Biuro Marszałkowska 58: + 48 22 625 15 15

Biuro Belwederska 19:

+ 48 22 841 32 14

Rynek pierwotny i wtórny nieruchomości, aktualna sytuacja i prognoza na 2023 rok

Rynek-pierwotny-i-wtórny-nieruchomości-aktualna-sytuacja-i-prognoza-na-2023-rok

Wiele osób, które w najbliższym czasie planują zakup mieszkania, zastanawia się, czy to odpowiedni moment na taką inwestycję. W których miesiącach tego roku ceny mieszkań będą najniższe? Podobne rozterki mają właściciele mieszkań, którzy planują sprzedać swoją nieruchomość szybko i korzystnie. Jakie są prognozy dla pierwotnego i wtórnego rynku nieruchomości? Zapraszamy do lektury niniejszego artykułu.

Rynek pierwotny – prognozy na 2023

Chętnych na kredyty hipoteczne jest znacznie mniej niż rok wcześniej. Przykładowo w III kwartale 2022 r. liczba sprzedanych kontraktów deweloperskich na budowę mieszkań w największych polskich miastach wyniosła ok. 6,6 tys. To spadek o ok. 55% w porównaniu z III kwartałem 2021 roku.

W tym samym okresie spadek liczby nowych umów na kredyt mieszkaniowy wyniósł ok. 71%. Było to wynikiem znacznego wzrostu stóp procentowych mających podstawowy wpływ na koszt kredytu oraz zwiększenia wymagań dotyczących oceny zdolności kredytowej potencjalnych kredytobiorców. Przy sporządzaniu takiej oceny kredytodawca musi założyć, że stopa procentowa jest o 5 punktów wyższa niż aktualnie obowiązująca. Tym samym potencjalne koszty obsługi kredytu znacznie rosną, co ogranicza zdolność kredytową każdego klienta, a wielu z nich już na starcie eliminuje z grona potencjalnych kredytobiorców.

Mniej klientów na rynku, to wydaje się, że deweloperzy powinni mieć kłopot ze sprzedażą nowych mieszkań, a patrząc na tabelę nr 1 można wywnioskować, że ceny na rynku pierwotnym cały czas rosną.

KwartałGdańskGdyniaKrakówŁódźPoznańWarszawaWrocław
II 20208 8067 9748 6086 0807 4319 4388 041
kw./kw.0,74%-3,35%3,63%-2,70%0,10%-3,87%-3,75%
III 20209 0248 2408 9156 4067 45910 1838 109
kw./kw.2,48%3,34%3,57%5,36%0,37%7,89%0,85%
IV 20209 4008 1338 7436 6247 63610 2408 233
kw./kw.4,16%-1,31%-1,93%3,40%2,38%0,56%1,53%
I 20219 7959 4408 8616 5007 96110 6668 423
kw./kw.4,20%16,07%1,35%-1,87%4,25%4,16%2,32%
II 202110 2579 8809 3756 6767 93010 6968 578
kw./kw.4,71%4,66%5,80%2,69%-0,39%0,28%1,83%
III 202110 04310 0389 7207 4518 02611 0068 891
kw./kw.-2,08%1,60%3,69%11,61%1,21%2,90%3,65%
 r./r.11,29%21,81%9,03%16,30%7,60%8,08%9,64%
IV 202110 95810 97510 3087 5288 60611 6219 507
kw./kw.9,11%9,33%6,05%1,03%7,23%5,59%6,93%
I 202211 23111 82710 5187 7188 79612 38110 029
kw./kw.2,49%7,76%2,03%2,53%2,21%6,54%5,50%
II 202210 90312 38511 1817 9299 50312 36810 338
kw./kw.-2,92%4,72%6,31%2,73%8,04%-0,10%3,07%
III 202211 59911 90811 6698 4759 80412 74210 520
kw./kw.6,38%-3,85%4,36%6,89%3,17%3,02%1,76%
r./r.15,49%18,63%20,05%13,75%22,16%15,77%18,32%
Tabela 1. Ceny transakcyjne w PLN 1 m2 mieszkań na rynku pierwotnym w niektórych miastach oraz dynamika ich wzrostu (https://www.nbp.pl/publikacje/rynek_nieruchomosci/ceny_mieszkan_09_2022.pdf)

W rzeczywistości ceny 1 m2 mieszkań podążają za inflacją, a w niektórych miastach realnie maleją. Jest to wynikiem ograniczenia oferty. W największych polskich miastach deweloperzy w III kw. 2022 r. rozpoczęli budowę 45,1 mieszkań, ok. 24% mniej niż w tym samym czasie rok wcześniej, a o 32% mniej niż w II kwartale 2022 r.

Deweloperzy wstrzymali się z rozpoczynaniem budów na działkach, które wcześniej do tego szykowali. Oprócz udzielania rabatów starają się także zachęcać klientów do zakupu innymi korzyściami, np. oferując vouchery na wykończenie mieszkania lub dogodniejszy rozkład płatności.  

Zakup mieszkania jako lokata kapitału

Aktualnie klientami są zazwyczaj osoby dysponujące gotówką. Dla nich zakup mieszkania jest teraz bardzo dobrą lokatą kapitału z kilku powodów.

  1. Przy inflacji wynoszącej ponad 15% w skali rocznej inwestor jej nie odczuwa, bo z deweloperem zazwyczaj podpisuje się umowę z gwarancją niezmienności ceny.
  2. Wzrost stawek czynszu w wynajmie długoterminowym wpływa na wzrost wskaźnika opłacalności wynajmu w porównaniu z oprocentowaniem lokat bankowych (dla lokali kupowanych z gotówkę i przy pominięciu ewentualnych kosztów transakcyjnych).
  3. Jeszcze w 2023 roku ceny nominalne w ofercie deweloperów zaczną rosnąć szybciej niż aktualny wskaźnik inflacji ze względu na mający wejść w życie nowy program mieszkaniowy przygotowywany przez rząd. Jaki by to nie był program, to w roku wyborczym na pewno zostanie wprowadzony w życie. Ze wstępnych założeń wiadomo, że jednym z jego elementów będzie ograniczenie oprocentowania kredytu (w planach: do 2% na okres 10 lat). Zapewne wiele osób będzie chciało skorzystać z takiej oferty, a przy braku wolnych lokali w ofercie deweloperów, ceny 1 m2 mieszkań szybko wzrosną.
  4. W drugiej połowie 2023 r. poziom inflacji ma się obniżać; według Prezesa NBP – nawet do wartości jednocyfrowej. W ślad za tym pójdą obniżki stóp procentowych, co zmniejszy koszty obsługi kredytów i zwiększy zdolność kredytową klientów. Ze sprzyjających warunków rynkowych będą mogli skorzystać wszyscy ci, którzy ze względu na ograniczenia nie będą mogli uczestniczyć w rządowym programie mieszkaniowym.

Liczba osób czekających w Polsce na swoje pierwsze mieszkanie cały czas rośnie. Skumulowany popyt ograniczony realiami ekonomicznymi spowoduje, że w sytuacji diametralnej zmiany na rynku, a z taką będziemy mieć do czynienia w drugiej połowie 2023 roku (punkty 3 i 4 powyżej), nastąpi wzrost zakupów. Przy ograniczonej podaży na rynku pierwotnym ceny nowych lokali w dopiero planowanych lokalizacjach szybko wzrosną.

zgłoś nieruchomość na sprzedaż

Rynek wtórny – prognoza na 2023 rok

Zmiany cen transakcyjnych 1 m2 mieszkań z rynku wtórnego w największych miastach przedstawia tabela nr 2.       

KwartałGdańskGdyniaKrakówŁódźPoznańWarszawaWrocław
II 20208 5047 7278 4695 2457 01310 2887 496
kw./kw.1,39%0,72%3,76%4,67%2,65%2,85%2,46%
III 20208 9357 9938 6205 6137 13310 4707 301
kw./kw.5,07%3,45%1,78%7,01%1,71%1,77%-2,60%
IV 20209 0537 9428 8475 5227 21910 6717 973
kw./kw.1,32%-0,64%2,64%-1,62%1,20%1,92%9,21%
I 20219 3158 0178 9405 4337 28510 8798 057
kw./kw.2,89%0,94%1,04%-1,60%0,91%1,95%1,05%
II 20219 3798 5499 3805 8007 41611 2188 510
kw./kw.0,69%6,64%4,92%6,75%1,80%3,11%5,62%
III 20219 7718 7459 6956 0757 67711 5858 563
kw./kw.4,18%2,30%3,36%4,74%3,52%3,27%0,63%
r./r.9,36%9,41%12,47%8,23%7,63%10,64%17,29%
IV 202110 2758 99810 0016 1587 85211 8458 953
kw./kw.5,16%2,90%3,15%1,38%2,29%2,25%4,56%
I 202210 3419 26910 3316 2147 97211 4439 202
kw./kw.0,64%3,01%3,30%0,91%1,52%-3,39%2,78%
II 202210 7589 80110 4876 6528 23311 7989 686
kw./kw.4,03%5,73%1,51%7,05%3,28%3,10%5,26%
III 202210 88010 17611 0376 8878 05011 86610 178
kw./kw.1,13%3,83%5,24%3,53%-2,22%0,58%5,07%
r./r.11,35%16,36%13,84%13,37%4,86%2,43%18,85%
Tabela nr 2. Ceny transakcyjne w PLN 1 m2 mieszkań na rynku wtórnym w niektórych miastach oraz dynamika ich wzrostu (https://www.nbp.pl/publikacje/rynek_nieruchomosci/ceny_mieszkan_09_2022.pdf)

W większości miast widać zahamowanie dynamiki wzrostu cen w skali kwartał do kwartału, a w Warszawie i Poznaniu wzrost w skali rocznej jest bardzo mały. Ze względu na wysoką inflację ceny realne 1 m2 mieszkań na rynku wtórnym w tych miastach znacznie zmalały.

W drugiej połowie 2023 roku sytuacja się zmieni. Droższe mieszkania na rynku pierwotnym i pozytywne zmiany w dostępności kredytów hipotecznych spowodują szybki wzrost cen mieszkań na rynku wtórnym. Na obu rynkach przekroczy on poziom aktualnej inflacji.


Autor artykułu:

Ryszard Warzecha

Doradca ds. Nieruchomości
  • +48 602 644 184