OKAZJA - Duża działka z potencjałem Pruszków

Opis

Przedmiotem sprzedaży są działki o numerach ewidencyjnych 142102_1.0003.106/3, 142102_1.0003.109/2, 142102_1.0003.54/3, 142102_1.0003.54/4 oraz 142102_1.0003.106/4.  

Łączna powierzchnia przedmiotowych nieruchomości wynosi 23364 m2.  

Struktura poszczególnych działek przedstawia się następująco: Działka nr 106/3 o powierzchni 11 066 m2 stanowi największy komponent kompleksu. Jej status prawny to prawo użytkowania wieczystego gruntu, uregulowane w księdze wieczystej KW. Działka nr 106/4 o powierzchni 8 474 m2 jest drugą co do wielkości jednostką. W przeciwieństwie do pozostałych składowych, działka ta stanowi pełną własność gruntu, co zostało ujawnione w księdze wieczystej KW. Działka nr 109/2 o powierzchni 3395 m2 również znajduje się w użytkowaniu wieczystym. Działki nr 54/3 oraz 54/4 powstały w wyniku podziału pierwotnej działki nr 54, wielkość oscyluje zatem wokół 430m2. 

Zróżnicowanie formy władania (własność oraz użytkowanie wieczyste) wymaga od przyszłego nabywcy uwzględnienia procesów przekształceniowych lub opłat rocznych w biznesplanie inwestycji. Jednak z punktu widzenia deweloperskiego, tak duży i zwarty kompleks gruntów daje ogromne możliwości w zakresie projektowania.   

Lokalizacja i walory komunikacyjne 

Nieruchomości są zlokalizowane w północnej części Pruszkowa, w dzielnicy Żbików, przy ulicy Ożarowskiej. Lokalizacja ta charakteryzuje się wyjątkowymi walorami z punktu widzenia logistyki miejskiej oraz mobilności mieszkańców. Działki znajdują się w bezpośrednim sąsiedztwie kluczowych arterii: Droga w kierunku wjazdu na autostradę A2 (węzeł Pruszków) zapewnia błyskawiczne połączenie z Warszawą oraz zachodnią częścią kraju. Drogi w kierunku Piastowa oraz Ożarowa Mazowieckiego umożliwiają sprawną komunikację lokalną w ramach powiatu pruszkowskiego i warszawskiego zachodniego.  

Żbików ewoluuje z obszaru o tradycjach przemysłowo-technicznych w stronę nowoczesnej dzielnicy mieszkaniowej. 

Analiza ustaleń Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego 

Dla podanego obszaru obowiązuje uchwała Rady Miejskiej w Pruszkowie Nr XXI/201/04 dotycząca planu pod nazwą OBSZAR ŻBIKÓW II – ETAP II. 

Przeznaczenie terenu i funkcje dopuszczalne 

Analiza trendów planistycznych w Pruszkowie, a w szczególności w obrębie 03, wskazuje na dążenie władz miasta do kreowania przestrzeni wielofunkcyjnych. W nowszych opracowaniach dla tego regionu, takich jak te dotyczące terenów przyległych do Żbikowa, dominują oznaczenia MN (zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna), MW (zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna) oraz U (usługi). 

Dla obszaru Żbików II, plan dopuszcza realizację intensywnej zabudowy mieszkalnej. Biorąc pod uwagę wielkość kompleksu (ponad 2,3 ha), najbardziej efektywnym i zgodnym z duchem planowania miejskiego kierunkiem jest zabudowa wielorodzinna z towarzyszącymi usługami nieuciążliwymi. W analogicznych planach dla tego obrębu ustala się, że usługi wbudowane w budynki mieszkalne nie mogą stanowić więcej niż 50% powierzchni użytkowej, co gwarantuje zachowanie mieszkalnego charakteru osiedla przy jednoczesnym zapewnieniu niezbędnej infrastruktury komercyjnej dla mieszkańców. 

Szczegółowe parametry urbanistyczne 

W oparciu o analizę porównawczą obowiązujących w Pruszkowie planów miejscowych oraz standardów dla nowej zabudowy w obrębie 03, zidentyfikowano kluczowe parametry zabudowy, które znajdą zastosowanie przy projektowaniu inwestycji na przedmiotowym gruncie: 

Maksymalna wysokość zabudowy dla budynków mieszkalnych wielorodzinnych w tej części miasta wynosi zazwyczaj od 15 do 20 metrów. Pozwala to na realizację obiektów posiadających od 5 do 6 kondygnacji nadziemnych, co jest optymalne dla uzyskania satysfakcjonującego wskaźnika PUM. Maksymalna intensywność zabudowy jest parametrem kluczowym dla ekonomiki projektu. Wskaźniki dla terenów MW/U w Pruszkowie oscylują w granicach od 1,2 do 1,6 dla części nadziemnej. Przyjęcie wskaźnika na poziomie 1,5 jest uzasadnione dla terenów położonych w pobliżu głównych ciągów komunikacyjnych. Maksymalna wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki wynosi standardowo 0,4 do 0,6 (40% - 60%). Wysoki wskaźnik (60%) jest dopuszczalny przy zapewnieniu odpowiedniej powierzchni biologicznie czynnej. Minimalny udział procentowy powierzchni biologicznie czynnej wynosi zazwyczaj od 15% do 30%. W przypadku realizacji nowoczesnych osiedli z parkingami podziemnymi, zachowanie 25% powierzchni zielonej jest standardem rynkowym spełniającym wymogi planistyczne. Geometria dachów dopuszcza zazwyczaj dachy płaskie, jednospadowe lub wielospadowe o kącie nachylenia do 45 stopni. Dachy płaskie są preferowane w zabudowie wielorodzinnej ze względu na możliwość instalacji systemów fotowoltaicznych oraz tarasów zielonych. 

Warto podkreślić, że plan zakazuje lokalizacji obiektów szczególnie uciążliwych, takich jak stacje paliw czy warsztaty samochodowe w bezpośrednim sąsiedztwie zabudowy wielorodzinnej, co podnosi prestiż przyszłego osiedla. 

Podana cena jest ceną netto. Analiza podatkowa tego czy kupujący będzie zobowiązany do zapłaty podatku oraz w jakiej wysokości, będzie przeprowadzona podczas transakcji sprzedaży w oparciu o obowiązujące aktualnie prawo.

Zainteresowanych zapraszam do kontaktu