Określenie wartości rynkowej sprzedawanej nieruchomości lub uprawnienia do niej jest niezbędne do przygotowania oferty sprzedaży. Właściciele nieruchomości często sami wyceniają swoją nieruchomość, ale mogą w tym celu wykorzystać wiedzę rzeczoznawców majątkowych lub pośredników w obrocie nieruchomościami, którzy aktywnie działają na rynku.
Profesjonalna wycena nieruchomości przygotowana przez rzeczoznawcę, mającego odpowiednie uprawnienia w tym zakresie, kosztuje. Cena zależy od stanu prawnego nieruchomości, jej lokalizacji, celu wyceny i stopnia skomplikowania opracowania. Zazwyczaj nie związana jest ona z wartością nieruchomości, zwłaszcza gdy jej stan prawny został uregulowany.
Jak wycenić nieruchomość?
Do podstawowych czynności wyceniającego należą:
- weryfikacja dokumentów poświadczających prawo własności nieruchomości lub uprawnienie do niej,
- obejrzenie nieruchomości, zazwyczaj potwierdzone wykonaniem jej fotografii,
- opisanie nieruchomości i określenie jej stanu,
- wybór sposobu wyceny,
- zebranie z wiarygodnych źródeł informacji na temat zawartych w okresie ostatnich kilkunastu miesięcy transakcji dotyczących podobnych nieruchomości w najbliższej okolicy,
- oszacowanie ceny 1m2 wycenianej nieruchomości i wyznaczenie jej wartości całkowitej.
Operat szacunkowy nieruchomości
Tak przygotowana wycena zostaje ujęta w operacie szacunkowym. Dokument ten jest niezbędny dla kredytodawców, ale sprzedającym służy zazwyczaj do zobiektywizowania własnej wyceny, która często obarczona jest subiektywnymi czynnikami.
Wycena nieruchomości przez doradcę ds. nieruchomości
Przy współpracy sprzedającego z doradcą ds. nieruchomości zatrudnionym przez renomowaną agencję pośrednictwa w obrocie nieruchomościami obiektywną wycenę powinien przedstawić doradca, który:
- zna bardzo dobrze sytuację na rynku,
- ma dostęp do aktualnych fachowych opracowań, np. publikowanego na stronie internetowej think co. – real estate research lab lub przygotowywanych cyklicznie przez analityków Narodowego Banku Polskiego i publikowanych na stronie nbp.pl
- korzysta z map średnich cen transakcyjnych 1 m2 lokali mieszkalnych lub gruntów niezabudowanych publikowanych przez Urząd Miasta Warszawy,
- potrafi znaleźć na portalach internetowych przynajmniej kilkanaście nieruchomości podobnych do tej wycenianej i skorygować ich ceny na podstawie opisów oraz fotografii publikowanych w internecie, żeby wyznaczyć cenę 1 m2 sprzedawanej nieruchomości.
- proponuje cenę ofertową do publikacji na portalach internetowych.
Doradca nie będzie określał trendu czasowego transakcji rynkowych na podstawie matematycznych metod, których może używać rzeczoznawca, ale zastosuje korygowanie ceny średniej, co też zapewni dobry rezultat.
Mając na uwadze powyższe informacje sprzedający powinien rozważyć, czy potrzebuje dodatkowo zlecić wykonanie operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowemu, czy powierzyć doradcy ds. nieruchomości przeprowadzenie transakcji od A do Z włącznie z określeniem potencjalnej ceny.
Autor artykułu:
