Wymeldowanie przy sprzedaży mieszkania – czy jest konieczne i kto za to odpowiada?

Sprzedaż mieszkania zwykle kojarzy się z koniecznością uporządkowania dokumentów, stanu prawnego nieruchomości i formalności notarialnych. Jednym z pytań, które często pojawia się przed transakcją, jest kwestia meldunku. Czy osoba zameldowana w lokalu może zablokować sprzedaż? Czy sprzedający musi wcześniej uzyskać zaświadczenie o braku osób zameldowanych? Wyjaśniamy, jak wygląda to od strony prawnej i praktycznej.

Obowiązek meldunkowy w Polsce

Zgodnie z art. 24 ust. 1 ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności obywatel polski przebywający na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej jest obowiązany wykonywać obowiązek meldunkowy. Także cudzoziemiec zobowiązany jest wykonać obowiązek meldunkowy w Polsce (patrz: art. 40 ww. ustawy).

Mając na uwadze ww. obowiązek meldunkowy, istnieje duże prawdopodobieństwo, że w mieszkaniu będącym przedmiotem umowy sprzedaży ktoś jest zameldowany. Czy fakt zameldowania kogoś w mieszkaniu stanowi przeszkodę w sprzedaży mieszkania?

Czy meldunek blokuje sprzedaż mieszkania?

Odpowiadając na powyższe odpytanie należy jednoznacznie wskazać, że nie – teoretycznie da się w Polsce sprzedać mieszkanie, w którym ktoś jest zameldowany. Jest tak, ponieważ obowiązek meldunkowy ma charakter wyłącznie ewidencyjny. Nie wpływa on zatem na prawo własności nieruchomości i nie blokuje transakcji notarialnej.

Ponadto informacja o zameldowaniu nie jest ustawowo obowiązkowym elementem aktu notarialnego w sensie wymogów formalnych dotyczących ważności umowy sprzedaży nieruchomości. Można zatem skutecznie sprzedać nieruchomość, w której ktoś jest zameldowany, nie informując o tym ani notariusza, ani kupującego.

Dlaczego informacja o meldunku pojawia się w akcie notarialnym?

Niemniej, w praktyce rynkowej i notarialnej informacja o zameldowaniu (bądź braku zameldowania) oraz przywołanie odpowiednich dowodów w tym zakresie pojawia się niemal zawsze w treści umów sprzedaży nieruchomości. Dzieje się tak z poniższych względów:

• Wymogi bezpieczeństwa obrotu: notariusze, dbając o interesy obu stron, standardowo wymagają od sprzedającego przedłożenia zaświadczenia o braku osób zameldowanych w lokalu. Treść tego zaświadczenia jest wtedy przywoływana w treści aktu notarialnego i okazywana kupującemu.
• Oświadczenie wiedzy: w akcie notarialnym sprzedający zazwyczaj składa oświadczenie wiedzy, że w lokalu nikt nie jest zameldowany (lub wskazuje, kto jest) oraz zobowiązuje się do wymeldowania tych osób w określonym terminie, jeśli jeszcze tego nie zrobił. Na poparcie ww. oświadczenie sprzedający przedkłada zaświadczenie o braku osób zameldowanych w lokalu.
• Ryzyko kupującego: choć meldunek nie daje prawa do mieszkania, osoba zameldowana, która faktycznie tam przebywa i odmawia opuszczenia lokalu, może wymusić na nowym właścicielu konieczność przeprowadzenia długotrwałej procedury eksmisji lub wymeldowania w trybie administracyjnym (patrz niżej).

Innymi słowy – choć wymeldowanie teoretycznie nie jest konieczne przy zawarciu umowy sprzedaży mieszkania, to w praktyce brak wymeldowania co do zasady skutkuje tym, że zawarcie takiej umowy będzie niemożliwe albo bardzo utrudnione.

Kto odpowiada za wymeldowanie osób z mieszkania?

Mając na uwadze, że brak zameldowania jest okolicznością na korzyść sprzedającego (trudniej bowiem znaleźć kupca na mieszkanie, w którym ktoś jest zameldowany), to ciężar wymeldowania tudzież uzyskania zaświadczenia o braku osób zameldowanych w lokalu spoczywa na sprzedającym.

Wymeldowanie sprzedającego przed sprzedażą mieszkania

Jeżeli osobą zameldowaną jest sam sprzedający, to nie powinno być żadnego problemu z wymeldowaniem i uzyskaniem stosownego zaświadczenia – sprzedający może to uczynić nawet w ciągu 1 dnia roboczego bez wychodzenia z domu, składając odpowiednie wnioski droga elektroniczną. Także zaświadczenie może w takim przypadku otrzymać w formie elektronicznej.

Co zrobić, gdy w mieszkaniu zameldowana jest osoba trzecia?

Inaczej zgoła sprawa przedstawia się, gdy zameldowana jest osoba trzecia, z którą sprzedający nie ma kontaktu, a która nie dokonała wymeldowania pomimo opuszczenia mieszkania.

W takim przypadku sprzedający zmuszony będzie wszcząć procedurę administracyjną. Należy złożyć odpowiedni wniosek do organu (urząd gminy). We wniosku, właściciel posługujący się tytułem prawnym do nieruchomości, wskazuje, że zameldowana osoba, wyprowadziła się na stałe z tejże nieruchomości, nie przebywa w niej i na pewno nie powróci.

Jak wygląda administracyjna procedura wymeldowania?

Po złożeniu wniosku organ rozpocznie postępowanie wyjaśniające, podczas którego urzędnicy weryfikują czy rzeczywiście dana osoba nie mieszka pod wskazanym adresem, i czy zasadne jest jej wymeldowanie.

W toku postępowania urzędnicy mogą m.in. sprawdzić, czy w lokalu są jakieś rzeczy osobiste najemcy, mogące świadczyć o tym, że nadal zamieszkuje on lokal, przesłuchać sąsiadów, aby dowiedzieć się, czy rzeczywiście dana osoba nie mieszka w nieruchomości i nie była przez nich widywana.

Rozpatrzenie wniosku może być długotrwałe i w zależności od stopnia skomplikowania sytuacji, może trwać nawet miesiącami. Postępowanie kończy się wydaniem decyzji administracyjnej o wymeldowaniu, która dopiero może stanowić podstawę do uzyskania zaświadczenia o braku osób zameldowanych w lokalu.

Podsumowanie

Samo zameldowanie nie daje prawa własności do mieszkania i nie stanowi formalnej przeszkody w jego sprzedaży. W praktyce jednak kupujący oraz notariusze najczęściej oczekują, że sprzedający przedstawi zaświadczenie o braku osób zameldowanych w lokalu. Pozwala to ograniczyć ryzyko po stronie kupującego i usprawnia cały proces transakcji.

Dlatego przed wystawieniem mieszkania na sprzedaż warto sprawdzić stan meldunkowy lokalu i w razie potrzeby jak najszybciej rozpocząć procedurę wymeldowania. Im wcześniej sprzedający uporządkuje tę kwestię, tym mniejsze ryzyko opóźnień przy podpisywaniu umowy sprzedaży.