Epidemia i kryzys a sprzedaż nieruchomości

Rozpoczął się czwarty tydzień izolacji. Coraz więcej ludzi traci pracę i tym samym – płynność finansową. Wiele branż, takich jak: rozrywkowa, czy turystyczna – zamarło niemal całkowicie. Cierpi sektor usług, w trochę lepszej sytuacji jest sektor handlu, jednak tu również odczuwalne są spadki, ponieważ kupujących jest coraz mniej. Rynek nieruchomości również wstrzymał oddech. Zatrzymała się sprzedaż zarówno w agencjach nieruchomości, jak i w sprzedaży bezpośredniej. Wszyscy obserwują rządzących i oczekują rozwiązań w tym trudnym czasie.

Rynek nieruchomości to nie tylko rynek „chciejstwa„. Nieruchomości nie sprzedają się jedynie w takich sytuacjach, w których właściciel ma po prostu inne „plany na życie”. Mieszkania, domy i grunty to przede wszystkim inwestycja i lokata środków, które mają posłużyć nam w trudnych czasach. Od zawsze pocieszeniem dla wielu był fakt, że nawet w wyniku utraty płynności finansowej posiadana nieruchomość jest gwarantem posiadanych oszczędności.

Sytuacja związana z epidemią koronawirusa skomplikowała rynek nieruchomości na kilka sposobów. Przede wszystkim, wszystkie decyzje i ruchy inwestycyjne stały się mocno zachowawcze. Obecna sytuacja jest precedensem w polskiej, powojennej gospodarce. Nie wiadomo bowiem, jak długo utrzyma się obecna sytuacja, więc wszelkie rokowanie tego, co stanie się z gospodarką, nawet dla ekonomistów może być jedynie „prorokowaniem”.

Jeśli nawet uda się wynaleźć szczepionkę i nastanie taki dzień, w którym jakiś kraj ogłosi, że od tygodni nie ma nowych ognisk wirusa – wraz trudno będzie przewidzieć, jakie będą kolejne ruchy przedsiębiorców, ponieważ społeczeństwo nadal będzie, co najmniej, zdystansowane do inwestycji.

Andrzej Radzikowski, Przewodniczący Ogólnopolskiego Porozumienia Związków Zawodowych, powiedział w wywiadzie dla TVN24, że jedna ze spółek Skarbu Państwa już złożyła wniosek w Powiatowym Urzędzie Pracy w Warszawie dotyczący zwolnienia 500 osób w zwolnieniu grupowym. Odniósł się również sceptycznie do planowanego rozszerzenia pakietu antykryzysowego dla przedsiębiorców.

fot. Bracia Strzelczyk

Trudno mówić o skali nadchodzącego kryzysu, bo on już jest faktem. Sytuację dodatkowo komplikuje to, że wielu ludzi zostało pozbawionych poniekąd możliwości spieniężenia swoich oszczędności, w postaci nieruchomości. Ponadto, większość mieszkań na rynku to nieruchomości finansowane kredytem hipotecznym i ich sprzedaż może się okazać jedynym rozwiązaniem w przypadku, gdy kredytobiorcy nie będą mieli możliwości ich spłaty. Dodatkowym problemem jest również drożejący frank szwajcarski.

Zanim jednak zaczniemy masowo pisać czarne scenariusze, warto skupić się najdalej na kolejnym tygodniu. Planowanie długoterminowe, w obecnej sytuacji może jedynie frustrować, zwłaszcza, że w wielu przypadkach mamy „związane ręce”. Do niedawna alternatywą był wyjazd za granicę, ale w obliczu obecnej, globalnej sytuacji – wielu odstąpiło od swoich planów wyjazdowych.

Jak zatem sprzedać mieszkanie w sytuacji, w której brakuje chętnych do zakupu, a samo przeprowadzenie transakcji okazuje się często być niemożliwym do zrealizowania?

Należy pamiętać, że obecne obostrzenia nakazują powstrzymywanie się od kontaktu z innymi ludźmi. Urzędy, banki, podobnie jak spółdzielnie, czy wspólnoty często wydają stosowne dokumenty online, lub wysyłają pocztą, na nasz wcześniejszy wniosek. Wiele kancelarii notarialnych wycofała się z działalności w obawie przed kontaktem z innymi. Przede wszystkim jednak, sama sprzedaż nieruchomości może być utrudniona już na samym początku, ponieważ warunkiem decyzji o zakupie np. mieszkania jest jego wcześniejsze obejrzenie. Sami właściciele często wycofują się ze sprzedaży w obawie właśnie przed ewentualnym kontaktem z oglądającymi – obawy są jeszcze większe, gdy dodatkowo zamieszkujemy w nieruchomości oferowanej do sprzedaży – z potencjalnymi nabywcami ma wówczas kontakt nasza rodzina i bliscy.

W pierwszej fazie sprzedaży, na etapie oferowania, z pomocą mogą przyjść rozwiązania online. Przede wszystkim, niezbędnym jest korzystanie z aplikacji umożliwiających komunikację online: Messenger, Teams, Skype czy WhatssApp. To najbardziej popularne komunikatory, które w pierwszej chwili mogą usprawnić komunikację z zainteresowanymi. Za ich pośrednictwem bowiem możemy nie tylko rozmawiać, przekazać niezbędne informacje, ale i zaprezentować nieruchomość. Już na etapie oferowania mieszkania w sieci możemy dołączyć film z nieruchomości.

Ponadto, istnieją dobre narzędzia, które mogą nas „przenieść” do wirtualnego świata. Mowa tu o takich aplikacjach jak Evryplace, czy SpotBrowser. Narzędzia te ułatwiają tworzenie zdjęć sferycznych, które następnie możemy złożyć w „videospacer”. Obecnie dostępne aplikacje dają możliwość odbycia spaceru wirtualnego za pośrednictwem transmisji online, którą możemy współdzielić z zainteresowanym klientem. Wszystkie, powyższe działania mogą istotnie wesprzeć działania sprzedażowe, w początkowej fazie.

Trudno o dalsze rokowania.

Jakakolwiek ocena wpływu epidemii na rynek nieruchomości byłaby jeszcze zdecydowanie przedwczesna. W pierwszym odruchu, tuż po ogłoszeniu stanu zagrożenia epidemiologicznego w Polsce z transakcji wycofało się większość klientów, którzy w tamtej chwili rozpoczynali proces sprzedaży lub zakupu.

Czy zatem ceny spadną?

Wielu ekspertów jest zgodnych, ze ceny spadną zwłaszcza, że przed epidemią rynek nieruchomości był rozgrzany do czerwoności. Jednak mało prawdopodobnym jest, aby były to spadki gwałtowne i duże. Wynika to z faktu, że tuż przed samą epidemią na rynku nadal była duża przewaga popytu nad podażą. Nieruchomości pozostają zatem nadal jednym z najbardziej atrakcyjnych sposobów inwestowania, a dodatkowo , na rynku nadal brakuje kilka milionów mieszkań – zapotrzebowanie wciąż jest ogromne.

Ponad 10 lat temu, w 2009 roli, kiedy banki mocno ograniczyły kredytowanie zakupu mieszkań – rynek nieruchomości zaliczył co prawda spadek cen, ale nadal było to jedynie kilka procent. Sektor ten jest charakterystyczny głównie z tego powodu, że daje dużo możliwości spekulacyjnych – nadal są inwestorzy, którzy kupują mieszkanie w dobrej cenie, aby za chwilę je sprzedać z zyskiem.

Zanim wystąpiła epidemia, analitycy przypuszczali, że koniec nieruchomościowego boomu będzie dość łagodny, o ile nie dojdzie do eskalacji jakiegoś bardzo poważnego ryzyka. Czynnikiem destabilizującym rynek nieruchomości w Polsce i na świecie może okazać się właśnie SARS-CoV-2 . 

Ponownie jednak należy zastrzec, że wzrost liczby wirusowych infekcji będzie miał nadal fatalny wpływ na popyt mieszkaniówki. Dodatkowo, kolejne informacje na temat ewentualnej, dalszej „recesji” w polskiej gospodarce – nie zachęcają do brania kredytów na zakup mieszkania. Obawiam się również, że ani korzystne warunki kredytów, ani żadna, ewentualna obniżka stóp procentowych przez NBP również tego nie zmieni.

Co robić, kiedy chcemy działać, a nie możemy?

Nie wiadomo ile potrwa obecna sytuacja zwłaszcza, że Premier RP poinformował dzisiaj, że szczyt zachorowań przewiduje się na przełom maja i czerwca. Stało się już dla wielu jasne, że nie wrócimy już do sytuacji gospodarczej sprzed epidemii – ani my, ani reszta świata. Nie oznacza to, że będzie tylko gorzej – z czasem będziemy wypracowywać nowe sposoby robienia transakcji.

Być może jeszcze bardziej przydatne okażą się możliwości profilu zaufanego. Warto bowiem uwzględnić w tarczy antykryzysowej nie tylko to, jak nie wydawać pieniędzy na utrzymanie firmy, ale tak rozbudować dostępne narzędzia, abyśmy mogli obracać pieniędzmi i towarami w sposób bezpieczny dla zdrowia i  gospodarki. W pierwszym artykule dotyczącym koronawirusa przedstawiliśmy już wątpliwości co do tego, w jaki sposób będzie można sprzedać nieruchomość i jak znaleźć inwestorów w momencie, gdy pojawi się poważny kryzys.

Pozostaje nam czekać na to, czy rozwiązania rządowe w postaci „tarczy antykryzysowej” pomogą nie zbankrutować zarówno firmom jak i gospodarstwom domowym. Liczymy na to, że uda się tak rozbudować dostępne narzędzia, aby gospodarka mogła wykorzystywać rozwiązania wypracowane przez cywilizację latami – mowa tu o jak najszerszym funkcjonowaniu „online”.

Aneta Gromska
Dyrektor ds. Rozwoju i Inwestycji

Bracia Strzelczyk