Blog

Najem mieszkań. Raport z rynku.

Czynsze za mieszkania na wynajem spadły średnio o około 3%. To efekt pandemii, która bardzo obniżyła zapotrzebowanie rynku na tego typu umowy. Rynek ograniczył się w znacznym stopniu do wynajmu klasycznego, dla osób fizycznych, które wybierają wynajem z przyczyn ekonomicznych (nie stać ich na zakup mieszkania) lub są w trakcie przeprowadzki (np. budują dom i na ten czas potrzebują lokum).

unsplash.com

Rynek najmu zmienił się diametralnie. Odczuwalny jest wyraźny spadek zainteresowania. Ze względu na przymus nauki zdalnej brakuje studentów  poszukujących mieszkań.

Podobnie sytuacja wygląda w przypadku klienta biznesowego.  Podróże służbowe, w wielu przypadkach zostały wstrzymane i zastąpione telekonferencjami.  Najem krótkoterminowy ma się dość nieźle w miastach, które są popularne pośród turystów. Prywatny lokal jest dla nich dobrą alternatywą w stosunku do hoteli.

Jak wynika z raportu firmy Expander, we wszystkich badanych miastach ceny spadły średnio o 3%.

Źródło: expander.pl

Dla porównania raty kredytów hipotecznych spadły od lutego o 10%-12% ze względu na niższe oprocentowanie. Jeśli do tego dojdzie niższa cena zakupu, to łączny spadek raty może przekroczyć 20%. Dlatego jeśli chodzi o koszty, to posiadanie własnego mieszkanie opłaca się znacznie bardziej niż najem. Koszt najmu jest średnio o 21% wyższy niż wynosi rata.

Problem polega jednak na tym, że kredyty są obecnie dość trudno dostępne. Większość banków wymaga dziś posiadania przynajmniej 20% wkładu własnego. Zaostrzone zostały też kryteria związane z źródłem dochodu. Takich problemów nie ma w przypadku najmu. Co prawda też trzeba na początku wpłacić dodatkową kwotę (kaucję), ale jest ona wielokrotnie niższa niż wkład własny potrzebny do uzyskania kredytu. Nikt też raczej nie odmówi nam wynajęcia mieszkania z powodu tego, że prowadzimy działalność gospodarczą czy uzyskujemy dochody na podstawia umowy cywilnoprawnej. W przypadku chęci zaciągnięcia kredytu jest to natomiast problem.

Źródło: Expander.pl

Na koniec warto dodać, że kluczowe dla rynku najmu będzie to jak długo pozostaną z nami takie elementy jak nauka zdalna czy unikanie spotkań bezpośrednich. Im dłużej będzie trwała epidemia tym większe straty poniosą posiadacze pustych mieszkań na wynajem. Jesienią będą kończyć się wakacje kredytowe i jeśli do tego czasu nie uda się znaleźć najemców, to część wynajmujących będzie zmuszona sprzedać takie lokale. (expander.pl)

Aneta Gromska
Dyrektor ds. Rozwoju i Inwestycji
Bracia Strzelczyk
Więcej

Dlaczego agenci nieruchomości kochają swoją pracę?

Kiedy zaczynałam pracę w nieruchomościach wyobrażałam sobie siebie będącą „zawsze i wszędzie”. Wiedziałam, że to nie jest łatwa praca i, że będzie wymagała ode mnie dużej elastyczności czasowej, ciągłej dyspozycyjności, niezależnie od tego, czy jest piątek, czy przysłowiowy „świątek”. Zdarzało się, że na rodzinnych przyjęciach typu wesele siedziałam w samochodzie z laptopem i czasem do rana prowadziłam rozmowy z drugim końcem świata, bo klient mieszkał w USA lub w Australii. Były to negocjacje, albo zdalna pomoc i instrukcje dotyczące czynności formalnych, jak na przykład klauzula „apostille„. Naturalnym było dla mnie, że to ja musiałam się dostosować. Goście weselni, wychodząc z przyjęcia, radośnie stukali w szybkę mojego auta, żegnając się serdecznie.

Więcej

„Przychodzi klient do fryzjera”, czyli: jaki wpływ ma powrót salonów piękności na rynek nieruchomości?

Przed nami kolejny etap znoszenia obostrzeń związanych z epidemią. W wyszukiwarkach pytania o otwarcie branży „beauty” ma porównywalne wyniki jak kwestia zbliżających się wyborów prezydenckich. Rynek ruszył niczym ospała lokomotywa. I choć zarówno przedsiębiorcy, jak pracownicy etatowi są gotowi do pracy – nie słychać głośnego „Hurra!” i „Hej ho, do pracy by się szło!”. Wszyscy są nadal pełni obaw co do przyszłości swojej pracy i tym samym – finansów. Kryzys bowiem nie istnieje tylko „sam w sobie”, nie jest niezależnym tworem. Cała gospodarka to wielkie naczynie, mocno powiązane.

Więcej

Czy warto kupować i sprzedawać nieruchomości podczas kryzysu?

Tak, początkowo niektórzy cieszyli się, że mają możliwość pracy z domu.Po tak długim czasie jednak ochota do pracy jest mniejsza, kreatywność spada, bo brakuje jakiejkolwiek inspiracji, zachęty. Rośnie poziom frustracji, bo wielu od bezdomności dzielą trzy raty niespłaconego kredytu. Państwo proponuje umęczonym przedsiębiorcom wątpliwe wsparcie, a tymczasem pracownicy na etatach krzyczą: „a  co z nami?”. Dowiadują się bowiem z kolejnych wiadomości, że można będzie ich zwolnić…mailowo. Liczba transakcji na rynku nieruchomości spadła w wyniku konsternacji w jakiej znalazło się społeczeństwo. Brak precedensu w obecnej sytuacja utrudnia jakiekolwiek planowanie, szacowanie, a eksperci przekazują często sprzeczne przewidywania.

Więcej

Jak bezpiecznie kupić mieszkanie w czasie epidemii?

Podstawowym zagadnieniem dotyczącym wszelkich wątpliwości związanych z przystąpieniem do aktu jest, przede wszystkim wątpliwość, jak dostać się do kancelarii notarialnej w sytuacji, gdy patrol policji oczekuje od nas wyjaśnień. Większość kancelarii notarialnych praktykuje wydawanie stosownych zaświadczeń o terminie aktu notarialnego, na który mamy się stawić. Jeśli jednak boimy się przemieszczać lub, z jakichś powodów nie możemy (zostaliśmy objęci kwarantanną, przebywamy za granicą) wówczas mamy kilka możliwości, aby nabyć nieruchomość.

Więcej

Epidemia i kryzys a sprzedaż nieruchomości

Rozpoczął się czwarty tydzień izolacji. Coraz więcej ludzi traci pracę i tym samym – płynność finansową. Wiele branż, takich jak: rozrywkowa, czy turystyczna – zamarło niemal całkowicie. Cierpi sektor usług, w trochę lepszej sytuacji jest sektor handlu, jednak tu również odczuwalne są spadki, ponieważ kupujących jest coraz mniej. Rynek nieruchomości również wstrzymał oddech. Zatrzymała się sprzedaż zarówno w agencjach nieruchomości, jak i w sprzedaży bezpośredniej. Wszyscy obserwują rządzących i oczekują rozwiązań w tym trudnym czasie.

Więcej

Podatek od sprzedaży mieszkania

Zasady opodatkowania dochodów ze sprzedaży nieruchomości zmieniły się w styczniu zeszłego roku. Korzystają na nich m.in. spadkobiercy, którzy chcą sprzedać mieszkanie otrzymane w spadku.

Nowelizacja wprowadziła korzystne rozwiązania dla spadkobierców. Do końca 2018 r. wyglądało to w ten sposób, że pięcioletni okres posiadania mieszkania liczył się od dnia nabycia spadku, przez co trudniej było skorzystać ze zwolnienia z PIT. Od stycznia 2019 r. termin ten jest już liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości przez spadkodawcę. Dzięki tej zmianie spadkobierca szybciej może sprzedać mieszkanie bez podatku.

Więcej

Mieszkanie z hipoteką, spółdzielcze, mieszkanie z … lokatorem. Jak je sprzedać?

Rozpoczynając oferowanie mieszkania do sprzedaży niezbędna jest weryfikacja stanu prawnego, przy czym najważniejsza jest forma własności.

Sprzedaż mieszkania z Księgą Wieczystą (własność)  z kredytem.

W obecnych czasach większość mieszkań obciążonych jest kredytem – głównie hipotecznym, choć nieruchomość może stanowić przedmiot zabezpieczenia przy innych formach zobowiązań finansowych. Same zobowiązanie nie jest problemem, ale ważnym jest, aby ustalić jego  dokładną wysokość. W przypadku kredytów niezbędnym będzie wystąpienie do banku kredytującego z wnioskiem o informację odnośnie:

  • Wysokości kredytu,
  • Wysokości spłaconego już zobowiązania,
  • Pozostałej kwoty do spłaty,
  • Daty udzielenia kredytu,
  • Numeru technicznego rachunku bankowego,
  • Danych kredytobiorcy,
  • Ewentualnej wysokość prowizji w związku ze wcześniejszą spłatą.
  • Warunków zwolnienia zabezpieczenia,
  • Ważnym jest to, aby upewnić się czy bank pobiera jakiekolwiek opłaty za wydanie takiego zaświadczenia i wszelkie formalności z tym związane.

Uzyskanie powyższych informacji to istotna kwestia zarówno dla nas (wiemy, jaką realną kwotę możemy uzyskać ze sprzedaży), jak i dla klienta kupującego.

W późniejszym etapie procesu transakcyjnego bank udzieli promesy – to wyjątkowo ważny dokument, gdyż oznacza on formalną obietnicę banku, że po otrzymaniu wpłaty od nowego nabywcy dane zostaną wykreślone z księgi wieczystej. Właściciel jako kredytobiorca nie będzie już widniał w księdze. Ważność takiego dokumentu wynosi trzydzieści dni. Jeśli do tego czasu transakcja nie zostanie sfinalizowana – dokument stanie się nieważny i koniecznym będzie ponowne wystąpienie o nią, do banku.

Następnie można podpisać umowę przedwstępną. Jest to rozwiązanie stosowane głównie w sytuacji, gdy klient kupujący wspiera się kredytem. Umowa przedwstępna określa dokładny czas obowiązywania i w tym czasie kupujący załatwia wszelkie formalności związane z zakupem (kredyt bądź inna forma gromadzenia środków). Umowa taka nie jest koniecznością w sytuacji, gdy kupujący dysponuje gotówką, dokumenty sprzedażowe są gotowe i obie strony mogą przystąpić do aktu notarialnego – umowy ostatecznej.

Podpisanie ostatecznej umowy końcowej sprzedaży wymaga sporządzenia aktu notarialnego. Po jego podpisaniu przez obie strony rejent rozpoczyna procedury sądowe, które w sposób zgodny z procedurą sądową przenoszą własność w księdze wieczystej. Równolegle, zarówno sprzedający jak i bank, który udzielił promesy powinien otrzymać przelew bankowy. Kiedy wszystkie, powyższe formalności zostały dopełnione – można udać się do banku, aby otrzymać zgodę na zwolnienie kredytu hipotecznego, a następnie przekazać ją nowemu nabywcy.

Kolejną formą własności jest „spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu”.

Jeśli chcemy sprzedać takie mieszkanie, przede wszystkim należy się zgłosić do spółdzielni mieszkaniowej i poprosić o niezbędne dokumenty, takie jak:

  • Zaświadczenie, że jest się członkiem spółdzielni,
  • Dokument potwierdzający spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
  • Potwierdzenie braku zaległych zobowiązań w stosunku do spółdzielni,
  • Potwierdzenie braku zaległości z tytułu czynszu oraz innych opłat eksploatacyjnych,
  • Zaświadczenie o przydziale lokali i (ewentualnie) zaświadczenie uzupełnieniu wkładu budowlanego,

Jeśli nie możemy tego zrobić osobiście, wiele spółdzielni praktykuje wydawanie zaświadczeń online, można również to uczynić udzielając innej osobie pełnomocnictwa notarialnego i uwzględnić powyższe czynności w jego zakresie.

Dodatkowo, do sprzedaży niezbędny jest dokument potwierdzający nabycie lokalu: akt notarialny lub postanowienie sądowe oraz zaświadczenie o zameldowaniu osób w lokalu.

W przypadku własnościowego prawa do lokalu wymaganymi dokumentami są:

  • Akt notarialny nabycia lub postanowienie sądowe.
  • Aktualny odpis  z księgi wieczystej (stosuje się zasadę, określającą okres ważności dokumentu na trzy miesiące)
  • zaświadczenie o zameldowaniu osób w lokalu,
  • Potwierdzenie braku zaległości z tytułu czynszu oraz innych opłat eksploatacyjnych,

Należy dodać w obu, powyższych przypadkach, że w sytuacji, jeśli mieszkanie jest obciążone kredytem – wszystkie czynności z nim związane wyglądają tak samo, jak w przypadku sprzedaży mieszkania własnościowego, z księgą wieczystą.

Sprzedaż mieszkania z lokatorem.

To najtrudniejszy sposób sprzedaży, ale nie niemożliwy. Nie jest to często występujący przypadek, ale prawo dopuszcza sprzedaż mieszkania nawet, jeśli znajduje się w nim lokator. W sytuacji, gdy lokator zamieszkujący nie chce opuścić mieszkania – pozostaje nam tylko takie rozwiązanie jak sprzedaż nieruchomości.

Niezbędnym jest jednak, aby poinformować o tym już w ofercie – nie należy zatajać takiej informacji. Ponadto, taka sytuacja znacząco wpływa na wysokość ceny transakcyjnej więc powinniśmy to uwzględnić już na etapie oferowania. Powinniśmy udzielić zainteresowanym takich informacji, jak to, czy lokator opłaca czynsz i, czy robi to regularnie. Dodatkowo, ważną kwestią jest to, aby poinformować, czy posiada on dożywotnie prawo do mieszkania w lokalu. Istotne są również takie kwestie jak wiek lokatora, czy jest to osoba z rodziny, czy matka z dzieckiem. Kupujący zapewne będzie chciał wiedzieć, czy zostały już podjęte jakiekolwiek kroki formalne, mające na celu eksmisję lokatora.

Fot. Piotr Wankiewicz

Sprzedaż mieszkania z najemcą.

W sytuacji, gdy jest to najemca, sprawa jest dużo prostsza, a często wręcz dużo bardziej korzystna w stosunku do innych ofert, o ile posiadamy podpisaną, obowiązującą umowę najmu. Należy określić okres wypowiedzenia, poinformować o tym, kim są najemcy (czy to rodzina, osoby pracujące, firma, studenci, obcokrajowcy). Nie powinniśmy oczywiście udzielać żadnych informacji mogących narażać interesy lokatorów – przede wszystkim tych prywatnych.

Nie mamy obowiązku informowania lokatorów o tym, że zamierzamy sprzedać mieszkanie, ale warto to zrobić ze względu na dobre praktyki. Będziemy bowiem potrzebowali współpracy ze strony najemców w sytuacji, gdy zechcemy mieszkanie zaprezentować potencjalnym nabywcom.

Kupujący często zainteresowani są tym, aby kontynuować umowę najmu z obecnymi lokatorami, bywa zatem i tak, że obecność najemców może być atutem. Odnosi się to do takich sytuacji, gdy klient zakupuje mieszkanie inwestycyjnie.

Warto wspomnieć, że już w momencie podpisywania umowy najmu dobrze jest zabezpieczyć się prawnie, że w momencie, w którym decydujemy się na sprzedaż mieszkania, najemca wyraża zgodę na prezentowanie mieszkania. Dodatkowo, koniecznym jest, aby określić częstotliwość takich „prezentacji” i każdorazowo uzgadniać terminy takich wizyt, aby nie naruszać miru domowego najemcy. Jesteśmy właścicielami mieszkania, ale umowa najmu daje również prawa najemcy i  z różnych powodów ma prawo odmówić prezentacji, jeśli wcześniej nie uzgodnimy z nim tego w umowie najmu.

Każdy, zainteresowany kupujący będzie chciał wiedzieć, jak wygląda sytuacja prawna w momencie, gdy w nieruchomości przebywa lokator – niezależnie od tego, na jakiej podstawie. Należy się zatem przygotować do takich pytań i postarać się w jak najszerszy i transparentna sposób przedstawić sytuację, a jeśli posiadamy jakiekolwiek dokumenty potwierdzające informacje – warto je przedstawić.

Istotnym jest również, aby na bieżąco starać się rozmawiać z lokatorem, bo, być może nasze podejście i ewentualna chęć wsparcia w danej sytuacji spowoduje, że zdecyduje się jednak na wyprowadzkę.

Pamiętajmy jednak, że należy działać zgodnie z prawem, nie warto zatajać prawdy i zdecydowanie, warto stawiać na dialog i mediację – to ułatwi nam porozumienie w każdej sytuacji, nie tylko przy sprzedaży nieruchomości.

W następnym artykule opiszę czynności „posprzedażowe” i to, co wszyscy lubimy najbardziej, czyli … podatki 😉

Aneta Gromska
Dyrektor ds. Rozwoju i Inwestycji

Bracia Strzelczyk
Więcej

„Jak sprzedać mieszkanie?” – przygotowanie do sprzedaży

W świadomości wielu osób sprzedaż mieszkania to zwykła transakcja sprzedaży. Jednakże to właśnie o sprzedaż mieszkania najczęściej pytają internauci, bądź jest to często temat do rozmów ze znajomymi, rodziną i wszystkimi tymi, którzy przez to „przeszli”.

Najczęściej jednak, już z momencie samodzielnej sprzedaży wiele osób popełnia duży, choć zrozumiały błąd. Chcemy bowiem sprzedać mieszkanie jak najszybciej i chcemy na tym zyskać jak najwięcej. To oczywiste, jednak zanim przystąpimy do całej czynności warto się zastanowić nad tym, w jaki sposób przeprowadzić całą transakcję, od momentu przystąpienia do oferowania, aż do umowy końcowej. Nie przemyślenie tego może mieć poważne skutki: od wydłużenia całej transakcji, aż po konieczność składania wyjaśnień w Urzędzie Skarbowym.

Agencje nieruchomości, z doświadczenia wiedzą, że realny czas sprzedaży mieszkania wynosi od dwóch miesięcy, aż do kilku lat. Skąd ta rozbieżność? Ma na to wpływ kilka, znaczących czynników, takich jak:

  • Lokalizacja – ważne jest gdzie znajduje się dana nieruchomość, jak wygląda okolica oraz infrastruktura.  Ciesząca się największym zainteresowaniem oferta to mieszkanie w dobrej dzielnicy, na linii metra, bądź z bliską odległością przystanków autobusowych lub tramwajowych. Ale sama lokalizacja nie wystarczy,
  • Cena – należy mieć świadomość tego, że ceny, które podawane są w ogłoszeniach są jedynie cenami ofertowymi. Cena transakcyjna może się znacznie różnić od oferowanej, ale najczęściej tej informacji już nie uzyskamy. W posiadaniu takich danych są kancelarie notarialne, banki i oczywiście agencje nieruchomości. Nie możemy jednak liczyć na to, że ktoś udzieli nam takiej informacji, tak, po prostu. Są to bowiem dane będące efektem własnych badań i obserwacji rynku więc nikt, ochoczo się z nami takimi danymi nie podzieli,
  • Oferta – to, w jaki sposób przygotujemy ofertę ma istotne znaczenie. Pamiętajmy, że to od jakości oferty zależy, czy potencjalny nabywca zainteresuje się naszym mieszkaniem. Warto pamiętać na przykład o tym, że pierwsze w kolejności zdjęcie powinno być zdjęciem orientacji poziomej. Niektóre, popularne serwisy wyłączyły nawet techniczną możliwość dodawania zdjęć pionowych, jako pierwszych. Dzięki takim restrykcjom oferty dobrze wyświetlają się na liście. Jeśli zaś dodamy zdjęcie w pionie, może wyświetlać się w bardzo złej jakości lub oferta będzie wyglądała tak, jakby żadnych zdjęć nie zawierała. Stworzenie dobrego opisu często również nasuwa różne trudności. Powinien on co prawda  zawierać jak najwięcej informacji, ale równie ważnym jest to, aby nie były one przesadzone, zbyt „kwieciste”. Przyda się również znajomość słów kluczowych, jakie warto, aby znalazły się w ofercie. Mało kto bowiem, szukając mieszkania wpisuje w wyszukiwarkę: „Piękne mieszkanie z odnowioną kuchnią i spektakularnym widokiem na zieleń”.
  • Dostępność – bardzo zrozumiałe jest, że chcielibyśmy odbierać telefony tylko od bardzo zainteresowanych klientów. Jednakże należy mieć świadomość, że będą dzwonili do nas również klienci, którzy często nawet nie zapoznali się dokładnie z ofertą. Po jakimś czasie telefony z pytaniami o parametry, które są widoczne w opisie bywają męczące. Dodatkowo, warto się przygotować na to, że wielu klientów, którzy zechcą obejrzeć nasze mieszkanie zrobi to ze zwykłej ciekawości i niekoniecznie będzie zainteresowana zakupem. Ilość oglądających nie zawsze przekłada się na realne zainteresowanie. Z biegiem czasu można już nabrać doświadczenia i coraz częściej zaczniemy sami dostrzegać  pewne, powtarzające się tendencje. Istotnym jest to, aby być faktycznie dostępnym pod podanym numerem telefonu, ewentualnie pamiętać o jak najszybszym oddzwonieniu,
  • Stan nieruchomości – to kwestia ściśle powiązana z ceną, gdyż ma on często decydujący wpływ na negocjacje cenowe z klientem. Jeśli mieszkanie jest w złym stanie technicznym, wymaga generalnego remontu, wówczas należy to uwzględnić w cenie.  Można również poczynić stosowne remonty, aby doprowadzić nieruchomość do takiego stanu, że można w nim zamieszkać i na bieżąco adaptować, zgodnie ze swoim gustem. Mijają się z celem kosztowne adaptacje, bo gusta bywają różne i mało kto może być chętny, aby płacić większą cenę za udogodnienia i atrakcje wizualne, które nie są niezbędne. Oprócz remontów należy również pamiętać, że ważne jest to, aby w mieszkaniu panował względny porządek i czystość. Przed prezentacją mieszkania warto je wywietrzyć, odpowiednio doświetlić,
  • Biznesowe podejście – wydaje nam się często, że dojrzeliśmy do sprzedaży mieszkania i, że możemy „na zimno” kalkulować zyski. Nasze mieszkanie to często jednak nasze wspomnienia, miejsce, które nam się dobrze kojarzy i, z którym mamy wiele sentymentów. Początkowo wielu podchodzi do sprzedaży z dystansem, ale warto pamiętać, że potencjalni klienci mogą nie być pod wrażeniem naszego gustu i głośno go komentować. Często również, chcąc skłonić nas do obniżenia ceny możemy usłyszeć całą „litanię” zauważonych niedoróbek, krytykę naszych upodobań. Znam historię sprzedaży mieszkania, kiedy to właściciel mieszkania przegonił mocno zainteresowanego klienta z domu, ponieważ ten mocno skrytykował … „gałki” w drzwiach. Te zaś okazały się być zakupione wiele lat temu, przez zmarłych już dziś rodziców właściciela i ten poczuł się urażony. I, choć z początku miał bardzo biznesowe i konkretne podejście, po wielu miesiącach prób sprzedaży mieszkania miał już dosyć wysłuchiwania krytyki na temat sposobu wykończenia mieszkania. Z kolei inny właściciel mieszkania doliczył sobie dużo do ceny ofertowej za świeżo ułożoną…boazerię. Bywa zatem, że początkowo wydaje nam się, że jesteśmy zdystansowani, ale po jakimś czasie może się okazać, że niestety, niekoniecznie.  Jeśli sprzedajemy bez udziału agencji warto popracować nad dystansem,
  • Mnożenie się ogłoszeń – często wydaje nam się, że jeżeli zgłosimy nieruchomość wielu agencjom, na umowach otwartych, wówczas szybciej znajdziemy nabywcę. Nic bardziej mylnego. Jeśli chcemy zrobić to bezpośrednio – warto stworzyć jedną, własną ofertę, a jeśli zdecydujemy się na usługi agencji nieruchomości, wówczas lepiej poświęcić chwilę czasu i wybrać jedną agencję, z którą chcemy współpracować. Agencje, co do zasady preferują współpracę na zasadach wyłącznych, ponieważ wówczas mają gwarancję, że ich praca nie pójdzie na marne, ale jeśli nie chcemy powierzać sprzedaży wyłącznie jednemu pośrednikowi – wówczas również lepiej zostać przy jednej, wybranej agencji. Dlaczego? Na rynku są niestety agencje, które nawet nie zobaczą naszego mieszkania, wystarczą im jedynie zdjęcia. Nie zostanie zweryfikowany stan prawny naszej nieruchomości, więc czasem zdarza się, że sam właściciel dowiaduje się przed samą umową przedwstępną, że sprzedaż jest niemożliwa albo musi się odbyć na dużo gorszych warunkach, aniżeli sobie życzył. Warto również spojrzeć na swoją ofertę z perspektywy klienta, który widzi dziesiątki, powielonych ogłoszeń. Dodatkowo, w takiej sytuacji trzeba monitorować jakość ogłoszeń eksportowanych do sieci przez wszystkie te agencje. Pamiętajmy, że agencje przyjmujące naszą ofertę „na telefon” często nie mają możliwości, aby dobrze obsłużyć zarówno nas, jak i innych klientów, którzy również „podesłali” zdjęcia. Efektem tego są często takie sytuacje, że nasze oferty wyświetlają się (jedna po drugiej) na liście i bywa, że znajdują się tam błędy: źle wpisany metraż, błędne albo niekompletne informacje. Sytuacja może się również skomplikować w momencie, w którym zechcemy obniżyć cenę ofertową. Należy wtedy poinformować wszystkie agencje o zmianie ceny – jedne to zrobią, inne nie. Klient przeglądający oferty może mieć wątpliwości co do (co najmniej) atrakcyjności oferty i często odnosi on wrażenie, że coś z ofertą może być „nie tak”, skoro jest ona wszędzie i oferowana w sposób tak chaotyczny. Jeśli zatem zależy nam na współpracy z agencją i chcielibyśmy, aby jak najwięcej z nich oferowało naszą nieruchomość, warto rozważyć podpisanie umowy pośrednictwa na zasadach wyłącznych, ponieważ gwarantuje nam to, że współpracujemy ze wszystkimi zainteresowanymi, a oferta jest jedna, pełna i obsługuje ją jedna osoba, z którą zdecydowaliśmy się współpracować. Taka forma jest, póki co jedyną, najbardziej „porządkującą” formą współpracy. Owszem, agencje bywają dla siebie konkurencją, ale zdecydowana większość z nich chętnie i otwarcie współpracuje, opierając się na wysokich standardach. Osobiście byłam również świadkiem sytuacji, kiedy to do agencji wpłynęła oferta wyłączna i w jednej chwili dowiedziały się o niej inne agencje. Mieszkanie sprzedało się zanim trafiło na portale i to za cenę ofertową! Dodatkowo, dla klientów poszukujących informacja, że dana oferta jest wyłączną, w dobrej agencji to gwarancja zweryfikowanego stanu prawnego,
fot. Aneta Gromska

Kiedy już wszystko jest przemyślane i gotowe – możemy zabierać się do pracy. Warto zastanowić się, czy mieszkanie nie potrzebuje odświeżenia. I, oczywiście nie mowa tutaj o wielkich remontach i adaptacjach, ale o naprawieniu usterek, głównie tych drobnych, które mogłyby znacznie obniżyć komfort nabywcy, jeśli chce się wprowadzić zaraz po zakupie. Mowa tu o zamkach, klamkach, spłuczkach, odpadającym miejscami parkiecie, oświetleniu, drożnej kanalizacji i wentylacji etc. Jeśli ściany są brudne lub uszkodzone – również przyda się załatać ubytki i, ewentualnie odmalować uniwersalną bielą.

Zanim oferta pojawi się gdziekolwiek – jej stan prawny powinien zostać zweryfikowany. Potrzebne będą informacje z księgi wieczystej (jeśli jest), a jeśli jest hipoteka – dowiedzieć się w banku, ile kredytu pozostało do spłaty. Tu również warto poświęcić czas na to, aby zebrać informacje dotyczące tego, jak sprzedaje się mieszkanie z pełną własnością, spółdzielcze prawo do lokalu etc.  Zainteresowani będą o to pytać w rozmowach telefonicznych, a nasza niewiedza może spowodować, że wydłuży się czas oczekiwania na informację i klient w tym czasie znajdzie inną ofertę, gdzie uzyska dobre informacje „od ręki”. Nikt nie lubi mieć wątpliwości i, jeśli klient dzwoni do nas po informacje – chce wiedzieć jak najwięcej. Oczywiście, nie jesteśmy w stanie wiedzieć i pamiętać wszystkiego, ale informacje dotyczące formy własności i sposobu, w jaki zamierzamy sprzedawać nieruchomość – to wiedza podstawowa. Możemy bowiem nie pamiętać, czy piwnica ma 6,8 mkw, czy 7,2 mkw, ale brak podstawowej wiedzy dotyczącej stanu prawnego bywa czasem dyskwalifikujący.

fot. Aneta Gromska

Zdjęcia do oferty

Kiedy już wszystko gotowe, należy zrobić zdjęcia. Dzisiejsze telefony robią zdjęcia wysokiej jakości, ale fotografowanie nieruchomości to również pewna specyfika. Na rynku funkcjonuje wielu fotografów, którzy potrafią zrobić  naprawdę dobre zdjęcia nawet, gdy mieszkanie jest puste. Wielu uważa, że nie jest żadną filozofią zrobić zdjęcia „gołym” ścianom i pustym pokojom, ale wystarczy przejrzeć niektóre oferty, w których zdjęcia zostały zrobione samodzielnie oraz te, zrobione przez profesjonalistę. Różnicę często widać już na pierwszy „rzut oka”.  W przypadku, gdy współpracujemy z agencją na zasadach wyłączności – taką usługę dostajemy gratis. Zanim jednak dojdzie do robienia zdjęć ważnym jest, aby pamiętać kilka, ważnych uwag:

  • Jeżeli to możliwe – zrób zdjęcia za dnia, najlepiej wtedy, kiedy jest dobre światło. Każdy fotograf wie, że dobre światło to podstawa. Jeśli pogoda nie dopisuje – warto mieszkanie doświetlić „sztucznie”. Nie wystarczy jednak zaświecić wszystkich świateł – jeśli zrobimy to nieumiejętnie  – zdjęcie może wyglądać nawet gorzej aniżeli rzeczywisty obraz,
  • Pochowaj rzeczy oczywiste – kiedy klient przegląda ofertę jego uwagę odwracają: suszące się pranie, cudze szczoteczki do zębów, zapas mleka na blacie, w kuchni, rodzinne pamiątki lub zdjęcia, a nawet buty stojące w przedpokoju. Rekord popularności w moim TOP 10 biją zdjęcia resztek papieru toaletowego zwisające przy sedesie…
  • Poświęć czas – przygotowanie mieszkania do zdjęć i wykonanie ich może zająć cały dzień, ale jeśli ma to być dobra oferta – wymaga czasu i trochę pracy.

Cena ofertowa

Kiedy klienci myślą o cenie, często myślą o tym, ile chcieliby uzyskać, a nie o tym, ile realnie mogą oczekiwać. Kiedy robisz to samodzielnie i nie masz dostępu do danych dotyczących realnych cen transakcyjnych, wówczas pozostaje bazować na cenach ofertowych, a w najbliższych dniach bacznie obserwować rynek i to, jak „odpowiedział” na naszą ofertę. Jeśli nie ma zainteresowania może to oznaczać, że cena jest zbyt wysoka. Ponadto, należy pamiętać, że klienci poszukujący, wyszukując w Internecie nieruchomości ustawiają w wyszukiwarkach „widełki” swoich możliwości finansowych. Jeśli więc na przykład chcielibyśmy oferować swoją nieruchomość za 550 000 PLN, ale dopuszczamy sprzedaż za minimum 470 000 PLN – być może warto oferować za 499 999 PLN po to, aby nasza oferta pojawiła się wyszukiwarce mieszkań „do 500 000 PLN”. Jeśli zamierzasz współpracować z agencją – będziesz otrzymywać sugestie dotyczące ceny i sposobu oferowania.

Opis oferty

Oferta powinna zawierać podstawowe dane dotyczące metrażu, ilości pokoju, piętra, wysokości pomieszczeń, piwnicy bądź komórce kolatorskiej, możliwości parkowania, roku budowy budynku, stanu nieruchomości etc. To, czego nie zawiera formularz możemy dopisać w opisie nieruchomości. Powinien on jednak zawierać jak najmniejszą liczbę przymiotników i opinii (np. piękne mieszkanie) chyba, że faktycznie jest ono wyjątkowe. Opis musi zawierać konkretne informacje dotyczące dokładnego rozkładu, metrażu poszczególnych pomieszczeń oraz ekspozycji. Jeśli nasze mieszkania wyróżnia się czymś – warto o tym napisać zwłaszcza, jeśli jest to taras na dachu, widok np. na Pałac Kultury i Nauki. Dodatkowo, należy dopisać w ofercie sposób, w jaki chcemy sprzedawać swoją nieruchomość zwłaszcza, jeśli na przykład preferujemy zakup gotówkowy. Finalnie opis nie powinien być zbyt długi i opisowy, a zwięzły, poprawny i konkretny.

Informacje dla potencjalnych klientów

Kolejnym, niezwykle ważnym etapem jest udzielanie informacji telefonicznej i mailowej. Absolutnie niedopuszczalnym jest zatajanie wszelkich wad technicznych zarówno mieszkania jak i tych o charakterze prawnym. Poza tym, podpisując akt notarialny deklarujemy, że nie posiadamy wiedzy o jakichkolwiek wadach i nie zatajamy ich. Zatajenie prawdy może mieć finał w sądzie i być nieprzyjemną przygodą – głównie finansową i blokującą dalszą możliwość sprzedaży.

Udzielaj wyczerpujących odpowiedzi na pytania zainteresowanych – dzięki temu klient może się zainteresować i obejrzeć mieszkanie. Udzielanie informacji jest bardzo ważne nawet, jeśli klient okaże się nie być zainteresowanym, ponieważ już w trakcie rozmowy klient uzyska wystarczająco dużo danych i jeśli na przykład mieszkanie ma widok na przedszkole, a klient, ponad wszystko ceni ciszę i spokój – może się okazać, że absolutnie nie będzie zainteresowany i sam zrezygnuje z oglądania. Doświadczeni w sprzedaży mieszkań dobrze wiedzą, że umawianie się z każdym klientem na prezentacje uprzednio nie upewniając się, że ten dostał wszystkie informacje bywa zwykłą stratą czasu zarówno właściciela jak i klienta poszukującego. Mogą paść słowa: „gdybym wiedział, że tu jest przedszkole to bym Panu nie zawracał głowy”.  Jeśli korzystasz z usług agencji może się okazać, że liczba oglądających nieco spadnie, bo agencja przeprowadza często skuteczne wywiady i potrafi już z rozmowy wywnioskować, czy klient jest realnie zainteresowany zakupem tego mieszkania, jak i zakupem jakiejkolwiek nieruchomości, w ogóle. Należy mieć bowiem świadomość, że są kupujący, którzy dopiero się rozglądają, a realnie będą chcieli coś zakupić na przykład – dopiero za pół roku. Nie ma w tym „researchu” niczego złego jeśli tylko właściciel ma tego świadomość i jest gotowy pokazywać mieszkanie każdemu, kto chce tylko obejrzeć albo, jeśli jest zdecydowany czekać ze sprzedażą taki okres czasu.

Prezentacja

Kiedy już umówimy prezentację, wówczas ponownie należy przygotować mieszkanie: sprzątnąć, a jeśli nie ma takiej potrzeby – wywietrzyć i rozjaśnić pomieszczenia. Jeśli sprzedajemy sami dobrze też przemyśleć to, w jaki sposób się prezentuje mieszkanie. Tutaj warto wrócić do miejsca, w którym omówiona została kwestia dystansu do klienta. Są oni bowiem różni: jedni są uśmiechnięci i grzeczni, inni nie szukają kontaktu i bazują tylko na tym, co zobaczą. Bywają klienci, którzy są bardzo otwarci i powiedzą o tym, co im się podoba, a co, ewentualnie nie, ale są też tacy, którzy nie będą mówić nic, albo będą głośno krytykować wnętrze. Uważajmy również na to, co mówimy. Najczęstsze gafy właściciele popełniają mając dobre i szczere chęci: „Tak proszę Pani, to jest bardzo bezpieczny dom – sześć razy próbowali się włamać i im się nie udało!” (autentyczna historia).

Jeśli przejdziecie przez te wszystkie etapy i klient złoży ofertę zakupu wówczas rozpoczyna się kolejny proces – transakcyjny, który, w zależności od formy własności, charakteru sprzedaży, sposobu finansowania może potrwać od kilku dni – do kilku miesięcy. O tym, w następnym materiale.

Aneta Gromska

Dyrektor ds. Rozwoju i Inwestycji
„Bracia Strzelczyk”
Więcej

„Koronawirus”, a szaleństwo na rynku nieruchomości

Ponad dziesięć lat temu, w Polsce pękła bańka mieszkaniowa. Załamały się wtedy rosnące ceny lokali, wywołując kryzys, który wielu mocno odczuło.  Wielu przyrównywało dzisiejszy stan rynku nieruchomości do tego, sprzed 2008 roku, choć dzisiejsza sytuacja bardzo się różni biorąc pod uwagę fakt, że ponad dziesięć lat temu Polska była w małym „szale inwestycyjnym” w związku z wejściem Polski do Unii Europejskiej.

Dziś, poza takimi zagrożeniami jak zmieniające się warunki klimatyczne i związana z tym transformacja energetyki, Brexit oraz wciąż trudna sytuacja na Bliskim Wschodzie, na horyzoncie pojawił się jeszcze jeden, duży problem – Koronawirus. I choć oficjalnie nie potwierdzono pandemii, z doświadczenia wiemy, że może ona spowodować tzw. histerię gospodarczą i zachowawcze ruchy inwestorów.

Więcej