Czy warto inwestować w nieruchomości komercyjne w Warszawie?

Warszawa jest jednym z najważniejszych ośrodków biznesowych w Polsce. Rozwinięta infrastruktura logistyczna, bogate zaplecze uniwersyteckie i stabilizacja gospodarcza od lat przyciągają tu inwestorów z całego świata.

Przedsiębiorcy, którzy poszukują dobrej okazji do ulokowania swoich środków, mają w czym wybierać – warszawski rynek nieruchomości komercyjnych stale się rozwija. Czy inwestycje w powierzchnie biurowe, magazyny albo punkty handlowe wciąż są opłacalne?

Atrakcyjność inwestycyjna stolicy – dlaczego Warszawa przyciąga właścicieli biznesów?

Stolica kraju nad Wisłą jest uważana za dobre miejsce do życia, pracy oraz inwestowania. W Warszawie osiedlają się mieszkańcy różnych zakątków Polski, a także obywatele innych państw, którzy szukają tu szans na rozwój zawodowy lub ulokowanie kapitału. Stolica niezmiennie zdobywa czołowe miejsca w prestiżowych konkursach określających atrakcyjność inwestycyjną. Warszawa niedawno zwyciężyła w rankingu fDi Intelligence „European Cities and Regions of the Future 2024” dla miast z Europy Środkowo-Wschodniej.

Warszawa, jako największy ośrodek biznesowy w kraju, przyciąga uwagę międzynarodowych firm. Stopa bezrobocia utrzymująca się na niskim poziomie świadczy o tym, że stołeczny rynek pracy jest stabilny, a otoczenie sprzyja podejmowaniu nowych inwestycji. Dynamiczny rozwój infrastruktury pozwala na wzrost zatrudnienia w różnych sektorach. Warszawa zachowuje stabilną sytuację gospodarczą, dzięki czemu przedsiębiorcy uważają to miasto za atrakcyjne środowisko biznesowe.

Inwestorzy zainteresowani nieruchomościami komercyjnymi mogą liczyć na ciekawe okazje, różnorodną ofertę lokali na sprzedaż oraz owocną współpracę z agencjami nieruchomości. Nie należy jednak zapominać o tym, że warszawski rynek lokali komercyjnych przeżywa swoje wzloty i upadki, dlatego przed rozpoczęciem jakiejkolwiek inwestycji należy dokładnie przeanalizować bieżącą sytuację w danej branży.

Jakie trendy dominują na warszawskim rynku biurowym?

Warszawa jest dominującym rynkiem biurowym w Polsce, zarówno pod względem podaży, jak i popytu. W pierwszym kwartale 2024 roku w stolicy wynajęto ponad 139 000 m² powierzchni biurowej. Z danych zgromadzonych przez Brookfield Partners wynika, że w 2023 roku największymi zasobami całkowitej powierzchni biurowej dysponowały dzielnice:

• Śródmieście – 2 380 000 m²,
• Mokotów – 1 670 000 m²,
• Wola – 1 330 000 m²,
• Ochota i Włochy – 1 300 000 m²,
• Praga Północ, Południe i Targówek – 417 000 m².

Eksperci CBRE przewidują, że w bieżącym roku popyt w branży wzrośnie o 10-15%. Bardzo ważna będzie jakość powierzchni biurowych – obiekty o gorszym standardzie są narażone na niskie obłożenie. Największym powodzeniem cieszą się powierzchnie biurowe w budynkach, które uzyskały zielone certyfikaty. W minionym roku w Warszawie zaobserwowano lekki wzrost poziomu stawek czynszów najmu, jednak podwyżki dotyczyły głównie nowych budynków w atrakcyjnych lokalizacjach.

W 2023 roku liczba inwestycji na krajowym rynku biurowym zdecydowanie zmalała – zaobserwowano niemal pięciokrotny spadek względem 2022 roku. Inwestorzy ograniczają swoją aktywność ze względu na wysokie stopy procentowe, restrykcyjne warunki kredytowania, a także niepewność w ujęciu makroekonomicznym. Druga połowa 2024 roku może przynieść ożywienie w branży, ponieważ ekonomiści oczekują spowolnienia inflacji oraz obniżenia stóp procentowych w strefie euro.

Sektor handlowy – jakie zmiany przyniosą najbliższe lata?

2023 rok był okresem wzrostu dla krajowego sektora handlu. Koniunktura na rynku uległa wyraźniej poprawie, a obroty centrów handlowych powróciły do poziomów sprzed pandemii. Warto zauważyć, że w ciągu ostatnich czterech lat na polskim rynku nie powstał żaden obiekt o powierzchni przekraczającej 40 000 m². Ostatnią dużą inwestycją w stolicy była modernizacja centrum handlowego Fort Wola.

Analitycy z Knight Frank zaznaczają, że rynek handlowy w tak dużej aglomeracji, jak Warszawa jest ustabilizowany i dojrzały, a liczba lokalizacji z dobrymi okazjami inwestycyjnymi jest dziś mocno ograniczona. W najbliższych latach w stolicy będą dominować modernizacje i rozbudowy, a nowe obiekty będą powstawać raczej w mniejszych ośrodkach miejskich, gdzie rynek nie jest jeszcze nasycony. Ekonomiści prognozują za to wzrost sprzedaży detalicznej i spadek współczynnika pustostanów w centrach handlowych.

Perspektywy rozwoju stołecznego rynku magazynowego

Warszawa oraz jej okolice to największy obszar koncentracji obiektów magazynowych w Polsce. Pod koniec 2023 roku powierzchnia magazynowa na tych terenach wynosiła około 6,4 mln m², co stanowiło 20% krajowych zasobów. Stołeczny rynek magazynowy sukcesywnie powiększa swoje rozmiary, notując rokroczny wzrost w wysokości 12%. Kluczowe ośrodki logistyczne w regionie warszawskim to:

• Błonie – 2 800 000 m² powierzchni magazynowych,
• Ożarów Mazowiecki – 460 000 m²,
• Pruszków 440 000 m²,
• Michałowice 400 000 m²,
• Brwinów 380 000 m².

W tym roku popyt na wynajem powierzchni magazynowych będzie się utrzymywał na wysokim poziomie i prawdopodobnie zacznie rosnąć pod wpływem ożywienia w sektorze przemysłowym. Tylko garstka przedsiębiorców decyduje się na spekulacyjną budowę obiektów magazynowych, ze względu na wysoki poziom pustostanów, wynoszący około 10,2% dla Polski Centralnej. Tempo przyrostu nowych powierzchni magazynowych będzie maleć do momentu, aż z rynku nie znikną puste magazyny.

Czy inwestowanie w warszawskie nieruchomości komercyjne wciąż się opłaca?

Inwestycje komercyjne mogą mieć małą lub dużą skalę i wyższy bądź umiarkowany stopień ryzyka. Wybór wariantu zawsze należy do inwestora. Warszawa obfituje w lokale usługowe, obiekty handlowe, magazyny, biura, czy hotele na sprzedaż. Część inwestycji będzie się wiązać z satysfakcjonującą stopą zwrotu, jednak nie wszystkie decyzje mogą być trafione.

Inwestowanie w nieruchomości komercyjne w Warszawie jest i będzie opłacalne, jednak niezwykle ważny okazuje się wybór branży oraz opracowanie odpowiedniej strategii. W stolicy można bezpiecznie lokować kapitał przede wszystkim w powierzchnie biurowe wysokiej jakości. Warszawa to atrakcyjny rynek dla branży gastronomicznej i hotelarskiej ze względu na doskonałą lokalizację oraz turystów poszukujących bazy noclegowej. Nieco trudniej będzie znaleźć swoją niszę w sektorze obiektów handlowych oraz magazynów, ponieważ są to dojrzałe rynki, na których popyt osiągnął stabilizację. Warto wziąć pod uwagę kilka możliwości inwestycyjnych, porównać ich mocne oraz słabe strony i podjąć decyzję dopiero po dokonaniu szczegółowej analizy.

Barbara Ochman

Copywriterka i redaktorka z kilkuletnim doświadczeniem. Z wykształcenia ekonomistka oraz specjalistka od międzynarodowych stosunków gospodarczych. Dzięki pracy jako doradca do spraw nieruchomości poznała tajniki tej branży, które teraz stara się przekazywać w przystępnej i ciekawej formie.

Źródła:

Warszawa – Atrakcyjność miast i rynek biurowy I kw. 2024, https://content.knightfrank.com/research/2301/documents/pl/warszawa-atrakcyjnosc-miast-i-rynek-biurowy-i-kw-2024-11192.pdf
Rynek magazynowy Warszawa IV kw. 2023, https://content.knightfrank.com/research/2659/documents/pl/rynek-magazynowy-warszawa-iv-kw-2023-11041.pdf
Review 2023 Outlook 2024 Polska, https://content.knightfrank.com/research/2833/documents/pl/review-2023-outlook-2024-polska-11213.pdf,
Office Market Pulse, Raport z podsumowania rynku biurowego w Warszawie 2023, https://www.brookfield.pl/wp-content/uploads/2024/02/Office-Market-Pulse-rynek-biurowy-w-Warszawie-w-23-r.pdf,
CBRE Poland Market Outlook 2024, https://cbre-hungary.cld.bz/CBRE-Poland-Market-Outlook-2024.