sprzedaży będzie bardzo wysoki. 19% musi odliczyć także osoba obdarowana nieruchomością przez krewnych, jeśli chce się jej pozbyć w ciągu kilku najbliższych lat. Opłacalność tego typu transakcji to zatem kwestia bardzo indywidualna.

Jeśli chcecie Państwo policzyć wszystkie koszty związane z zakupem mieszkania, zapraszamy do skorzystania z naszego kalkulatora: https://www.strzelczyk.pl/kalkulator/

Aneta Gromska
Dyrektor ds. Rozwoju i Inwestycji

Bracia Strzelczyk