Jeśli inwestujesz w mieszkanie na wynajem, do wyboru masz dwie opcje – wynajem krótkoterminowy lub długoterminowy. Ten pierwszy oznacza większe zyski, ale wymaga dużych nakładów pracy. Ten drugi przynosi dochód niższy, ale stabilny. Wynajem krótkoterminowy vs długoterminowy? Oto porównanie zalet i wad.
Wynajem krótkoterminowy zyskał popularność wraz z szybkim rozwojem działalności takich platform jak Booking czy Airbnb. Cieszy się ogromnym powodzeniem w dużych miastach i w destynacjach turystycznych. Czy jednak zawsze jest lepszym rozwiązaniem niż najem długoterminowy? Niekoniecznie.
Najem na krótko. Czasem nawet na jedną dobę
Z założenia najem krótkoterminowy obejmuje okres najmu poniżej jednego miesiąca. W praktyce jednak najczęściej są to wynajmy bardzo krótkie, od jednej doby do tygodnia.
Z wynajmu krótkoterminowego korzystają przede wszystkim turyści, którzy poszukują większego metrażu i prywatności, jakiej nie mogą im zaoferować hotele, dobrze wyposażonej kuchni do przygotowywania posiłków oraz salonu do wypoczynku. Tym, co ich kusi, jest jednak przede wszystkim niższa niż w przypadku większości hoteli cena.
Zalety wynajmu krótkoterminowego – przede wszystkim większe zyski
Za ile można wynająć mieszkanie w najmie krótkoterminowym? Cena za dobę najmu mieszkania dwupokojowego zaczyna się w większych miastach od 300-400 zł. W przypadku bardziej komfortowych mieszkań (np. z dwoma sypialniami) oraz apartamentów w centrach popularnych turystycznie miejscowości w wysokim sezonie ceny za dobę zaczynają się od 500-600 zł, a mogą być też sporo wyższe.
To wielokrotnie więcej niż można zyskać w najmie długoterminowym. Problem w tym, że zyski są tylko wtedy, gdy mieszkanie jest wynajęte. Przy tym rodzaju najmu trzeba jednak wziąć pod uwagę okresy, kiedy mieszkanie będzie stało puste. Nawet w najlepszej lokalizacji nie da się uniknąć dni bez obłożenia – poza sezonem, przy niesprzyjającej pogodzie takich dni może być wiele.
Pomimo tego można przyjąć, że krótkoterminowy wynajem nieruchomości pozwala wypracować znacząco wyższe (o 50% i więcej) zyski. Co więcej, właściciele mieszkań nie są związani długoterminowymi umowami – ceny za wynajem można więc dowolnie dopasowywać do sezonu i zainteresowania.
Wad wynajmu krótkoterminowego nie brakuje
Oprócz wspomnianych już przestojów, w których mieszkanie nie zarabia na siebie, należy wymienić także inne wady wynajmu krótkoterminowego. Zdecydowanie warto je przemyśleć przed podjęciem decyzji o przeznaczeniu apartamentu na ten rodzaj wynajmu.
Zarządzanie najmem krótkoterminowym to ciągła praca. Przekazywanie kluczy, stały (także wieczorny i weekendowy) kontakt z potencjalnymi gośćmi, ciągłe aktualizowanie zgłoszeń, odpisywanie na maile, odbieranie telefonów zajmują dużo czasu. Dochodzi do tego jeszcze konieczność każdorazowego przygotowania mieszkania dla kolejnego najemcy, sprzątanie, zmiana pościeli, bieżące naprawy i odświeżanie lokalu.
Z tego powodu w wynajmie krótkoterminowym coraz częściej korzysta się z usług osób sprzątających, naprawiających bieżące usterki czy nawet pomagających prowadzić ten biznes, np. przekazujących klucze czy opiekujących się lokalem. A to generuje kolejne stałe koszty.
Co więcej, aby mieszkanie w tym rodzaju najmu cieszyło się powodzeniem, musi spełniać określone standardy. Całkowite umeblowanie i pełne wyposażenie to absolutne minimum. Konieczność zakupu zmywarki, pralki, ekspresu do kawy, wygodnych materacy, wysokiej jakości ręczników oznacza więc kolejną pozycję po stronie kosztów, podobnie jak nieuchronne zużycie elementów jego wyposażenia.
W przypadku najmu długoterminowego wiele z tych kosztów zostałoby opłaconych przez najemcę. Tutaj – podobnie jak w przypadku opłat za media czy internet – całość kosztów leży po stronie właściciela.
Wielu wynajmujących oczekuje dziś też takich udogodnień jak klimatyzacja, a decyzję podejmują, oceniając modny design wnętrz i nowoczesne rozwiązania aranżacyjne. O mieszkanie w wynajmie krótkoterminowym należy więc nieustannie dbać, uwzględniając także takie stałe koszty jak promocja w internecie.
Warto też wspomnieć, że najem krótkoterminowy budzi dziś wiele kontrowersji. Niezadowoleni bywają zwłaszcza inni członkowie wspólnoty mieszkaniowej, którym przeszkadzają głośne imprezy czy ciągle zmieniający się lokatorzy. Wynajmujący często muszą się więc mierzyć ze skargami sąsiadów i zarządu wspólnoty.
Jakie zalety ma najem długoterminowy?
Najem długoterminowy zakłada wynajęcie mieszkania na miesiąc lub dłużej. Najczęściej podpisuje się umowy na rok. Stawki za dobę są tu znacząco niższe niż w przypadku najmu krótkoterminowego, ale zysk jest stabilny i stały.
To właśnie regularne przychody uważa się za największą zaletę długoterminowego. Mieszkania na ten rodzaj najmu są na rynku poszukiwane. Możesz więc liczyć, że bez większych przeszkód znajdziesz najemcę, a apartament nie będzie stał pusty.
Kolejny atut to zdecydowanie mniejsza liczba obowiązków, jakie ma właściciel. Po podpisaniu umowy ograniczają się one do rzadkich sytuacji kryzysowych. Nie trzeba w tym wypadku ciągle poszukiwać kolejnych gości, każdorazowo sprzątać i przygotowywać lokalu na następnych najemców, promować się w sieci, tracić czas na ciągłe zapytania mailowe i telefoniczne. O czystość mieszkania na co dzień, drobne naprawy czy wyposażenie dba najemca – często tak, jakby to była jego własność.
Najem długoterminowy – czego boją się inwestorzy?
Największym wyzwaniem najmu długoterminowego w oczach wielu osób wynajmujących stają się dziś przepisy, które są przychylne dla najemców uchylających się od opłat. Choć podpisanie umowy daje możliwość weryfikacji potencjalnego najemcy, zdarzają się sytuacje, gdy pozbycie się uciążliwego lokatora jest bardzo trudne.
Ze względu na obowiązujące przepisy eksmisja najemcy, który odmawia płacenia czynszu, może zająć kilka miesięcy, a nawet lat. W tym czasie właściciel musi ponosić wszystkie stałe koszty, a dodatkowo po kilku latach walki otrzymuje mieszkanie w stanie wymagającym całkowitego remontu. Choć takie sytuacje są nadal rzadkie, kładą się cieniem na współpracy na linii właściciele mieszkań – najemcy.
W takiej sytuacji dobrym sposobem na zabezpieczenie wynajmującego może być najem okazjonalny.
Jeżeli interesuje Cię ten rodzaj wynajmu, koniecznie przeczytaj ten artykuł, w którym opisaliśmy krok po kroku, jak bezpiecznie wynająć mieszkanie.
Najem długoterminowy czy krótkoterminowy – porównanie
Podsumowujmy najważniejsze zalety i wady obu rodzajów najmu.
Stawki: w najmie krótkoterminowym wyższe, ale mniej stabilne i obarczone ryzykiem przestoju. W najmie długoterminowym niższe, ale regularne i stabilne.
Czas i wysiłek: zdecydowanie na niekorzyść najmu krótkoterminowego, który zwykle zakłada pracę na cały etat lub skorzystanie z usług osób zarządzających nieruchomością w Twoim imieniu, sprzątających itd.
Koszty stałe: wyższe w najmie krótkoterminowym ze względu na dużą rotację gości, ciągłe naprawy i wymianę zużytego wyposażenia oraz opłaty za media po stronie właściciela.
Lokalizacja mieszkania: w przypadku wynajmu długoterminowego nie ma dużego znaczenia. W przypadku najmu śródterminowego – ogromne. Najbardziej opłacalny jest wynajem lokali w centrum dużych miast, blisko atrakcji turystycznych, komunikacji miejskiej, deptaków, lokali gastronomicznych. To oznacza także wyższą cenę zakupu takiej nieruchomości.
Która forma najmu bardziej się opłaca? Nie ma na to jednoznacznej odpowiedzi. Więcej zysków generuje najem krótkoterminowy, choć i koszty stałe są tu wyższe. Zwroty finansowe w tym rodzaju najmu są lepsze w przypadku mieszkań o wyższym standardzie, położonych w atrakcyjnych turystycznie lokalizacjach, gdy możesz liczyć na pełne lub niemal pełne obłożenie. Musisz jednak zakładać, że pracy będzie dużo oraz nastawić się na ciągłe zaangażowanie oraz ryzyko braku stałego zarobku.
Jeśli chcesz zainwestować pieniądze w nieruchomość, ale zajmować się nią w bardzo ograniczonym zakresie przy mniejszych, ale regularnych zyskach, lepszym rozwiązaniem może okazać się najem długoterminowy.
OBSERWUJ NAS: