Biuro Marszałkowska 58: + 48 22 625 15 15

Biuro Belwederska 19:

+ 48 22 841 32 14

Jak założyć księgę wieczystą?

jak założyć księgę wieczystą

Księga wieczysta to ogólnodostępny dokument, który opisuje stan prawny nieruchomości. Znajdują się w niej informacje nt. oznaczenia nieruchomości (tj. adres, powierzchnia i przeznaczenie,) właściciela nieruchomości oraz ciążących na nieruchomości obciążeń (np. służebność, hipoteka).

Założenie księgi wieczystej – czy jest obowiązkowe?

Zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (dalej jako KWU) „Księgi wieczyste zakłada i prowadzi się dla nieruchomości.” Z kolei w art. 35 ust. 1 KWU wskazane jest, że „Właściciel nieruchomości jest obowiązany do niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej”.

Kierując się treścią przytoczonych przepisów wysnuć można wniosek, że założenie księgi wieczystej dla nieruchomości ma charakter obligatoryjny. Powyższe wynika z wykładni językowej i systemowej: ustawodawca bowiem nie wskazał, że księga wieczysta może być założona dla nieruchomości, lecz, że księga wieczysta zakładana i prowadzona jest dla nieruchomości.

Także w nauce prawa postuluje się, aby księgi wieczyste były powszechne, czyli obejmowały wszystkie nieruchomości położone w Polsce. Niemniej, powyższy obowiązek założenia księgi wieczystej w praktyce nie istnieje. Jest tak, ponieważ księgi wieczyste zakładane są co do zasady na wniosek właściciela nieruchomości. Tymczasem, brak jest przepisu, który nakładałby na właściciela nieruchomości określony termin na założenie księgi wieczystej, a sam wpis prawa własności w księdze wieczystej ma charakter wyłącznie deklaratoryjny.

Czy warto zakładać księgę wieczystą na mieszkanie

Brak księgi wieczystej nie stanowi przeszkody uniemożliwiającej sprzedaż lub wynajęcie nieruchomości. Niemniej, założenie księgi wieczystej ma ułatwić prawidłowy i zgodny z prawem obrót nieruchomościami oraz ustanawianie na nich hipotek. Brak księgi wieczystej może okazać się przeszkodą utrudniającą sprzedaż nieruchomości. Ustawodawca przypisał bowiem księgom wieczystym funkcję „ustalenia” stanu prawnego nieruchomości. Powyższe oznacza, że w księdze wieczystej, obok prawa własności, mogą być ujawnione inne prawa związane z daną nieruchomością, taki jak na przykład:

  • ograniczone prawa rzeczowe (np. użytkownie, służebność),
  • wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczone hipoteką,
  • prawo najmu lub dzierżawy, prawo odkupu lub pierwokupu, prawo dożywocia,
  • roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego albo o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego,
  • roszczenia współwłaścicieli wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności;

Ponadto, nie należy zapominać, że do księgi wieczystej wpisuje się do także określone dane faktyczne dot. nieruchomości, takie jak położenie, obszar oraz sposób korzystania.

Brak powyższych informacji nt. nieruchomości, które uzyskać można z księgi wieczystej, z pewnością wiążę się z ryzykiem przy transakcji sprzedaży nieruchomości, która nie ma założonej księgi wieczystej. Tym samym, sprzedaż nieruchomości bez księgi wieczystej jest z pewnością trudniejsza, a w skrajnych przypadkach niemożliwa. Warto zatem zadbać o założenie księgi wieczystej dla nieruchomości.

mieszkanie na sprzedaż

Jak założyć księgę wieczystą?

Proces zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych regulują przepisy KWU. Za założenie i prowadzenie ksiąg wieczystych są odpowiedzialne sądy rejonowe właściwe dla położenia nieruchomości.

Celem założenia księgi wieczystej należy złożyć wniosek o założenia księgi wieczystej na urzędowym formularzu KW-ZAL. Wzór formularza dostępny jest do pobrania na dedykowanej stronie Ministerstwa Sprawiedliwości i dostępny w budynkach sądów wieczystoksięgowych.

Do wniosku o założenie księgi wieczystej należy dołączyć wymagane dokumenty takie jak:

  • dokument potwierdzający prawa do nieruchomości (np. akt własności ziemi, akt notarialny umowy sprzedaży czy też postanowienie sądu o nabyciu spadku),
  • dokumenty stanowiące podstawę oznaczenia nieruchomości – może to być wypis z ewidencji gruntów, czy też wyrys z mapy ewidencyjnej.

Ww. dokumenty należy złożyć w oryginalnych wersjach (lub też w poświadczonych odpisach), a w przypadku orzeczeń sądowych — powinny one posiadać klauzulę prawomocności.

Ile kosztuje założenie księgi wieczystej?

Aktem prawnym określającym opłaty związane z postępowaniem wieczystoksięgowym jest Ustawa z 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (UKSC).

Zgodnie z art. 44 ust 1 pkt 1) UKSC od wniosku o założenie księgi wieczystej pobiera się opłatę stałą w wysokości 100 zł.

Ponadto, należy liczyć się również z opłatą stałą w wysokości 200 zł od wniosku o wpis w księdze wieczystej prawa własności lub ograniczonego prawa rzeczowego – takiego jak spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Tego rodzaju wniosek zawsze bowiem towarzyszy wnioskowi o założenie księgi wieczystej (art. 42 ust. 1 UKSC).

Ile kosztuje założenie księgi wieczystej u notariusza?

W przypadku, gdy założenie księgi wieczystej zostanie zlecone notariuszowi, należy liczyć się dodatkowo z zapłatą taksy notarialnej, której maksymalna wysokość wynosić będzie 200 zł (+ VAT).


Krzysztof Błaszczyk
Radca Prawny
Bracia Strzelczyk Nieruchomości