Blog

Rozpoczynając oferowanie mieszkania do sprzedaży niezbędna jest weryfikacja stanu prawnego, przy czym najważniejsza jest forma własności.

Sprzedaż mieszkania z Księgą Wieczystą (własność)  z kredytem.

W obecnych czasach większość mieszkań obciążonych jest kredytem – głównie hipotecznym, choć nieruchomość może stanowić przedmiot zabezpieczenia przy innych formach zobowiązań finansowych. Same zobowiązanie nie jest problemem, ale ważnym jest, aby ustalić jego  dokładną wysokość. W przypadku kredytów niezbędnym będzie wystąpienie do banku kredytującego z wnioskiem o informację odnośnie:

• Wysokości kredytu,
• Wysokości spłaconego już zobowiązania,
• Pozostałej kwoty do spłaty,
• Daty udzielenia kredytu,
• Numeru technicznego rachunku bankowego,
• Danych kredytobiorcy,
• Ewentualnej wysokość prowizji w związku ze wcześniejszą spłatą.
• Warunków zwolnienia zabezpieczenia,
• Ważnym jest to, aby upewnić się czy bank pobiera jakiekolwiek opłaty za wydanie takiego zaświadczenia i wszelkie formalności z tym związane.

Uzyskanie powyższych informacji to istotna kwestia zarówno dla nas (wiemy, jaką realną kwotę możemy uzyskać ze sprzedaży), jak i dla klienta kupującego.

W późniejszym etapie procesu transakcyjnego bank udzieli promesy – to wyjątkowo ważny dokument, gdyż oznacza on formalną obietnicę banku, że po otrzymaniu wpłaty od nowego nabywcy dane zostaną wykreślone z księgi wieczystej. Właściciel jako kredytobiorca nie będzie już widniał w księdze. Ważność takiego dokumentu wynosi trzydzieści dni. Jeśli do tego czasu transakcja nie zostanie sfinalizowana – dokument stanie się nieważny i koniecznym będzie ponowne wystąpienie o nią, do banku.

Następnie można podpisać umowę przedwstępną. Jest to rozwiązanie stosowane głównie w sytuacji, gdy klient kupujący wspiera się kredytem. Umowa przedwstępna określa dokładny czas obowiązywania i w tym czasie kupujący załatwia wszelkie formalności związane z zakupem (kredyt bądź inna forma gromadzenia środków). Umowa taka nie jest koniecznością w sytuacji, gdy kupujący dysponuje gotówką, dokumenty sprzedażowe są gotowe i obie strony mogą przystąpić do aktu notarialnego – umowy ostatecznej.

Podpisanie ostatecznej umowy końcowej sprzedaży wymaga sporządzenia aktu notarialnego. Po jego podpisaniu przez obie strony rejent rozpoczyna procedury sądowe, które w sposób zgodny z procedurą sądową przenoszą własność w księdze wieczystej. Równolegle, zarówno sprzedający jak i bank, który udzielił promesy powinien otrzymać przelew bankowy. Kiedy wszystkie, powyższe formalności zostały dopełnione – można udać się do banku, aby otrzymać zgodę na zwolnienie kredytu hipotecznego, a następnie przekazać ją nowemu nabywcy.

Kolejną formą własności jest „spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu”.

Jeśli chcemy sprzedać takie mieszkanie, przede wszystkim należy się zgłosić do spółdzielni mieszkaniowej i poprosić o niezbędne dokumenty, takie jak:

• Zaświadczenie, że jest się członkiem spółdzielni,
• Dokument potwierdzający spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
• Potwierdzenie braku zaległych zobowiązań w stosunku do spółdzielni,
• Potwierdzenie braku zaległości z tytułu czynszu oraz innych opłat eksploatacyjnych,
• Zaświadczenie o przydziale lokali i (ewentualnie) zaświadczenie uzupełnieniu wkładu budowlanego,

Jeśli nie możemy tego zrobić osobiście, wiele spółdzielni praktykuje wydawanie zaświadczeń online, można również to uczynić udzielając innej osobie pełnomocnictwa notarialnego i uwzględnić powyższe czynności w jego zakresie.

Dodatkowo, do sprzedaży niezbędny jest dokument potwierdzający nabycie lokalu: akt notarialny lub postanowienie sądowe oraz zaświadczenie o zameldowaniu osób w lokalu.

W przypadku własnościowego prawa do lokalu wymaganymi dokumentami są:

• Akt notarialny nabycia lub postanowienie sądowe.
• Aktualny odpis  z księgi wieczystej (stosuje się zasadę, określającą okres ważności dokumentu na trzy miesiące)
• zaświadczenie o zameldowaniu osób w lokalu,
• Potwierdzenie braku zaległości z tytułu czynszu oraz innych opłat eksploatacyjnych,

Należy dodać w obu, powyższych przypadkach, że w sytuacji, jeśli mieszkanie jest obciążone kredytem – wszystkie czynności z nim związane wyglądają tak samo, jak w przypadku sprzedaży mieszkania własnościowego, z księgą wieczystą.

Sprzedaż mieszkania z lokatorem.

To najtrudniejszy sposób sprzedaży, ale nie niemożliwy. Nie jest to często występujący przypadek, ale prawo dopuszcza sprzedaż mieszkania nawet, jeśli znajduje się w nim lokator. W sytuacji, gdy lokator zamieszkujący nie chce opuścić mieszkania – pozostaje nam tylko takie rozwiązanie jak sprzedaż nieruchomości.

Niezbędnym jest jednak, aby poinformować o tym już w ofercie – nie należy zatajać takiej informacji. Ponadto, taka sytuacja znacząco wpływa na wysokość ceny transakcyjnej więc powinniśmy to uwzględnić już na etapie oferowania. Powinniśmy udzielić zainteresowanym takich informacji, jak to, czy lokator opłaca czynsz i, czy robi to regularnie. Dodatkowo, ważną kwestią jest to, aby poinformować, czy posiada on dożywotnie prawo do mieszkania w lokalu. Istotne są również takie kwestie jak wiek lokatora, czy jest to osoba z rodziny, czy matka z dzieckiem. Kupujący zapewne będzie chciał wiedzieć, czy zostały już podjęte jakiekolwiek kroki formalne, mające na celu eksmisję lokatora.

Sprzedaż mieszkania z najemcą.

W sytuacji, gdy jest to najemca, sprawa jest dużo prostsza, a często wręcz dużo bardziej korzystna w stosunku do innych ofert, o ile posiadamy podpisaną, obowiązującą umowę najmu. Należy określić okres wypowiedzenia, poinformować o tym, kim są najemcy (czy to rodzina, osoby pracujące, firma, studenci, obcokrajowcy). Nie powinniśmy oczywiście udzielać żadnych informacji mogących narażać interesy lokatorów – przede wszystkim tych prywatnych.

Nie mamy obowiązku informowania lokatorów o tym, że zamierzamy sprzedać mieszkanie, ale warto to zrobić ze względu na dobre praktyki. Będziemy bowiem potrzebowali współpracy ze strony najemców w sytuacji, gdy zechcemy mieszkanie zaprezentować potencjalnym nabywcom.

Kupujący często zainteresowani są tym, aby kontynuować umowę najmu z obecnymi lokatorami, bywa zatem i tak, że obecność najemców może być atutem. Odnosi się to do takich sytuacji, gdy klient zakupuje mieszkanie inwestycyjnie.

Warto wspomnieć, że już w momencie podpisywania umowy najmu dobrze jest zabezpieczyć się prawnie, że w momencie, w którym decydujemy się na sprzedaż mieszkania, najemca wyraża zgodę na prezentowanie mieszkania. Dodatkowo, koniecznym jest, aby określić częstotliwość takich „prezentacji” i każdorazowo uzgadniać terminy takich wizyt, aby nie naruszać miru domowego najemcy. Jesteśmy właścicielami mieszkania, ale umowa najmu daje również prawa najemcy i  z różnych powodów ma prawo odmówić prezentacji, jeśli wcześniej nie uzgodnimy z nim tego w umowie najmu.

Każdy, zainteresowany kupujący będzie chciał wiedzieć, jak wygląda sytuacja prawna w momencie, gdy w nieruchomości przebywa lokator – niezależnie od tego, na jakiej podstawie. Należy się zatem przygotować do takich pytań i postarać się w jak najszerszy i transparentna sposób przedstawić sytuację, a jeśli posiadamy jakiekolwiek dokumenty potwierdzające informacje – warto je przedstawić.

Istotnym jest również, aby na bieżąco starać się rozmawiać z lokatorem, bo, być może nasze podejście i ewentualna chęć wsparcia w danej sytuacji spowoduje, że zdecyduje się jednak na wyprowadzkę.

Pamiętajmy jednak, że należy działać zgodnie z prawem, nie warto zatajać prawdy i zdecydowanie, warto stawiać na dialog i mediację – to ułatwi nam porozumienie w każdej sytuacji, nie tylko przy sprzedaży nieruchomości.

W następnym artykule opiszę czynności „posprzedażowe” i to, co wszyscy lubimy najbardziej, czyli … podatki 😉

W świadomości wielu osób sprzedaż mieszkania to zwykła transakcja sprzedaży. Jednakże to właśnie o sprzedaż mieszkania najczęściej pytają internauci, bądź jest to często temat do rozmów ze znajomymi, rodziną i wszystkimi tymi, którzy przez to „przeszli”.

Najczęściej jednak, już z momencie samodzielnej sprzedaży wiele osób popełnia duży, choć zrozumiały błąd. Chcemy bowiem sprzedać mieszkanie jak najszybciej i chcemy na tym zyskać jak najwięcej. To oczywiste, jednak zanim przystąpimy do całej czynności warto się zastanowić nad tym, w jaki sposób przeprowadzić całą transakcję, od momentu przystąpienia do oferowania, aż do umowy końcowej. Nie przemyślenie tego może mieć poważne skutki: od wydłużenia całej transakcji, aż po konieczność składania wyjaśnień w Urzędzie Skarbowym.

Agencje nieruchomości, z doświadczenia wiedzą, że realny czas sprzedaży mieszkania wynosi od dwóch miesięcy, aż do kilku lat. Skąd ta rozbieżność? Ma na to wpływ kilka, znaczących czynników, takich jak:

• Lokalizacja – ważne jest gdzie znajduje się dana nieruchomość, jak wygląda okolica oraz infrastruktura.  Ciesząca się największym zainteresowaniem oferta to mieszkanie w dobrej dzielnicy, na linii metra, bądź z bliską odległością przystanków autobusowych lub tramwajowych. Ale sama lokalizacja nie wystarczy,
• Cena – należy mieć świadomość tego, że ceny, które podawane są w ogłoszeniach są jedynie cenami ofertowymi. Cena transakcyjna może się znacznie różnić od oferowanej, ale najczęściej tej informacji już nie uzyskamy. W posiadaniu takich danych są kancelarie notarialne, banki i oczywiście agencje nieruchomości. Nie możemy jednak liczyć na to, że ktoś udzieli nam takiej informacji, tak, po prostu. Są to bowiem dane będące efektem własnych badań i obserwacji rynku więc nikt, ochoczo się z nami takimi danymi nie podzieli,
• Oferta – to, w jaki sposób przygotujemy ofertę ma istotne znaczenie. Pamiętajmy, że to od jakości oferty zależy, czy potencjalny nabywca zainteresuje się naszym mieszkaniem. Warto pamiętać na przykład o tym, że pierwsze w kolejności zdjęcie powinno być zdjęciem orientacji poziomej. Niektóre, popularne serwisy wyłączyły nawet techniczną możliwość dodawania zdjęć pionowych, jako pierwszych. Dzięki takim restrykcjom oferty dobrze wyświetlają się na liście. Jeśli zaś dodamy zdjęcie w pionie, może wyświetlać się w bardzo złej jakości lub oferta będzie wyglądała tak, jakby żadnych zdjęć nie zawierała. Stworzenie dobrego opisu często również nasuwa różne trudności. Powinien on co prawda  zawierać jak najwięcej informacji, ale równie ważnym jest to, aby nie były one przesadzone, zbyt „kwieciste”. Przyda się również znajomość słów kluczowych, jakie warto, aby znalazły się w ofercie. Mało kto bowiem, szukając mieszkania wpisuje w wyszukiwarkę: „Piękne mieszkanie z odnowioną kuchnią i spektakularnym widokiem na zieleń”.

• Dostępność – bardzo zrozumiałe jest, że chcielibyśmy odbierać telefony tylko od bardzo zainteresowanych klientów. Jednakże należy mieć świadomość, że będą dzwonili do nas również klienci, którzy często nawet nie zapoznali się dokładnie z ofertą. Po jakimś czasie telefony z pytaniami o parametry, które są widoczne w opisie bywają męczące. Dodatkowo, warto się przygotować na to, że wielu klientów, którzy zechcą obejrzeć nasze mieszkanie zrobi to ze zwykłej ciekawości i niekoniecznie będzie zainteresowana zakupem. Ilość oglądających nie zawsze przekłada się na realne zainteresowanie. Z biegiem czasu można już nabrać doświadczenia i coraz częściej zaczniemy sami dostrzegać  pewne, powtarzające się tendencje. Istotnym jest to, aby być faktycznie dostępnym pod podanym numerem telefonu, ewentualnie pamiętać o jak najszybszym oddzwonieniu,
• Stan nieruchomości – to kwestia ściśle powiązana z ceną, gdyż ma on często decydujący wpływ na negocjacje cenowe z klientem. Jeśli mieszkanie jest w złym stanie technicznym, wymaga generalnego remontu, wówczas należy to uwzględnić w cenie.  Można również poczynić stosowne remonty, aby doprowadzić nieruchomość do takiego stanu, że można w nim zamieszkać i na bieżąco adaptować, zgodnie ze swoim gustem. Mijają się z celem kosztowne adaptacje, bo gusta bywają różne i mało kto może być chętny, aby płacić większą cenę za udogodnienia i atrakcje wizualne, które nie są niezbędne. Oprócz remontów należy również pamiętać, że ważne jest to, aby w mieszkaniu panował względny porządek i czystość. Przed prezentacją mieszkania warto je wywietrzyć, odpowiednio doświetlić,
• Biznesowe podejście – wydaje nam się często, że dojrzeliśmy do sprzedaży mieszkania i, że możemy „na zimno” kalkulować zyski. Nasze mieszkanie to często jednak nasze wspomnienia, miejsce, które nam się dobrze kojarzy i, z którym mamy wiele sentymentów. Początkowo wielu podchodzi do sprzedaży z dystansem, ale warto pamiętać, że potencjalni klienci mogą nie być pod wrażeniem naszego gustu i głośno go komentować. Często również, chcąc skłonić nas do obniżenia ceny możemy usłyszeć całą „litanię” zauważonych niedoróbek, krytykę naszych upodobań. Znam historię sprzedaży mieszkania, kiedy to właściciel mieszkania przegonił mocno zainteresowanego klienta z domu, ponieważ ten mocno skrytykował … „gałki” w drzwiach. Te zaś okazały się być zakupione wiele lat temu, przez zmarłych już dziś rodziców właściciela i ten poczuł się urażony. I, choć z początku miał bardzo biznesowe i konkretne podejście, po wielu miesiącach prób sprzedaży mieszkania miał już dosyć wysłuchiwania krytyki na temat sposobu wykończenia mieszkania. Z kolei inny właściciel mieszkania doliczył sobie dużo do ceny ofertowej za świeżo ułożoną…boazerię. Bywa zatem, że początkowo wydaje nam się, że jesteśmy zdystansowani, ale po jakimś czasie może się okazać, że niestety, niekoniecznie.  Jeśli sprzedajemy bez udziału agencji warto popracować nad dystansem,
• Mnożenie się ogłoszeń – często wydaje nam się, że jeżeli zgłosimy nieruchomość wielu agencjom, na umowach otwartych, wówczas szybciej znajdziemy nabywcę. Nic bardziej mylnego. Jeśli chcemy zrobić to bezpośrednio – warto stworzyć jedną, własną ofertę, a jeśli zdecydujemy się na usługi agencji nieruchomości, wówczas lepiej poświęcić chwilę czasu i wybrać jedną agencję, z którą chcemy współpracować. Agencje, co do zasady preferują współpracę na zasadach wyłącznych, ponieważ wówczas mają gwarancję, że ich praca nie pójdzie na marne, ale jeśli nie chcemy powierzać sprzedaży wyłącznie jednemu pośrednikowi – wówczas również lepiej zostać przy jednej, wybranej agencji. Dlaczego? Na rynku są niestety agencje, które nawet nie zobaczą naszego mieszkania, wystarczą im jedynie zdjęcia. Nie zostanie zweryfikowany stan prawny naszej nieruchomości, więc czasem zdarza się, że sam właściciel dowiaduje się przed samą umową przedwstępną, że sprzedaż jest niemożliwa albo musi się odbyć na dużo gorszych warunkach, aniżeli sobie życzył. Warto również spojrzeć na swoją ofertę z perspektywy klienta, który widzi dziesiątki, powielonych ogłoszeń. Dodatkowo, w takiej sytuacji trzeba monitorować jakość ogłoszeń eksportowanych do sieci przez wszystkie te agencje. Pamiętajmy, że agencje przyjmujące naszą ofertę „na telefon” często nie mają możliwości, aby dobrze obsłużyć zarówno nas, jak i innych klientów, którzy również „podesłali” zdjęcia. Efektem tego są często takie sytuacje, że nasze oferty wyświetlają się (jedna po drugiej) na liście i bywa, że znajdują się tam błędy: źle wpisany metraż, błędne albo niekompletne informacje. Sytuacja może się również skomplikować w momencie, w którym zechcemy obniżyć cenę ofertową. Należy wtedy poinformować wszystkie agencje o zmianie ceny – jedne to zrobią, inne nie. Klient przeglądający oferty może mieć wątpliwości co do (co najmniej) atrakcyjności oferty i często odnosi on wrażenie, że coś z ofertą może być „nie tak”, skoro jest ona wszędzie i oferowana w sposób tak chaotyczny. Jeśli zatem zależy nam na współpracy z agencją i chcielibyśmy, aby jak najwięcej z nich oferowało naszą nieruchomość, warto rozważyć podpisanie umowy pośrednictwa na zasadach wyłącznych, ponieważ gwarantuje nam to, że współpracujemy ze wszystkimi zainteresowanymi, a oferta jest jedna, pełna i obsługuje ją jedna osoba, z którą zdecydowaliśmy się współpracować. Taka forma jest, póki co jedyną, najbardziej „porządkującą” formą współpracy. Owszem, agencje bywają dla siebie konkurencją, ale zdecydowana większość z nich chętnie i otwarcie współpracuje, opierając się na wysokich standardach. Osobiście byłam również świadkiem sytuacji, kiedy to do agencji wpłynęła oferta wyłączna i w jednej chwili dowiedziały się o niej inne agencje. Mieszkanie sprzedało się zanim trafiło na portale i to za cenę ofertową! Dodatkowo, dla klientów poszukujących informacja, że dana oferta jest wyłączną, w dobrej agencji to gwarancja zweryfikowanego stanu prawnego,

Kiedy już wszystko jest przemyślane i gotowe – możemy zabierać się do pracy. Warto zastanowić się, czy mieszkanie nie potrzebuje odświeżenia. I, oczywiście nie mowa tutaj o wielkich remontach i adaptacjach, ale o naprawieniu usterek, głównie tych drobnych, które mogłyby znacznie obniżyć komfort nabywcy, jeśli chce się wprowadzić zaraz po zakupie. Mowa tu o zamkach, klamkach, spłuczkach, odpadającym miejscami parkiecie, oświetleniu, drożnej kanalizacji i wentylacji etc. Jeśli ściany są brudne lub uszkodzone – również przyda się załatać ubytki i, ewentualnie odmalować uniwersalną bielą.

Zanim oferta pojawi się gdziekolwiek – jej stan prawny powinien zostać zweryfikowany. Potrzebne będą informacje z księgi wieczystej (jeśli jest), a jeśli jest hipoteka – dowiedzieć się w banku, ile kredytu pozostało do spłaty. Tu również warto poświęcić czas na to, aby zebrać informacje dotyczące tego, jak sprzedaje się mieszkanie z pełną własnością, spółdzielcze prawo do lokalu etc.  Zainteresowani będą o to pytać w rozmowach telefonicznych, a nasza niewiedza może spowodować, że wydłuży się czas oczekiwania na informację i klient w tym czasie znajdzie inną ofertę, gdzie uzyska dobre informacje „od ręki”. Nikt nie lubi mieć wątpliwości i, jeśli klient dzwoni do nas po informacje – chce wiedzieć jak najwięcej. Oczywiście, nie jesteśmy w stanie wiedzieć i pamiętać wszystkiego, ale informacje dotyczące formy własności i sposobu, w jaki zamierzamy sprzedawać nieruchomość – to wiedza podstawowa. Możemy bowiem nie pamiętać, czy piwnica ma 6,8 mkw, czy 7,2 mkw, ale brak podstawowej wiedzy dotyczącej stanu prawnego bywa czasem dyskwalifikujący.

Zdjęcia do oferty

Kiedy już wszystko gotowe, należy zrobić zdjęcia. Dzisiejsze telefony robią zdjęcia wysokiej jakości, ale fotografowanie nieruchomości to również pewna specyfika. Na rynku funkcjonuje wielu fotografów, którzy potrafią zrobić  naprawdę dobre zdjęcia nawet, gdy mieszkanie jest puste. Wielu uważa, że nie jest żadną filozofią zrobić zdjęcia „gołym” ścianom i pustym pokojom, ale wystarczy przejrzeć niektóre oferty, w których zdjęcia zostały zrobione samodzielnie oraz te, zrobione przez profesjonalistę. Różnicę często widać już na pierwszy „rzut oka”.  W przypadku, gdy współpracujemy z agencją na zasadach wyłączności – taką usługę dostajemy gratis. Zanim jednak dojdzie do robienia zdjęć ważnym jest, aby pamiętać kilka, ważnych uwag:

• Jeżeli to możliwe – zrób zdjęcia za dnia, najlepiej wtedy, kiedy jest dobre światło. Każdy fotograf wie, że dobre światło to podstawa. Jeśli pogoda nie dopisuje – warto mieszkanie doświetlić „sztucznie”. Nie wystarczy jednak zaświecić wszystkich świateł – jeśli zrobimy to nieumiejętnie  – zdjęcie może wyglądać nawet gorzej aniżeli rzeczywisty obraz,
• Pochowaj rzeczy oczywiste – kiedy klient przegląda ofertę jego uwagę odwracają: suszące się pranie, cudze szczoteczki do zębów, zapas mleka na blacie, w kuchni, rodzinne pamiątki lub zdjęcia, a nawet buty stojące w przedpokoju. Rekord popularności w moim TOP 10 biją zdjęcia resztek papieru toaletowego zwisające przy sedesie…
• Poświęć czas – przygotowanie mieszkania do zdjęć i wykonanie ich może zająć cały dzień, ale jeśli ma to być dobra oferta – wymaga czasu i trochę pracy.

Cena ofertowa

Kiedy klienci myślą o cenie, często myślą o tym, ile chcieliby uzyskać, a nie o tym, ile realnie mogą oczekiwać. Kiedy robisz to samodzielnie i nie masz dostępu do danych dotyczących realnych cen transakcyjnych, wówczas pozostaje bazować na cenach ofertowych, a w najbliższych dniach bacznie obserwować rynek i to, jak „odpowiedział” na naszą ofertę. Jeśli nie ma zainteresowania może to oznaczać, że cena jest zbyt wysoka. Ponadto, należy pamiętać, że klienci poszukujący, wyszukując w Internecie nieruchomości ustawiają w wyszukiwarkach „widełki” swoich możliwości finansowych. Jeśli więc na przykład chcielibyśmy oferować swoją nieruchomość za 550 000 PLN, ale dopuszczamy sprzedaż za minimum 470 000 PLN – być może warto oferować za 499 999 PLN po to, aby nasza oferta pojawiła się wyszukiwarce mieszkań „do 500 000 PLN”. Jeśli zamierzasz współpracować z agencją – będziesz otrzymywać sugestie dotyczące ceny i sposobu oferowania.

Opis oferty

Oferta powinna zawierać podstawowe dane dotyczące metrażu, ilości pokoju, piętra, wysokości pomieszczeń, piwnicy bądź komórce kolatorskiej, możliwości parkowania, roku budowy budynku, stanu nieruchomości etc. To, czego nie zawiera formularz możemy dopisać w opisie nieruchomości. Powinien on jednak zawierać jak najmniejszą liczbę przymiotników i opinii (np. piękne mieszkanie) chyba, że faktycznie jest ono wyjątkowe. Opis musi zawierać konkretne informacje dotyczące dokładnego rozkładu, metrażu poszczególnych pomieszczeń oraz ekspozycji. Jeśli nasze mieszkania wyróżnia się czymś – warto o tym napisać zwłaszcza, jeśli jest to taras na dachu, widok np. na Pałac Kultury i Nauki. Dodatkowo, należy dopisać w ofercie sposób, w jaki chcemy sprzedawać swoją nieruchomość zwłaszcza, jeśli na przykład preferujemy zakup gotówkowy. Finalnie opis nie powinien być zbyt długi i opisowy, a zwięzły, poprawny i konkretny.

Informacje dla potencjalnych klientów

Kolejnym, niezwykle ważnym etapem jest udzielanie informacji telefonicznej i mailowej. Absolutnie niedopuszczalnym jest zatajanie wszelkich wad technicznych zarówno mieszkania jak i tych o charakterze prawnym. Poza tym, podpisując akt notarialny deklarujemy, że nie posiadamy wiedzy o jakichkolwiek wadach i nie zatajamy ich. Zatajenie prawdy może mieć finał w sądzie i być nieprzyjemną przygodą – głównie finansową i blokującą dalszą możliwość sprzedaży.

Udzielaj wyczerpujących odpowiedzi na pytania zainteresowanych – dzięki temu klient może się zainteresować i obejrzeć mieszkanie. Udzielanie informacji jest bardzo ważne nawet, jeśli klient okaże się nie być zainteresowanym, ponieważ już w trakcie rozmowy klient uzyska wystarczająco dużo danych i jeśli na przykład mieszkanie ma widok na przedszkole, a klient, ponad wszystko ceni ciszę i spokój – może się okazać, że absolutnie nie będzie zainteresowany i sam zrezygnuje z oglądania. Doświadczeni w sprzedaży mieszkań dobrze wiedzą, że umawianie się z każdym klientem na prezentacje uprzednio nie upewniając się, że ten dostał wszystkie informacje bywa zwykłą stratą czasu zarówno właściciela jak i klienta poszukującego. Mogą paść słowa: „gdybym wiedział, że tu jest przedszkole to bym Panu nie zawracał głowy”.  Jeśli korzystasz z usług agencji może się okazać, że liczba oglądających nieco spadnie, bo agencja przeprowadza często skuteczne wywiady i potrafi już z rozmowy wywnioskować, czy klient jest realnie zainteresowany zakupem tego mieszkania, jak i zakupem jakiejkolwiek nieruchomości, w ogóle. Należy mieć bowiem świadomość, że są kupujący, którzy dopiero się rozglądają, a realnie będą chcieli coś zakupić na przykład – dopiero za pół roku. Nie ma w tym „researchu” niczego złego jeśli tylko właściciel ma tego świadomość i jest gotowy pokazywać mieszkanie każdemu, kto chce tylko obejrzeć albo, jeśli jest zdecydowany czekać ze sprzedażą taki okres czasu.

Prezentacja

Kiedy już umówimy prezentację, wówczas ponownie należy przygotować mieszkanie: sprzątnąć, a jeśli nie ma takiej potrzeby – wywietrzyć i rozjaśnić pomieszczenia. Jeśli sprzedajemy sami dobrze też przemyśleć to, w jaki sposób się prezentuje mieszkanie. Tutaj warto wrócić do miejsca, w którym omówiona została kwestia dystansu do klienta. Są oni bowiem różni: jedni są uśmiechnięci i grzeczni, inni nie szukają kontaktu i bazują tylko na tym, co zobaczą. Bywają klienci, którzy są bardzo otwarci i powiedzą o tym, co im się podoba, a co, ewentualnie nie, ale są też tacy, którzy nie będą mówić nic, albo będą głośno krytykować wnętrze. Uważajmy również na to, co mówimy. Najczęstsze gafy właściciele popełniają mając dobre i szczere chęci: „Tak proszę Pani, to jest bardzo bezpieczny dom – sześć razy próbowali się włamać i im się nie udało!” (autentyczna historia).

Jeśli przejdziecie przez te wszystkie etapy i klient złoży ofertę zakupu wówczas rozpoczyna się kolejny proces – transakcyjny, który, w zależności od formy własności, charakteru sprzedaży, sposobu finansowania może potrwać od kilku dni – do kilku miesięcy. O tym, w następnym materiale.

Ponad dziesięć lat temu, w Polsce pękła bańka mieszkaniowa. Załamały się wtedy rosnące ceny lokali, wywołując kryzys, który wielu mocno odczuło.  Wielu przyrównywało dzisiejszy stan rynku nieruchomości do tego, sprzed 2008 roku, choć dzisiejsza sytuacja bardzo się różni biorąc pod uwagę fakt, że ponad dziesięć lat temu Polska była w małym „szale inwestycyjnym” w związku z wejściem Polski do Unii Europejskiej.

Dziś, poza takimi zagrożeniami jak zmieniające się warunki klimatyczne i związana z tym transformacja energetyki, Brexit oraz wciąż trudna sytuacja na Bliskim Wschodzie, na horyzoncie pojawił się jeszcze jeden, duży problem – Koronawirus. I choć oficjalnie nie potwierdzono pandemii, z doświadczenia wiemy, że może ona spowodować tzw. histerię gospodarczą i zachowawcze ruchy inwestorów.

W październiku 2019 kupiliśmy mieszkanie przy wsparciu p. Anny Kaszyńskiej, którą polecamy i rekomendujemy jako osobę bardzo zaangażowaną, rzetelną, komunikatywną. Była to w pełni profesjonalna usługa, od początku do finalnego przekazania mieszkania. Przekazała nam dużo informacji, była elastyczna czasowo  i sprawnie poprowadziła nas przez meandry urzędowych spraw. 

Dziękujemy,

Anna i Grzegorz

Żyjemy w czasach, w których dominuje hasło: “zrób to sam”. Internet serwuje szereg samodzielnych rozwiązań, niemalże w każdej dziedzinie: fryzjerstwo, szewstwo, mechanika samochodowa, ale również marketing czy doradztwo prawne. Szybko się uczymy, a strony internetowe sugerują samodzielność jednocześnie zwiększając poczytność swoich “porad”.  Większość z nas pracując w swoich branżach dobrze wie, jak ważne jest “know how” i, że im więcej mamy doświadczenia, tym wyższej jakości usługi świadczymy. Dobrze wiemy, że o ile nie ma ludzi niezastąpionych o tyle wiedza jest bezcenna i może uchronić przed komplikacjami. Zwracamy się do specjalistów chcąc mieć pewność, że nasz sprawy trafią w profesjonalne “ręce”.  

W większości dziedzin jesteśmy w stanie, teoretycznie, poradzić sobie sami: od kładzenia tynków, modelowania fryzur, składania silnika samochodowego – aż po redagowanie umów cywilnoprawnych. Pomijając kwestię poświęconego czasu zajmowanie się sprawami, których to dopiero się uczymy – trudno posiadać pewność, że możemy spać spokojnie.  Sprzedaż nieruchomości nie ogranicza się bowiem jedynie do wystawienia oferty na portalach.  

Weryfikacja stanu prawnego

Wiedza brokera to przede wszystkim umiejętność analizy dokumentacji: ustalenie faktycznych właścicieli, ich praw oraz przypadających im udziałów. W Księdze Wieczystej znajduje się szereg informacji wskazujących na stan prawny nieruchomości, które mogą być niejasne zarówno dla klienta jak i samego właściciela.  Mogą mieć znaczenie nie tylko przy pierwszej transakcji, ale również w późniejszym przenoszeniem praw, przekształcaniu etc. Skuteczna analiza umożliwia uniknięcie zakupu nieruchomości z wadą prawną, która może skutkować utrudnieniem w zarządzaniu nieruchomością, dalszemu przekształcaniu, rozbudowy, roszczeniom etc. Doświadczony broker niejednokrotnie spotyka się z sytuacją, że sam właściciel nie do końca jest świadomy stanu prawnego swojej nieruchomości. Może to powodować szereg nerwowych, nieprzyjemnych sytuacji oraz zabrać nam wiele cennego czasu.  

Tworzenie i prezentacja oferty

Doświadczony broker dobrze wie, jakie informacje powinna zawierać oferta. Szybko i trafnie spostrzega, co jest atutem nieruchomości. Wie, jak wyeksponować nieruchomość, aby wyeksponować jej potencjał. W przypadku klienta poszukującego, doradca potrafi dobrze spersonalizować ofertę, zwrócić uwagę na aspekty i okoliczności, z których klient często, nie mając doświadczenia, może nie zdawać sobie sprawy. Pośrednik dzieli się swoim doświadczeniem, jest dostępny i sugeruje kolejne etapy posunięć. Tworzy jedną, spójną ofertę, która będzie eksportowana na portale ogłoszeniowe. 

Klient, w pierwszej kolejności kontaktuje się z pośrednikiem, który udziela mu informacji. Współpraca z agencją zwalnia z obowiązku odbierania telefonów i każdorazowego informowania o wszystkich szczegółach oferty. To pośrednik umawia i organizuje wszystkie prezentacje. Dzięki współpracy z właścicielem dba o wygląd wnętrza, oświetlenie, a nawet o jakość powietrza. Szybko wychwyci atuty nieruchomości, a jeżeli widzi najmniejsze choćby wady zasugeruje rozwiązania w celu ich wyeliminowania.  

Dodatkowo, wiedząc jakie potrzeby mieszkaniowe ma klient poszukujący, broker dobrze wie, co warto, aby ten zobaczył. Pośrednik jest dobrze zorientowany na potrzeby klienta. Doświadczony broker posiada dużą wiedzę na temat, w jaki sposób pokazać nieruchomość. Powinien znać ją dobrze, jej atuty i szczegóły dotyczące parametrów, opłat etc. Klient oglądający powinien czuć się dobrze poinformowany, uzyskać odpowiedź na wszystkie pytania. Nie sposób jednak, aby pośrednik wiedział dosłownie wszystko, ale jego obowiązkiem jest sprawdzenie i uzyskanie jak największej wiedzy na temat, o który klient aktualnie zapytał. Po prezentacji zdaje relację właścicielowi na temat spotkania jakie odbył z klientem. To pomaga określić wspólną, dalszą strategię. 

Bezpieczeństwo Klienta i jego transakcji

Adres nieruchomości, jej dane, a w późniejszym etapie dane właścicieli są przekazywane dopiero tym zainteresowanym klientom, których tożsamość została uprzednio zweryfikowana, przy podpisaniu stosownej dokumentacji w agencji. Ma to ogromny wpływ na bezpieczeństwo zarówno w przypadku, gdy właściciel zamieszkuje oferowaną nieruchomość, jak i wówczas, gdy w niej na co dzień nie przebywa. 
Transakcja sprzedaży czy wynajmu nieruchomości to transakcja finansowa. Pośrednik posiadający doświadczenie doskonale wie, na jakie kwestie należy zwrócić uwagę, aby transakcja odbyła się w sposób bezpieczny i transparentny. 

Ceny ofertowe na portalach, często bardzo się różnią od cen transakcyjnych. Pośrednik, bazując na swoim doświadczeniu i bieżącej obserwacji trendów na rynku jest w stanie trafnie ocenić potencjał zysku. Reaguje szybko i wskazuje klientowi kierunek działań. 

„Wyłączność” jest bezpieczna

Decydując się na współpracę z agencją dość często spotykamy się z pojęciem “Umowa z klauzulą wyłączności”. Warto pamiętać, że taka właśnie forma współpracy daje pośrednikowi gwarancję, że jeżeli wykona swoją pracę to otrzyma wynagrodzenie. Ponadto, powszechnie stosowane umowy typu otwartego pozwalają jedynie na zgodne z prawem publikowanie oferty na portalach, nie regulując w żaden sposób obowiązków pośrednika. Umowa wyłączna reguluje nie tylko kwestie wynagrodzenia, ale stwierdza, że to agencja odpowiada za przeprowadzenie całego procesu transakcyjnego. Odpowiedzialność za oferowanie nieruchomości na rynku oraz profesjonalne wsparcie przy procesie transakcyjnym to zadanie brokera. Dzięki umowie wyłącznej może poświęcić swoją pełną uwagę przy procedowaniu transakcji.  

Dodatkowo, przy umowie ekskluzywnej (wyłącznej) współpracujemy z jednym pośrednikiem. To on informuje nas o wszystkich, swoich działaniach. O wszelkich zmianach w ofercie informujemy tylko jedną osobę. Przy ofercie wyłącznej mamy pewność, że pośrednik dobrze zna naszą nieruchomość. Dla klientów poszukujących informacja, że oferta jest „wyłączną” stanowi potwierdzenie, że jest ona aktualna, zweryfikowana i transparentna. 
Każda agencja, z która podpisujemy umowę typu otwartego może oferować ją na portalach, pod własnym szyldem. Łatwo utracić kontrolę nad tym, gdzie znajduje się nasza oferta oraz kto ją oferuje. Zdarza się, że oferty wprowadzane są z błędnymi danymi. Wymaga to obserwacji zachowań w sieci i każdorazowej reakcji, bowiem klient poszukujący może odnieść wrażenie chaosu i nabrać podejrzeń co do transparentności i aktualności oferty. Jeżeli zdecyduje się na kontakt, bywa, że skontaktuje się z agencją, która nie zna dobrze nieruchomości (bywa, że osoba, z którą się kontaktujemy nawet nie widziała przedmiotu oferty). Klient poszukujący może odnieść wrażenie dezinformacji i nabrać wątpliwości. 

Zgodnie ze standardami zawodowymi agencja musi podejmować takie działania, które zapewnią jak najszersze wyeksponowanie nieruchomości. Agencja posiadając wyłączność może inwestować własne środki w działania marketingowe takie jak: dodatkowa promocja na portalach (podbicia), eksport na dodatkowe portale, banery, billboardy, “Home staging”, profesjonalny fotograf etc. 

MLS. Jedna umowa – setki agencji.

Dzięki współpracy z agencją, wybierając umowę wyłączną nasza nieruchomość trafi do bazy MLS.  To system wymiany ofert pomiędzy pośrednikami. 1 990 agentów, 360 biur nieruchomości, 4 550 aktualnych ofert. To wyszukiwarka ofert “na wyłączność’ dostępna tylko dla pośredników. Dzięki temu inne agencje mają dostęp do Państwa oferty, mogą ją publikować na własnych stronach internetowych (jeśli wyrazimy na to zgodę). Nie ma konieczności podpisywania dodatkowych umów. Jedna umowa wyłączna powoduje, że naszą nieruchomość może proponować swoim klientom ponad 360 agencji współpracujących.  Ważnym atutem jest to, że gdy chcemy zmienić cenę ofertową lub zablokować dostępność oferty na czas zaawansowanych negocjacji z klientem – robimy to również za pośrednictwem jednego brokera, z którym współpracujemy. Nie ma zatem konieczności „obdzwaniania” wszystkich agencji bo tylko jedna osoba ma dostęp do treści oferty. Mamy więc gwarancję, że nasza oferta wszędzie będzie kompletna, przejrzysta i spójna.

„Są pewni ludzie od pewnych rzeczy„

Podejmując zatem decyzję o sprzedaży warto przemyśleć, czy chcemy to zrobić na zasadzie “zrób to sam”.  W myśl zasady “wszystko jest dobrze jak jest dobrze” istotnym jest, aby rozważyć, czy będąc bankowcem, sprzedawcą, modelką, kierowcą, przedsiębiorcą czy nauczycielem chcemy poświęcać czas na to, aby wdrażać się w branżę nieruchomości, a finalnie narazić się na ryzyko utraty bezpieczeństwa transakcji. Warto pamiętać, że to właściciele nieruchomości decydują o tym, komu sprzedadzą, a wynagrodzenie dla agencji płaci się dopiero, co najmniej po podpisaniu umowy przedwstępnej. W trakcie trwania umowy mamy możliwość monitorowania działań brokera, bo umowa “na wyłączność” to nie tylko wyłączność do sprzedaży nieruchomości, ale również agencyjna, rozszerzona (niż w przypadku umowy typu otwartego) odpowiedzialność za wykonanie umowy pośrednictwa.  

„Pani Doroto Więckowska, to ogromna przyjemność móc z Panią współpracować.
Bardzo dziękujemy za bardzo staranne i sprawne poprowadzenie sprzedaży.
Wraz z mężem jesteśmy pełni uznania dla Pani skuteczności w zakresie tak szybkiego zakończenia projektu. Oczywiście kolejna transakcja zostanie powierzona w Pani Ręce”.

Pozdrawiamy serdecznie.
Bogusława i Robert K.

Z całej firmy miałem doświadczenia z agentem Jarosławem Wolskim. Profesjonalnie, szybko i z zaangażowaniem.

Zbigniew Bakot

Bardzo dziękujemy Pani Annie Kaszyńskiej za pomoc przy sprzedaży kolejnego mieszkania. Wszystkie transakcje zostały skoordynowane i przebiegły bardzo sprawnie.

Profesjonalne doradztwo i zaangażowanie sprawiło, że po raz kolejny wróciliśmy do Pani Ani Kaszyńskiej i agencji nieruchomości Bracia Strzelczyk.

I dodatkowy plus za poczucie humoru 😊.

Dziękujemy.

Małgorzata i AndrzeJ

„Podziękowania dla pani Anny Kaszyńskiej za pośrednictwo w sprzedaży naszego mieszkania. Pani Anna wykazała się elastycznością i zaangażowaniem. Osobiście załatwiała nawet dokumenty w urzędach w moim imieniu ;-). Była obecna aż do finalnego przekazania lokalu nowym właścicielom. Tak własnie wyobrażałem sobie rolę Agencji Nieruchomości. Profesjonalnie.”
Marcin Kaszuba

Podziękowanie dla Pana, Panie Jarosławie Wolski. Za cierpliwość w kontaktach z nieco wymagającym klientem, którym jestem. Za profesjonalizm – Wszyscy uczestnicy transakcji czuli się „zaopiekowani”.