Czy właściciel mieszkania może wejść do wynajmowanego lokalu?
Najemca w wyniku podpisania umowy najmu zyskuje nie tylko prawo korzystania z lokalu, ale również wszelkie inne uprawnienia z tym związane. Jednym z nich jest prawo do ochrony nietykalności lokalu chronione także prawem karnym. Właściciel lokalu nie ma prawa wchodzić do niego w dowolnie wybranym momencie i bez zgody najemcy. Zawierając umowę najmu, Wynajmujący godzi się bowiem na to, że przez pewien czas, określony w umowie, nie może korzystać ze swojego prawa własności.
Niemniej, istnieją sytuacje, w których – przy spełnieniu określonych przesłanek – właściciel lokalu będzie miał prawo wejść do lokalu i żądać jego udostępnienia. W poniższym artykule omówione zostaną powyższe sytuacje oraz – pokrótce – konsekwencje prawne nieuprawnionego wdarcia i zajmowania wynajmowanego lokalu przez właściciela.
Kiedy właściciel może wejść do wynajmowanego lokalu?
AWARIA LOKALU
Pierwszą sytuacją, w której właściciel lokalu będzie miał prawo do niego wejść w trakcie obowiązywania umowy najmu jest awaria wywołująca szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody. Zgodnie z art. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego:
„W razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody lokator jest obowiązany niezwłocznie udostępnić lokal w celu jej usunięcia. Jeżeli lokator jest nieobecny lub odmawia udostępnienia lokalu, właściciel ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza Policji lub straży gminnej (miejskiej), a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej – także przy jej udziale.”
Przez awarię, o której mowa w powyższej przytoczonym przepisie nie należy rozumieć każdej awarii, lecz tylko taką, która wywołuje szkodę lub zagraża bezpośrednio powstaniem szkody. Przykładowo będzie to zatem awaria polegająca na ulatnianiu się z mieszkania gazu, dymu, zalewaniu sąsiedniego mieszkania.
W razie wejścia do lokalu w okolicznościach, o jakich mowa powyżej bez obecności lokatora lub pełnoletniej osoby stale z nim zamieszkującej, wymagane jest zabezpieczenie rzeczy znajdujących się w lokalu i samego lokalu oraz sporządzenie protokołu z tych czynności. W literaturze zwraca się uwagę na to, że protokół stanowi urzędowe stwierdzenie przebiegu dokonanych czynności i w związku z tym powinien być sporządzony przez osobę urzędową (funkcjonariusza), a osoby uczestniczące w dokonywanych czynnościach powinny złożyć na nim swój podpis. Według odmiennego poglądu protokół powinien sporządzić właściciel. Niemniej, należy stwierdzić, że wymóg sporządzenia protokołu będzie dochowany bez względu na to, kto go sporządzi. Znaczenie protokołu sprowadza się do jego funkcji dowodowej w ewentualnym procesie odszkodowawczym między lokatorem a właścicielem.
Dodać należy, że koszty zabezpieczenia rzeczy przez właściciela polegającego np. na ich przewiezieniu czy oddaniu do depozytu powinny finalnie obciążać lokatora, bo to na nim spoczywa obowiązek udostępnienia lokalu właścicielowi, którego niedopełnienie generuje wspomniane koszty. To samo dotyczy kosztów zabezpieczenia samego lokalu, np. wymiany zamków czy drzwi.
PRZEGLĄD LUB PRACE KONSERWATORSKIE
Kolejną sytuacją, w której właściciel lokalu będzie miał prawo do niego wejść w trakcie obowiązywania umowy najmu jest potrzeba dokonania okresowego, a w szczególnie uzasadnionych wypadkach również doraźnego, przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania, a także w celu zastępczego wykonania przez właściciela prac obciążających lokatora. Wskazana powyżej przesłana uregulowana została w art. 10 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów.
Podkreślić należy, że udostępnienie lokalu w powyższych sytuacjach powinno nastąpić po wcześniejszym ustaleniu terminu z najemcą. Jeśli najemca nie udostępni lokalu, to właściciel w takim przypadku nie może – ani sam, ani w asyście funkcjonariuszy – wejść do lokalu.
UMOWNE PRAWO DO WIZYTACJI LOKALU
Często w umowie najmu lokalu strony decydują się na zapis, zgodnie z którym wynajmujący będzie miał prawo do okresowej „wizytacji” lokalu po wcześniejszym i uprzednim uzgodnieniu terminu z najemcą i wyłączenie w trakcie jego obecności w lokalu. Wizyty takie często uzasadnia się potrzebą dokonania okresowych rozliczeń pomiędzy wynajmującym a najemcą. Jest to zapis dopuszczalny, lecz nie powinien doprowadzić do nadmiernego naruszenia prywatności najemcy.
Co zrobić, gdy najemca nie chce udostępnić lokalu?
Właściciel może dochodzić realizacji omówionych wyżej uprawnień do wejścia do lokalu w drodze procesu cywilnego, poprzez wytoczenie powództwa nakazującego lokatorowi wykonanie obowiązku, tj. udostępnienie lokalu.
Konsekwencje prawne wejścia do lokalu bez zgody najemcy
Właściciel wchodzący bezpodstawnie do wynajętego lokalu popełnia przestępstwo z art. 193 Kodeksu karnego:
„Kto wdziera się do cudzego domu, mieszkania, lokalu, pomieszczenia albo ogrodzonego terenu, albo wbrew żądaniu osoby uprawnionej miejsca takiego nie opuszcza, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku.”
Jest to przestępstwo naruszenia miru domowego.
Właściciel lokalu może naruszać mir domowy dwojako tj.
- poprzez nieopuszczenie lokalu mimo próśb najemcy
- poprzez nieuzasadnione i nieuprawnione wejście do wynajmowanego lokalu.
O nieuzasadnionym wdarciu się do lokalu mówimy wtedy, gdy właściciel lokalu bez zgody najemcy wszedł do lokalu, bez względu na to, czy lokator w tym lokalu jest, czy nie.
Gdy właściciel wedrze się do lokalu lub wejdzie do niego za zgodą lokatora, a następnie nie chce go opuścić, również mamy styczność z zakłóceniem miru domowego.
