Home staging – jak przygotować mieszkanie do sprzedaży i zwiększyć jego wartość
Na polskim rynku mieszkaniowym pojawia się coraz więcej ofert sprzedaży lub wynajmu nieruchomości, a właściciele lokali muszą zabiegać o uwagę potencjalnych nabywców. Kupujący z reguły poszukują mieszkania o neutralnej estetyce, które sprawia wrażenie uporządkowanego. Takie nieruchomości wzbudzają większe zainteresowanie i mogą szybciej znaleźć nabywcę.
Home staging narodził się z potrzeby odpowiedniego przygotowania mieszkań do sprzedaży. To metoda o wiele tańsza niż remont. Mimo niskich nakładów finansowych pozwala na wyeksponowanie atutów nieruchomości, maksymalizację atrakcyjności oferty i skrócenie czasu sprzedaży.
Czym właściwie jest home staging?
Zgodnie z definicją opublikowaną przez Obserwatorium Językowe Uniwersytetu Warszawskiego, home staging jest usługą polegającą na profesjonalnym przygotowaniu mieszkania lub domu do sprzedaży bądź wynajmu. Chodzi o zaaranżowanie wnętrza w taki sposób, by nieruchomość stała się atrakcyjniejsza dla kupujących. Usługa home stagingu powinna doprowadzić do sprzedaży lub wynajmu mieszkania albo domu możliwie szybko i za jak najwyższą cenę.
Powyższa definicja dobrze oddaje istotę całego procesu – home stagingu nie należy traktować w kategorii metamorfozy wpisującej się w gust właściciela nieruchomości. Ta usługa polega na działaniu strategicznym – przygotowana aranżacja powinna zaspokajać oczekiwania potencjalnych nabywców. Home staging nie spowoduje trwałej zmiany funkcji wnętrza, ale poprawia odbiór nieruchomości w oczach kupujących.
Usługa home stagingu może obejmować zarówno drobne korekty wizualne w postaci porządkowania przestrzeni, neutralizacji kolorystyki czy zmiany układu mebli, jak i bardziej zaawansowane prace, na przykład czasowe doposażenie mieszkania. Wszystkie wykonywane czynności służą stworzeniu wnętrza, które w pozytywny sposób pobudzi wyobraźnię potencjalnego nabywcy.
Gdzie i kiedy narodziła się koncepcja home stagingu?
Jeszcze kilkadziesiąt lat temu osoby sprzedające domy lub mieszkania nie inwestowały w takie nieruchomości, mając przekonanie, że nowi właściciele i tak urządzą wnętrza po swojemu. Do zupełnie innych wniosków doszła jednak Barbara Schwarz – agentka nieruchomości, która już w latach 70. XX wieku zauważyła, że odpowiednie przygotowanie lokalu może znacznie skrócić czas poszukiwania kupca, a w niektórych przypadkach pozwala uzyskać wyższą cenę transakcyjną.
Barbarę Schwarz uznaje się za twórczynię koncepcji Home Staging oraz pionierkę tej branży. Amerykańska agentka opracowała swój własny model działania i przez wiele lat szkoliła innych agentów nieruchomości, sprzedających oraz przyszłych home stagerów, pokazując im, jak przygotować mieszkanie lub dom, by jego wnętrza stały się atrakcyjne w oczach kupujących.
Twórczyni koncepcji Home Staging opierała się na prostym założeniu: dom na sprzedaż nie jest prywatną przestrzenią właściciela, lecz produktem, który należy odpowiednio zaprezentować. Tak jak sklepy aranżują witryny, a deweloperzy przygotowują mieszkania pokazowe, tak samo właściciel powinien zadbać o profesjonalną ekspozycję swojego lokalu. Home staging narodził się w Stanach Zjednoczonych, ale dość szybko przywędrował do Europy.
Od strategii po sesję zdjęciową – zakres działania home stagerów
Home staging to proces, który wbrew potocznemu rozumieniu nie sprowadza się wyłącznie do dekorowania wnętrz. To uporządkowany zestaw działań strategicznych, dostosowanych do konkretnej nieruchomości, jej stanu technicznego, budżetu oraz założeń sprzedażowych. Zakres prac może być bardzo różny – od minimalnych korekt estetycznych po szersze ingerencje w aranżację przestrzeni.
W badaniach przeprowadzonych przez prof. Bonenberg i mgr inż. Wlazły respondenci zajmujący się home stagingiem wskazali konkretne działania podejmowane w ramach tej usługi. Podkreślono jednocześnie, że nie wszystkie czynności są wykonywane każdorazowo – ich zakres zależy od stanu lokalu, dostępnego budżetu oraz ustaleń między home stagerem a właścicielem nieruchomości.
Respondenci wskazali, że usługa home stagingu może obejmować między innymi:
- zdefiniowanie grupy docelowej dla danej nieruchomości,
- usunięcie mankamentów i usterek (drobne naprawy, malowanie),
- sprzątanie,
- odgracanie (decluttering),
- usunięcie rzeczy osobistych (depersonalizacja),
- doświetlenie pomieszczeń,
- podkreślenie funkcji poszczególnych pomieszczeń i stref poprzez stylizację,
- zmianę lub poprawę aranżacji wnętrz,
- dekorowanie,
- remont (w uzasadnionych przypadkach),
- sesję fotograficzną.
Home staging jest procesem wieloetapowym i obejmuje zarówno działania techniczne, jak i marketingowe. Pierwszym krokiem jest określenie grupy docelowej – inaczej przygotowuje się kawalerkę przeznaczoną pod wynajem dla singla, inaczej mieszkanie dla rodziny, a jeszcze inaczej lokal inwestycyjny w centrum miasta. Każda z tych grup ma inne oczekiwania.
Korzyści home stagingu
Respondenci zapytani o korzyści wynikające ze stosowania home stagingu wskazywali przede wszystkim na skrócenie czasu sprzedaży oraz wzrost zainteresowania ofertą w porównaniu z podobnymi nieruchomościami bez odpowiedniego przygotowania. Podkreślano także, że nawet przy ograniczonym budżecie można znacząco poprawić odbiór mieszkania poprzez uporządkowanie przestrzeni, odpowiednie oświetlenie oraz eliminację elementów zaburzających estetykę.
Jak przygotować mieszkanie do sprzedaży? Home staging w pigułce
Potencjalny nabywca niemal natychmiast wyrabia sobie opinię na temat mieszkania. Pierwsze wrażenie pojawia się już po kilku sekundach od przekroczenia progu lokalu. Ogromne znaczenie ma nie tylko samo wnętrze, lecz również to, co kupujący widzi wcześniej: klatka schodowa, wejście do budynku, drzwi, a w przypadku domu – ogród i elewacja.
Warto zadbać o czystość okien, uporządkowane otoczenie przy wejściu i estetyczne drzwi. Przy sprzedaży domu istotne jest również przycięcie zieleni, uprzątnięcie podjazdu i wyeksponowanie strefy wejściowej.
Wystrój salonu – prosto i estetycznie
Salon stanowi wizytówkę całego mieszkania. To tu kupujący może sobie wyobrazić codzienne życie, spotkania rodzinne czy wypoczynek w nowym domu. Przestrzeń dzienna powinna być funkcjonalna i prosta. Podczas przygotowywania nieruchomości do sprzedaży warto ograniczyć liczbę mebli, pozostawiając jedynie te, które podkreślają przeznaczenie pomieszczenia.
Home staging w salonie powinien skupiać się na odpowiednim ustawieniu oświetlenia w postaci światła głównego, punktowego i lampy stojącej. Dobrze dobrane tekstylia, takie jak poduszki czy zasłony, ocieplą wnętrze, ale nie powinny zdominować przestrzeni. Obrazy i dekoracje warto zawiesić na wysokości wzroku, dbając o spójność stylistyczną. Celem home stagingu jest stworzenie wnętrza neutralnego, ale przyjemnego w odbiorze.
Im mniej, tym lepiej – kuchnia jak z katalogu
Kuchnia w mieszkaniu powinna sprawiać wrażenie pomieszczenia czystego i dobrze zorganizowanego. Najlepiej pozbyć się wszystkich elementów stojących na blatach i schować sprzęty do szafek. Wszelkie osobiste przedmioty, takie jak magnesy, notatki czy zdjęcia, należy usunąć.
Szczególne znaczenie ma dokładne wyczyszczenie powierzchni, frontów szafek i sprzętów. Nawet drobne niedociągnięcia, takie jak niedokręcone uchwyty czy silikon przy zlewie, wpływają na odbiór całej przestrzeni. Warto zadbać o naturalne akcenty – na blacie można postawić świeże zioła czy kwiaty, które nadają wnętrzu świeżości.
Przytulna aranżacja sypialni
Sypialnia powinna kojarzyć się z odpoczynkiem i harmonią. Centralnym punktem aranżacji jest łóżko i to na tym elemencie skupiają się home stagerzy. Przygotowując nieruchomość do sprzedaży, najlepiej postawić na pościel w stonowanym odcieniu. Na łóżku można ułożyć ozdobne poduszki, jednak nie należy przesadzać z ich ilością – lepiej przygotować nieco skromniejszą, ale uporządkowaną kompozycję.
Właściciele mieszkania powinni zadbać o usunięcie z zasięgu wzroku rzeczy osobistych. Dobrym pomysłem będzie pozbycie się części zawartości szafy lub garderoby tak, by sprawiała wrażenie przestronnej. Warto zadbać o symetryczne ustawienie stolików nocnych i lamp – dzięki temu w sypialni zapanują ład i harmonia.
Czystość i wysoki standard – łazienka, która spodoba się kupującym
Kupujący zwracają szczególną uwagę na czystość i stan techniczny łazienki. To pomieszczenie należy dokładnie wysprzątać. Czasem wystarczy wymienić wytarte uchwyty w szafce łazienkowej na nowe, by wyposażenie zyskało na atrakcyjności. Zgodnie z zasadami home stagingu, w łazience najlepiej rozwiesić białe ręczniki i ustawić akcesoria w jednolitym kolorze.
Również w tym pomieszczeniu nie należy eksponować osobistych przedmiotów. Lepiej usunąć z pola widzenia kupującego używane gąbki, pranie, szczoteczki, szampony itp.
Czy home staging ułatwia sprzedaż mieszkania?
By odpowiedzieć na pytanie dotyczące skuteczności home stagingu, warto sięgnąć do badań przeprowadzonych przez National Association of Realtors (NAR), jedną z największych organizacji branży nieruchomości na świecie.
W lutym 2025 roku NAR przeprowadziło badanie wśród losowo wybranych agentów nieruchomości, pytając ich o wpływ home stagingu na proces sprzedaży. 60% agentów reprezentujących stronę kupującą wskazało, że home staging wpływa na decyzje części nabywców, choć nie zawsze i nie w każdym przypadku. 26% ankietowanych uznało, że home staging pozytywnie wpływa na postrzeganie nieruchomości przez większość kupujących. Aż 83% agentów reprezentujących nabywców stwierdziło, że home staging ułatwia klientom wyobrażenie sobie danej nieruchomości jako przyszłego domu.
Home staging nie zawsze pozwala na błyskawiczną sprzedaż lub wyraźny wzrost wartości mieszkania. Ta usługa wpływa jednak na sposób postrzegania nieruchomości przez kupujących i zwiększa szansę na znalezienie nabywcy.
Bibliografia:
- Obserwatorium Językowe Uniwersytetu Warszawskiego – definicja pojęcia home staging: https://obserwatoriumjezykowe.uw.edu.pl/hasla/homestaging/,
- B. Schwarz, The Winning Way to Sell Your House for More Money, Wiley, 2006,
- A. Bonenberg, W. Wlazły, 2022, Home staging, i.e. preparing real estate for sale. Discussion of the definition’, Space & Form | Przestrzen i Forma 52. http://doi.org/10.21005/pif.2022.52.B-02,
- Raport National Association of Realtors: https://www.nar.realtor/research-and-statistics/research-reports/profile-of-home-staging.
