Blog

„Na co komu agencja nieruchomości?”

„Po co agencja? Przecież dzisiaj w Internecie można sprzedać wszystko.” – to najczęstsze komentarze i stwierdzenia dotyczące współpracy z agencją. Pomimo tego, że sieć internetowa działa bardzo prężnie i można w niej sprzedaż w zasadzie wszystko – nadal istnieje wiele agencji posiadających wiele, wyłącznych ofert. Pracy wystarcza dla wszystkich i pojawiają się nowi klienci.

Swoją „przygodę” z rynkiem nieruchomości rozpoczęłam w 2007 roku. Pomagałam wówczas ludziom „prostować” stan prawny ich mieszkań, domów, gruntów. Zobaczyłam wówczas jak wielu ludzi ma problem choćby ze stwierdzeniem formy własności. Dodatkowo wszelkie czynności formalno-prawne okazywały się być dla nich często „nie do przejścia”. I, bynajmniej nie wynikało to z ich niewiedzy, ale z ogólnego zniechęcenia. Poza tym każde z nich miało swoją pracę, obowiązki i takie nauczanie się w „biegu” było dla nich dużym wyzwaniem. Moim zadaniem było wówczas uporządkowanie dokumentacji, „śledztwa” urzędowe i pomoc w uzupełnianiu dziesiątek wniosków, sprawdzanie czy zostały wydane bez błędów urzędniczych (wszędzie bowiem pracują ludzie, a przecież nawet maszyny się czasem mylą). Potem pomagałam przy sprzedaży, a to była już prosta droga do rozpoczęcia pracy w nieruchomościach.

Photo by Micaela Parente on Unsplash

Kilka dni temu mój przyjaciel zrobił sobie zdjęcie, okazało się, że zanim je jeszcze zrobił aparat już zdążył nałożyć filtr, potem można było nałożyć kolejny i kolejny, ulepszyć, naprawić…  – a to wszystko w zaledwie dwie minuty. Każdy, profesjonalny fotograf dobrze wie, ile trzeba się napracować i jak dobre trzeba mieć „oko”, aby zrobić zdjęcie, które nie wymaga retuszu. W dzisiejszych czasach, gdzie wiele osób na portalach społecznościowych ma po nazwisku dodatek „photography” – ten zawód, jak wiele innych w jakiś tajemniczy sposób rozchodzi się „po kościach”. W czasach, w których nie chcemy czekać, w których liczy się pośpiech i optymalizacja czasu pracy – wszystko możemy zrobić sami, w jednej chwili. Świat staje się „Instant” i choć jest wielu „wolnych strzelców” to, aby zdobyć zlecenie trzeba się mocno natrudzić. Doprecyzowując: żeby móc wykonać swoją pracę trzeba się przedostać przez tłumy amatorów i konkurencję. Wielu z nas musi się mocno postarać, aby zdobyć zlecenie. Niby normalna zasada, ale czasy się bardzo zmieniły, bo dziś mało kto szanuje cudzą pracę. Znak czasów?

Kto to zrobi? Ja, sama.

Już jakiś czas temu stało się jasne, że większość rzeczy możemy sobie zrobić sami: panie mogą sobie samodzielnie zrobić paznokcie zamawiając chińskie lampy, na YouTube jest masa tutoriali, w jaki sposób zrobić konkretną fryzurę, uzyskać odpowiedni kolor – tym samym wizyta w salonie fryzjerskim przestaje być niezbędna. Potrafimy sami wymienić żarówkę w reflektorze auta nawet, gdy wymaga to rozebrania połowy samochodu ;). Większość czynności możemy zrobić sami, oszczędzając przy tym pieniądze. To pomocne, ale również na dłuższy dystans?

Cała gospodarka to naczynie połączone: fryzjer kupuje bułki u piekarza, piekarz szewcowi buty do naprawy, szewc zaciągnie kredyt na dobrych warunkach dzięki temu, że skorzysta z usług doradcy kredytowego. Doradca kredytowy, po całym dniu pracy zawita u fryzjera. Jeśli fryzjer zacznie sam piec bułki, piekarz naprawi sobie buty, a szewc nocami będzie wysyłał zapytania do wszystkich banków odnośnie oferty kredytowej – doradcy nie będzie stać na to, aby pójść do fryzjera. Z czasem, z braku klientów fryzjer będzie kupował coraz mniej bułek.

Photo by Frederik Schweiger on Unsplash

Są „pewni” ludzie od pewnych rzeczy.

Tak głosi polskie powiedzenie i choć radośnie chwalimy się nowymi umiejętnościami i wiedzą zaczerpniętą z Internetu – z czasem może okazać się, że branża, w której pracujemy sami może również zacząć zanikać.

Po co zatem fryzjer, skoro możemy zrobić praktycznie wszystko sami, w domowym zaciszu, przy ewentualnej pomocy sąsiadki?

Fryzjer uczy się kilka lat tego, jakie są typy włosów, uczy się składów poszczególnych farb i rozjaśniaczy po to, aby mieć pewność, że fryzura lub kolor wyjdzie taki, jaki chcieliśmy, a rozjaśniacz nie spali nam włosów. Fryzjer wie, jaka fryzura będzie się „nosić” na poszczególnym typie włosa i zna sposoby, aby „reanimować” włosy i skórę głowy po nieudanym zabiegu.

Każdy z zawodów wymaga przyuczenia oraz (albo przede wszystkim) doświadczenia – im większe, tym lepiej. Dobry mechanik samochodowy przestrzeże nas czym się może skończyć montaż chińskich zamienników tarcz hamulcowych zamiast oryginalnych. Dobry fotograf zrobi nam zdjęcie, które odda prawdziwą rzeczywistość i „złapie chwilę”, która dla nas wiele znaczy – bez „upiększaczy”, filtrów i tworzenia fikcyjnej rzeczywistości w obawie przed pokazaniem świata nieidealnego.

A po co komu agencja nieruchomości? Nie, nie po to, aby zrobić zdjęcia naszej nieruchomości, wrzucić je do sieci i czekać na telefon. Doświadczona agencja, oczywiście, zrobi zdjęcia i wrzuci w ofertę takie, które spodobają się potencjalnym klientom (dobrze wie, co należy eksponować). Udzieli wszystkich, niezbędnych informacji telefonicznie i dobrze odzieli klientów faktycznie zainteresowanych od tych, którzy chcą jedynie „wycieczki” po nieruchomościach. Rozpozna zwykłego oszusta i cwaniaka, bo ma doświadczenie i wie, czym się mogą skończyć transakcje z takimi ludźmi. Zadba o to, abyśmy sprzedali za dobrą cenę i nie dali się ponieść wszelkim spekulacjom rynkowym. Dobra agencja pomoże zgromadzić wszystkie dokumenty, może być pełnomocnikiem zarówno przy uzyskiwaniu dokumentacji, jak również pełnomocnikiem rzekomym w sytuacji, gdy jesteśmy zajęci, jesteśmy na wakacjach, bądź na wyjeździe służbowym. Sprzedając lub kupując z doświadczoną agencją możemy zyskać pewność, że sprawdzi on stan prawny. Nie, nie wystarczy zerknąć w księgę wieczystą. „Przeczytanie” Księgi też jest umiejętnością, którą agent powinien posiadać.

Agencje robią w większości transakcji, które bez nich by się nie wydarzyły. Dlaczego? Bo nie poddają się emocjom, działają jako mediator i negocjator, pomagają skoordynować kwestię kredytów, najmu, remontów i relokacji – jednocześnie. Agent powinien mieć możliwość przeczytania aktu przed jego podpisaniem i zasugerować nam pewne, bezpieczne rozwiązania – które nie zawsze zostaną zasugerowane przez Rejenta. Notariusze mają obowiązek poinformować o całej swojej wiedzy prawnej i wiedzy na temat nieruchomości, która jest przedmiotem aktu, powiedzieć o ewentualnych konsekwencjach, ale nie ma w obowiązku upewnić się i sprawdzić, czy na pewno zrozumieliśmy, jakie mogą być tego skutki. Mógłby zostać stworzony obszerny artykuł na temat tego, na jakie problemy i koszty można się narazić działając samemu. Mogą się one niektórym wydawać oczywiste, ale wielu ludzi nie ma o tym zielonego pojęcia. Dlaczego? Bo to nie ich branża. Nie śledzą zmian w przepisach, nie wiedzą, jakie sytuacje mogą wyniknąć (a których dodatkowo prawo w jasny sposób nie przewiduje).

Photo by Alev Takil on Unsplash

Czy zatem można sprzedać bez agencji? Oczywiście, że można. Tak samo, jak można samemu ufarbować włosy, wymienić wahacz w aucie i zrobić chleb w zakupionym do tego piecu.

Cała synergia w gospodarce opiera się na swobodnym przepływie handlu i usług. Przykładowy piekarz, po skończonej pracy powinien udać się na odpoczynek, spędzić czas z rodziną, zadbać o zdrowie, zregenerować się w ogródku, albo pobawić się z psem.

Czasem słyszę pytania: dlaczego agencja nie ponosi odpowiedzialności? Otóż ponosi. Agencja nieruchomości ma obowiązek wykupienia ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej. W ustawie o gospodarce nieruchomościami mowa jest o stosowaniu przepisów prawa, stosowaniu standardów zawodowych, kierowaniu się zasadami etyki zawodowej, wykonywaniu wszystkich czynności za szczególną starannością, kierowaniu się zasadą ochrony interesów osób, na rzecz których wykonywane są czynności, stałym kształceniu się i podnoszeniu swoich kwalifikacji. Możemy więc się z agencją procesować.

Często pada również pytanie: dlaczego agencja nie podpisuje się na umowach najmu, pod aktem notarialnym etc. Odpowiedź jest prosta –  agencja nie jest stroną i tak stanowi prawo, a agencja musi działać zgodnie z nim. Nie posiada takich narzędzi, aby zgodnie z prawem weryfikować „wypłacalności” klienta, inwigilować go w jakikolwiek sposób. Dlatego agencje chętnie współpracują w tym zakresie, a doświadczenie dodatkowo robi swoje. Agent nie podpisuje się pod umową, tak samo jak prawnik nie podpisze się pod pozwem – jeśli nie jest do tego upełnomocniony.

Jeśli robienie zdjęć ograniczy się jedynie do przefiltrowania byle jakiego zdjęcia na nieskazitelne (ale nieprawdziwe) przestaniemy wywoływać fotografie (wielu z nas już to robi) powstanie błędne koło braku zleceń – dla wszystkich. A przecież zdjęcia to nasze wspomnienia – momenty, do których chcemy jeszcze wracać (po to robimy fotografie). Sprzedaż mieszkania, domu to nie to samo, co sprzedaż odkurzacza – sprzedajemy często wieloletnie wspomnienia, lata przeżyć i sentymenty. Dla wielu klientów to trudne, że dom, w którym czuli się bezpiecznie nagle staje się miejscem spacerów dla przypadkowych klientów, którzy zadzwonili do nas z portalu ogłoszeniowego. Ludzie, których imienia często nie znamy oglądają nasze rodzinne fotografie, zaglądają do pralki czy lodówki.  Nie odmawiamy im oglądania, bo „może akurat kupią” – wpuszczamy zatem wszystkich. Nie mamy doświadczenia, w jaki sposób rozmawiać z potencjalny klientem, żeby rozeznać się, czy faktycznie jest zainteresowany.

Pomimo, że sama posiadam doświadczenie w sprzedaży – sprzedaż swoich nieruchomości zlecam innym agencjom. Dlaczego? Bo z zasady lekarz nie powinien się sam leczyć. Choć mam podejście biznesowe – nie jestem w stanie wyeliminować emocji, bo choć są one naturalne – ciężko czasem nawet zauważyć po sobie, jak duży mają na nas wpływ. A poza tym to ktoś moknie czekając na klienta na prezentacji, a nie ja. To ktoś spóźnia się na spotkanie z przyjaciółmi żeby zaprezentować mieszkanie w dogodnym dla klienta terminie – nie ja. Zamiast odbierać telefony i odpowiadać na te same pytania – słucham muzyki, medytuję, albo zabieram dzieci na rowery. Fakt – muszę za to zapłacić, ale wiem za co płacę. Święty spokój, jak dla mnie jest bezcenny.  Poza tym mowa o transakcjach finansowych, a nie wolontariacie –  każdy za swoją pracę oczekuje zapłaty.

Oczywiście, jak w każdej branży trafi się super profesjonalista i zwykły konował. Możemy trafić do fryzjerki, która nam spali włosy, szewca, który sklei buty klejem biurowym 😉 i agenta, który myśli, ze wszystko się zrobi samo, a on ma tylko biznesowo wyglądać i czarować klientów. Czarne owce zdarzają się wszędzie – od zakładu fryzjerskiego poprzez warsztat samochodowy, służby mundurowe, a nawet pośród duchownych. Dlatego to my wybieramy zleceniobiorcę, a nie on nas. Również w Agencji możemy poprosić o zmianę agenta.

Jeśli zatem sprzedajecie Państwo sami – życzę udanych  i bezproblemowych transakcji, aby omijały Was wszelkie niedogodności i stresy. Jeśli natomiast chcecie się skupić na swojej pracy oraz na życiu prywatnym – znajdźcie swojego agenta, bo tak samo, jak dobrze mieć w rodzinie lekarza czy prawnika – tak samo dobrze jest mieć swojego agenta do zadań specjalnych 😉

Aneta Gromska
Dyrektor ds. Inwestycji i Rozwoju
Bracia Strzelczyk
Więcej

Co z rynkiem wynajmu? Cała nadzieja w studentach?

Choć wynajem studentom nie był dotąd chętnie widziany, właściciele mieszkań coraz częściej głośno mówią, że liczą na ich powrót. Fakt, zdarzało się, że wynajem młodym ludziom kończył się źle, ale odstępując od generalizowania, w wielu przypadkach właściciele byli zadowoleni z takich najemców. Temat wynajmu dla studentów wraca więc w bardziej pozytywnej retoryce, ponieważ wiele mieszkań stoi pustych i nawet obniżenie ceny nie sprawia, że najemcy pukają do drzwi.

Obecny stan rynku to efekt nadal panującej epidemii, a fakt, że w dalszym ciągu przybywa nowych przypadków nie napawa optymizmem.

Obecnie w Warszawie na rynku dostępnych jest ponad 10 000 ofert mieszkań przeznaczonych na wynajem, których właściciele dopuszczają wynajem młodym ludziom.

Sytuacja, być może poprawi się od października, ponieważ zgodnie z ostatnimi zapowiedziami rządu, w  nowym roku akademickim 2020/2021 nauka ma przebiegać w normalnych warunkach.

Photo by Shubham Sharan on Unsplash

Rynek najmu krótkoterminowego prawdopodobnie latami będzie podnosił się po tym ciosie, jaki otrzymał w wyniku epidemii. Dodatkowo, rynek nieruchomości z opóźnieniem reaguje na sytuację gospodarczą, a ta jest mocno niepewna. W związku z trudniejszym dostępem do kredytów, maleć będzie liczba zakupionych mieszkań i domów. W powietrzu nadal unosi się widmo zwolnień więc zarówno inwestorzy jak i zwykli mieszkańcy reagują zachowawczo. Właściciele nieruchomości „premium” w dobrych lokalizacjach pokładają nadzieję w pracownikach ambasad albo pośród kadry zarządzającej firm, których siedziby lub filie znajdują się w Warszawie. Rynek „premium” jednak rządzi się zupełnie innymi prawami i póki co nie odczuł bardzo skutków epidemii.

Firmy mocno ograniczyły podróże i rotację swoich pracowników – liczba „expats” również bardzo się zmniejszyła.

Obecna sytuacja bardzo martwi, dlatego wielu właścicieli zdecydowało się sprzedać mieszkania, z których dotąd czerpali zysk z najmu. Kawalerki i mieszkania dwupokojowe najchętniej były jednak kupowane również z myślą o późniejszym wynajmie. Ale choć widmo kryzysu jest coraz bardziej widoczne nie zniechęca to kupujących: „Przecież kiedyś wszyscy wyzdrowiejemy, a żyć trzeba teraz i będzie trzeba później” – powiedział mi ostatnio klient poszukujący mieszkania.

Zmniejszona w znacznej ilości liczba potencjalnych najemców otwiera studentom nie tylko możliwość rozpatrywania większej ilości ofert, ale również drogę no negocjacji  wysokości czynszu. Zaraz za nimi, kolejną zainteresowaną grupą są obcokrajowcy, pracownicy niższego szczebla.

Jeśli przyszłość wydaje się mocno niepewna i maluje się w szarych kolorach, mam na pocieszenie kilka dobrych słów:

– Agencja „Bracia Strzelczyk” funkcjonuje na rynku od 1986 roku. W tamtych latach nie istniały jeszcze pojęcia: „nieruchomość” i „agencja nieruchomości”. Firma przetrwała niejedną burzę i widziała dziesiątki zwrotów akcji na tym rynku. Fakt, pierwszy raz się mierzymy z taką pandemią i prawda jest taka, że nikt nie jest w stanie przewidzieć jak potoczą się losy poszczególnych gałęzi gospodarki. Wszystko to są teorie i analizy oparte na przeszłości. W każdym sektorze, na każdym rynku co jakiś czas dochodzi to „przetasowań”, zmienia się układ sił i tendencje inwestycyjne. Rynek nieruchomości jest jednak jednym z tych najbardziej stabilnych i tym, który zawsze pozostaje prawie „nieruchomy”. Branża się ustabilizuje i „ułoży”  odpowiednio do ogólnej sytuacji. Obrót nieruchomościami istniał i istnieć będzie. Zatem, jak mawiał klasyk: „Jeszcze będzie przepięknie” 😉

Aneta Gromska
Dyrektor ds. Inwestycji i Rozwoju
„Bracia Strzelczyk”
Więcej

Najem mieszkań. Raport z rynku.

Czynsze za mieszkania na wynajem spadły średnio o około 3%. To efekt pandemii, która bardzo obniżyła zapotrzebowanie rynku na tego typu umowy. Rynek ograniczył się w znacznym stopniu do wynajmu klasycznego, dla osób fizycznych, które wybierają wynajem z przyczyn ekonomicznych (nie stać ich na zakup mieszkania) lub są w trakcie przeprowadzki (np. budują dom i na ten czas potrzebują lokum).

unsplash.com

Rynek najmu zmienił się diametralnie. Odczuwalny jest wyraźny spadek zainteresowania. Ze względu na przymus nauki zdalnej brakuje studentów  poszukujących mieszkań.

Podobnie sytuacja wygląda w przypadku klienta biznesowego.  Podróże służbowe, w wielu przypadkach zostały wstrzymane i zastąpione telekonferencjami.  Najem krótkoterminowy ma się dość nieźle w miastach, które są popularne pośród turystów. Prywatny lokal jest dla nich dobrą alternatywą w stosunku do hoteli.

Jak wynika z raportu firmy Expander, we wszystkich badanych miastach ceny spadły średnio o 3%.

Źródło: expander.pl

Dla porównania raty kredytów hipotecznych spadły od lutego o 10%-12% ze względu na niższe oprocentowanie. Jeśli do tego dojdzie niższa cena zakupu, to łączny spadek raty może przekroczyć 20%. Dlatego jeśli chodzi o koszty, to posiadanie własnego mieszkanie opłaca się znacznie bardziej niż najem. Koszt najmu jest średnio o 21% wyższy niż wynosi rata.

Problem polega jednak na tym, że kredyty są obecnie dość trudno dostępne. Większość banków wymaga dziś posiadania przynajmniej 20% wkładu własnego. Zaostrzone zostały też kryteria związane z źródłem dochodu. Takich problemów nie ma w przypadku najmu. Co prawda też trzeba na początku wpłacić dodatkową kwotę (kaucję), ale jest ona wielokrotnie niższa niż wkład własny potrzebny do uzyskania kredytu. Nikt też raczej nie odmówi nam wynajęcia mieszkania z powodu tego, że prowadzimy działalność gospodarczą czy uzyskujemy dochody na podstawia umowy cywilnoprawnej. W przypadku chęci zaciągnięcia kredytu jest to natomiast problem.

Źródło: Expander.pl

Na koniec warto dodać, że kluczowe dla rynku najmu będzie to jak długo pozostaną z nami takie elementy jak nauka zdalna czy unikanie spotkań bezpośrednich. Im dłużej będzie trwała epidemia tym większe straty poniosą posiadacze pustych mieszkań na wynajem. Jesienią będą kończyć się wakacje kredytowe i jeśli do tego czasu nie uda się znaleźć najemców, to część wynajmujących będzie zmuszona sprzedać takie lokale. (expander.pl)

Aneta Gromska
Dyrektor ds. Rozwoju i Inwestycji
Bracia Strzelczyk
Więcej

Dlaczego agenci nieruchomości kochają swoją pracę?

Kiedy zaczynałam pracę w nieruchomościach wyobrażałam sobie siebie będącą „zawsze i wszędzie”. Wiedziałam, że to nie jest łatwa praca i, że będzie wymagała ode mnie dużej elastyczności czasowej, ciągłej dyspozycyjności, niezależnie od tego, czy jest piątek, czy przysłowiowy „świątek”. Zdarzało się, że na rodzinnych przyjęciach typu wesele siedziałam w samochodzie z laptopem i czasem do rana prowadziłam rozmowy z drugim końcem świata, bo klient mieszkał w USA lub w Australii. Były to negocjacje, albo zdalna pomoc i instrukcje dotyczące czynności formalnych, jak na przykład klauzula „apostille„. Naturalnym było dla mnie, że to ja musiałam się dostosować. Goście weselni, wychodząc z przyjęcia, radośnie stukali w szybkę mojego auta, żegnając się serdecznie.

Więcej

„Przychodzi klient do fryzjera”, czyli: jaki wpływ ma powrót salonów piękności na rynek nieruchomości?

Przed nami kolejny etap znoszenia obostrzeń związanych z epidemią. W wyszukiwarkach pytania o otwarcie branży „beauty” ma porównywalne wyniki jak kwestia zbliżających się wyborów prezydenckich. Rynek ruszył niczym ospała lokomotywa. I choć zarówno przedsiębiorcy, jak pracownicy etatowi są gotowi do pracy – nie słychać głośnego „Hurra!” i „Hej ho, do pracy by się szło!”. Wszyscy są nadal pełni obaw co do przyszłości swojej pracy i tym samym – finansów. Kryzys bowiem nie istnieje tylko „sam w sobie”, nie jest niezależnym tworem. Cała gospodarka to wielkie naczynie, mocno powiązane.

Więcej

Czy warto kupować i sprzedawać nieruchomości podczas kryzysu?

Tak, początkowo niektórzy cieszyli się, że mają możliwość pracy z domu.Po tak długim czasie jednak ochota do pracy jest mniejsza, kreatywność spada, bo brakuje jakiejkolwiek inspiracji, zachęty. Rośnie poziom frustracji, bo wielu od bezdomności dzielą trzy raty niespłaconego kredytu. Państwo proponuje umęczonym przedsiębiorcom wątpliwe wsparcie, a tymczasem pracownicy na etatach krzyczą: „a  co z nami?”. Dowiadują się bowiem z kolejnych wiadomości, że można będzie ich zwolnić…mailowo. Liczba transakcji na rynku nieruchomości spadła w wyniku konsternacji w jakiej znalazło się społeczeństwo. Brak precedensu w obecnej sytuacja utrudnia jakiekolwiek planowanie, szacowanie, a eksperci przekazują często sprzeczne przewidywania.

Więcej

Jak bezpiecznie kupić mieszkanie w czasie epidemii?

Podstawowym zagadnieniem dotyczącym wszelkich wątpliwości związanych z przystąpieniem do aktu jest, przede wszystkim wątpliwość, jak dostać się do kancelarii notarialnej w sytuacji, gdy patrol policji oczekuje od nas wyjaśnień. Większość kancelarii notarialnych praktykuje wydawanie stosownych zaświadczeń o terminie aktu notarialnego, na który mamy się stawić. Jeśli jednak boimy się przemieszczać lub, z jakichś powodów nie możemy (zostaliśmy objęci kwarantanną, przebywamy za granicą) wówczas mamy kilka możliwości, aby nabyć nieruchomość.

Więcej

Epidemia i kryzys a sprzedaż nieruchomości

Rozpoczął się czwarty tydzień izolacji. Coraz więcej ludzi traci pracę i tym samym – płynność finansową. Wiele branż, takich jak: rozrywkowa, czy turystyczna – zamarło niemal całkowicie. Cierpi sektor usług, w trochę lepszej sytuacji jest sektor handlu, jednak tu również odczuwalne są spadki, ponieważ kupujących jest coraz mniej. Rynek nieruchomości również wstrzymał oddech. Zatrzymała się sprzedaż zarówno w agencjach nieruchomości, jak i w sprzedaży bezpośredniej. Wszyscy obserwują rządzących i oczekują rozwiązań w tym trudnym czasie.

Więcej

Podatek od sprzedaży mieszkania

Zasady opodatkowania dochodów ze sprzedaży nieruchomości zmieniły się w styczniu zeszłego roku. Korzystają na nich m.in. spadkobiercy, którzy chcą sprzedać mieszkanie otrzymane w spadku.

Nowelizacja wprowadziła korzystne rozwiązania dla spadkobierców. Do końca 2018 r. wyglądało to w ten sposób, że pięcioletni okres posiadania mieszkania liczył się od dnia nabycia spadku, przez co trudniej było skorzystać ze zwolnienia z PIT. Od stycznia 2019 r. termin ten jest już liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości przez spadkodawcę. Dzięki tej zmianie spadkobierca szybciej może sprzedać mieszkanie bez podatku.

Więcej

Mieszkanie z hipoteką, spółdzielcze, mieszkanie z … lokatorem. Jak je sprzedać?

Rozpoczynając oferowanie mieszkania do sprzedaży niezbędna jest weryfikacja stanu prawnego, przy czym najważniejsza jest forma własności.

Sprzedaż mieszkania z Księgą Wieczystą (własność)  z kredytem.

W obecnych czasach większość mieszkań obciążonych jest kredytem – głównie hipotecznym, choć nieruchomość może stanowić przedmiot zabezpieczenia przy innych formach zobowiązań finansowych. Same zobowiązanie nie jest problemem, ale ważnym jest, aby ustalić jego  dokładną wysokość. W przypadku kredytów niezbędnym będzie wystąpienie do banku kredytującego z wnioskiem o informację odnośnie:

  • Wysokości kredytu,
  • Wysokości spłaconego już zobowiązania,
  • Pozostałej kwoty do spłaty,
  • Daty udzielenia kredytu,
  • Numeru technicznego rachunku bankowego,
  • Danych kredytobiorcy,
  • Ewentualnej wysokość prowizji w związku ze wcześniejszą spłatą.
  • Warunków zwolnienia zabezpieczenia,
  • Ważnym jest to, aby upewnić się czy bank pobiera jakiekolwiek opłaty za wydanie takiego zaświadczenia i wszelkie formalności z tym związane.

Uzyskanie powyższych informacji to istotna kwestia zarówno dla nas (wiemy, jaką realną kwotę możemy uzyskać ze sprzedaży), jak i dla klienta kupującego.

W późniejszym etapie procesu transakcyjnego bank udzieli promesy – to wyjątkowo ważny dokument, gdyż oznacza on formalną obietnicę banku, że po otrzymaniu wpłaty od nowego nabywcy dane zostaną wykreślone z księgi wieczystej. Właściciel jako kredytobiorca nie będzie już widniał w księdze. Ważność takiego dokumentu wynosi trzydzieści dni. Jeśli do tego czasu transakcja nie zostanie sfinalizowana – dokument stanie się nieważny i koniecznym będzie ponowne wystąpienie o nią, do banku.

Następnie można podpisać umowę przedwstępną. Jest to rozwiązanie stosowane głównie w sytuacji, gdy klient kupujący wspiera się kredytem. Umowa przedwstępna określa dokładny czas obowiązywania i w tym czasie kupujący załatwia wszelkie formalności związane z zakupem (kredyt bądź inna forma gromadzenia środków). Umowa taka nie jest koniecznością w sytuacji, gdy kupujący dysponuje gotówką, dokumenty sprzedażowe są gotowe i obie strony mogą przystąpić do aktu notarialnego – umowy ostatecznej.

Podpisanie ostatecznej umowy końcowej sprzedaży wymaga sporządzenia aktu notarialnego. Po jego podpisaniu przez obie strony rejent rozpoczyna procedury sądowe, które w sposób zgodny z procedurą sądową przenoszą własność w księdze wieczystej. Równolegle, zarówno sprzedający jak i bank, który udzielił promesy powinien otrzymać przelew bankowy. Kiedy wszystkie, powyższe formalności zostały dopełnione – można udać się do banku, aby otrzymać zgodę na zwolnienie kredytu hipotecznego, a następnie przekazać ją nowemu nabywcy.

Kolejną formą własności jest „spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu”.

Jeśli chcemy sprzedać takie mieszkanie, przede wszystkim należy się zgłosić do spółdzielni mieszkaniowej i poprosić o niezbędne dokumenty, takie jak:

  • Zaświadczenie, że jest się członkiem spółdzielni,
  • Dokument potwierdzający spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
  • Potwierdzenie braku zaległych zobowiązań w stosunku do spółdzielni,
  • Potwierdzenie braku zaległości z tytułu czynszu oraz innych opłat eksploatacyjnych,
  • Zaświadczenie o przydziale lokali i (ewentualnie) zaświadczenie uzupełnieniu wkładu budowlanego,

Jeśli nie możemy tego zrobić osobiście, wiele spółdzielni praktykuje wydawanie zaświadczeń online, można również to uczynić udzielając innej osobie pełnomocnictwa notarialnego i uwzględnić powyższe czynności w jego zakresie.

Dodatkowo, do sprzedaży niezbędny jest dokument potwierdzający nabycie lokalu: akt notarialny lub postanowienie sądowe oraz zaświadczenie o zameldowaniu osób w lokalu.

W przypadku własnościowego prawa do lokalu wymaganymi dokumentami są:

  • Akt notarialny nabycia lub postanowienie sądowe.
  • Aktualny odpis  z księgi wieczystej (stosuje się zasadę, określającą okres ważności dokumentu na trzy miesiące)
  • zaświadczenie o zameldowaniu osób w lokalu,
  • Potwierdzenie braku zaległości z tytułu czynszu oraz innych opłat eksploatacyjnych,

Należy dodać w obu, powyższych przypadkach, że w sytuacji, jeśli mieszkanie jest obciążone kredytem – wszystkie czynności z nim związane wyglądają tak samo, jak w przypadku sprzedaży mieszkania własnościowego, z księgą wieczystą.

Sprzedaż mieszkania z lokatorem.

To najtrudniejszy sposób sprzedaży, ale nie niemożliwy. Nie jest to często występujący przypadek, ale prawo dopuszcza sprzedaż mieszkania nawet, jeśli znajduje się w nim lokator. W sytuacji, gdy lokator zamieszkujący nie chce opuścić mieszkania – pozostaje nam tylko takie rozwiązanie jak sprzedaż nieruchomości.

Niezbędnym jest jednak, aby poinformować o tym już w ofercie – nie należy zatajać takiej informacji. Ponadto, taka sytuacja znacząco wpływa na wysokość ceny transakcyjnej więc powinniśmy to uwzględnić już na etapie oferowania. Powinniśmy udzielić zainteresowanym takich informacji, jak to, czy lokator opłaca czynsz i, czy robi to regularnie. Dodatkowo, ważną kwestią jest to, aby poinformować, czy posiada on dożywotnie prawo do mieszkania w lokalu. Istotne są również takie kwestie jak wiek lokatora, czy jest to osoba z rodziny, czy matka z dzieckiem. Kupujący zapewne będzie chciał wiedzieć, czy zostały już podjęte jakiekolwiek kroki formalne, mające na celu eksmisję lokatora.

Fot. Piotr Wankiewicz

Sprzedaż mieszkania z najemcą.

W sytuacji, gdy jest to najemca, sprawa jest dużo prostsza, a często wręcz dużo bardziej korzystna w stosunku do innych ofert, o ile posiadamy podpisaną, obowiązującą umowę najmu. Należy określić okres wypowiedzenia, poinformować o tym, kim są najemcy (czy to rodzina, osoby pracujące, firma, studenci, obcokrajowcy). Nie powinniśmy oczywiście udzielać żadnych informacji mogących narażać interesy lokatorów – przede wszystkim tych prywatnych.

Nie mamy obowiązku informowania lokatorów o tym, że zamierzamy sprzedać mieszkanie, ale warto to zrobić ze względu na dobre praktyki. Będziemy bowiem potrzebowali współpracy ze strony najemców w sytuacji, gdy zechcemy mieszkanie zaprezentować potencjalnym nabywcom.

Kupujący często zainteresowani są tym, aby kontynuować umowę najmu z obecnymi lokatorami, bywa zatem i tak, że obecność najemców może być atutem. Odnosi się to do takich sytuacji, gdy klient zakupuje mieszkanie inwestycyjnie.

Warto wspomnieć, że już w momencie podpisywania umowy najmu dobrze jest zabezpieczyć się prawnie, że w momencie, w którym decydujemy się na sprzedaż mieszkania, najemca wyraża zgodę na prezentowanie mieszkania. Dodatkowo, koniecznym jest, aby określić częstotliwość takich „prezentacji” i każdorazowo uzgadniać terminy takich wizyt, aby nie naruszać miru domowego najemcy. Jesteśmy właścicielami mieszkania, ale umowa najmu daje również prawa najemcy i  z różnych powodów ma prawo odmówić prezentacji, jeśli wcześniej nie uzgodnimy z nim tego w umowie najmu.

Każdy, zainteresowany kupujący będzie chciał wiedzieć, jak wygląda sytuacja prawna w momencie, gdy w nieruchomości przebywa lokator – niezależnie od tego, na jakiej podstawie. Należy się zatem przygotować do takich pytań i postarać się w jak najszerszy i transparentna sposób przedstawić sytuację, a jeśli posiadamy jakiekolwiek dokumenty potwierdzające informacje – warto je przedstawić.

Istotnym jest również, aby na bieżąco starać się rozmawiać z lokatorem, bo, być może nasze podejście i ewentualna chęć wsparcia w danej sytuacji spowoduje, że zdecyduje się jednak na wyprowadzkę.

Pamiętajmy jednak, że należy działać zgodnie z prawem, nie warto zatajać prawdy i zdecydowanie, warto stawiać na dialog i mediację – to ułatwi nam porozumienie w każdej sytuacji, nie tylko przy sprzedaży nieruchomości.

W następnym artykule opiszę czynności „posprzedażowe” i to, co wszyscy lubimy najbardziej, czyli … podatki 😉

Aneta Gromska
Dyrektor ds. Rozwoju i Inwestycji

Bracia Strzelczyk
Więcej