Prowadzenie działalności gospodarczej i zawodowej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami związane jest z ryzykiem powstania roszczenia odszkodowawczego.
Należy przy tym wskazać, że przedmiotem pośrednictwa są nieruchomości, a zatem rzeczy o dużej wartości majątkowej – dlatego szkoda w postaci uszczerbku w majątku poszkodowanego może mieć znaczną, wartość, a ewentualne roszczenia odszkodowawcze w wielu przypadkach mogą przewyższać możliwości finansowe osób świadczących usługi pośrednictwa.
Odpowiedzialność cywilna pośrednika w obrocie nieruchomościami
Przy wykonywaniu czynności pośrednictwa pośrednik w obrocie nieruchomościami zobowiązany jest przestrzegać nie tylko określonych w umowie pośrednictwa obowiązków wobec klienta, lecz także ogólnie obowiązujących przepisów prawa. Ponadto, pośrednik powinien kierować się zasadą ochrony interesu osób, na których rzecz wykonuje te czynności oraz wykazać się należytą starannością właściwą dla profesjonalisty. Źródeł odpowiedzialności cywilnej pośrednika jest zatem wiele.
Podstawowym zobowiązaniem pośrednika jest wykonywanie wskazanych w umowie pośrednictwa czynności z należytą starannością właściwą dla profesjonalisty.
Miernik „należytej staranności” przy wykonywaniu czynności pośrednictwa jest zaostrzony, gdyż uwzględnia zawodowy / profesjonalny charakter tych czynności. Stąd pośrednik zobowiązany jest do zachowania szczególnej staranności, o której mowa w art. 355 § 2 KC. Szczególną staranność należy rozumieć poprzez zaostrzone kryterium wzorca należytej staranności w postaci wymagania od podmiotu specjalnego zachowania właściwego dla profesjonalisty. Zaostrzone kryterium oznacza więc obowiązek profesjonalnego zachowania, np. zgodnego ze standardami zawodowymi. Jako przykład profesjonalnego zachowania pośrednika może służyć obowiązek sprawdzenia stanu prawnego (wgląd do księgi wieczystej, okazanie odpisu lub aktu przez sprzedającego) czy określenie tożsamości sprzedającego, bo tylko w ten sposób możliwe jest zweryfikowanie, czy osoba podająca się za właściciela jest nim w rzeczywistości.
Należy podkreślić, że pośrednik nie zobowiązuje się do osiągnięcia określonego rezultatu bez względu na to, czy za rezultat uznamy doprowadzenie do zawarcia umowy z osobą trzecią, czy tylko nastręczenie sposobności do zawarcia takiej umowy. Przyjęcie na siebie któregokolwiek z powyższych zobowiązań zbliżałoby umowę pośrednictwa w obrocie nieruchomościami do umowy o dzieło, a brak rezultatu w postaci osiągnięcia zamierzonego celu oznaczałby, że pośrednik nie wykonał zobowiązania, co stanowiłoby przesłankę jego odpowiedzialności odszkodowawczej i stanowiłoby podstawę do braku wypłaty wynagrodzenia.
W treści umowy pośrednictwa strony mogą co prawda opisać rezultat (np. zbycie nieruchomości), pod warunkiem, że postanowienia umowy nie budzą wątpliwości, że powinnością pośrednika jest jedynie podejmowanie działań w celu osiągnięcia określonego skutku. Jeżeli natomiast postanowienia umowy pośrednictwa są niejasne w tym zakresie, należałoby zastosować regułę interpretacyjną, zgodnie z którą strony nie dążyły do objęcia pośrednika obowiązkiem rezultatu, na którego realizację nie mógłby on mieć wystarczającego wpływu. W tego typu umowach rezultat nie może zostać objęty treścią świadczenia, gdyż umowę tak sporządzoną należałoby uznać za nieważną, jako sprzeczną z naturą stosunku prawnego.
Obowiązek zachowania lojalności
Pośrednictwo, w tym pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, oparte jest na zaufaniu jednej strony wobec drugiej strony umowy. Stąd, jednym z najistotniejszych obowiązków pośrednika jest zachowane lojalności wobec klienta. Naruszenie obowiązku lojalności powoduje zazwyczaj utratę prawa do wynagrodzenia i zwrotu wydatków, a w przypadku poniesienia przez klienta szkody – powstanie obowiązku zapłaty odszkodowania.
Za naruszenie lojalności należy uznać:
- Wprowadzanie w błąd co do istotnych cech przedmiotu umowy (np. dochodowości lub wartości budynku, istnienia grzyba),
- Udzielanie fałszywych informacji,
- Wprowadzanie w błąd co do skutków prawnych postanowień umowy,
- Zatajanie złego stanu majątkowego kontrahenta,
- Łudzenie co do możliwości sfinansowania umowy (np. przyrzekanie uzyskania kredytu na spłatę ceny nabycia) albo co do możliwości lokaty (np. wskazanie zbywcy domu lepszego obiektu w tej samej cenie)
Ponadto, pośrednik odpowiada wobec klienta kupującego za wady prawne nabytej nieruchomości, jeśli o nich wiedział lub po sprawdzeniu dokumentów i dokonaniu zwykłego oglądu z łatwością mógł je wykryć.
Obowiązkowe ubezpieczenie oc dla agentów nieruchomości
Mając na względzie zapewnienie gwarancji wypłacalności osób wykonujących działalność zawodową oraz w celu ochrony konsumentów ustawodawca wprowadził obowiązek ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami – oznacza to, że w szerokiej grupie ubezpieczeń zawodowych obowiązkowym ubezpieczeniem odpowiedzialności cywilnej objęta jest także działalność pośredników w obrocie nieruchomościami.
Podstawą prawną obowiązkowego ubezpieczenia OC pośrednika w obrocie nieruchomościami jest art. 4 pkt 4 ustawy o ubezpieczeniach obowiązkowych, Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym i Polskim Biurze Ubezpieczycieli Komunikacyjnych oraz art. 181 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Zgodnie z art. 181 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami pośrednik w obrocie nieruchomościami podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. Jeżeli pośrednik w obrocie nieruchomościami wykonuje czynności przy pomocy innych osób, działających pod jego nadzorem, podlega on również ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone działaniem tych osób.
Zakres obowiązkowego ubezpieczenia pośrednika, a tym samym ochrony klienta został uregulowany w Rozporządzeniu Ministra Finansów w Sprawie Obowiązkowego Ubezpieczenia Odpowiedzialności Cywilnej Pośrednika w Obrocie Nieruchomościami z dnia 26.04.2019 r. (Rozporządzenie).
Zakres ubezpieczenia
Zakres ochrony, wynikającej z obowiązkowego ubezpieczenia pośrednika jest szeroki, gdyż obejmuje wszelkie szkody, z wyjątkiem szkód określonych w § 2 ust. 3 Rozporządzenia (np. szkody powstałe wskutek działań wojennych, rozruchów i zamieszek, a także aktów terroru). Co istotne, nie ma możliwości umownego ograniczenia odpowiedzialności ubezpieczyciela.
Ubezpieczeniem OC objęta jest odpowiedzialność cywilna za szkody pozostające w normalnym, funkcjonalnym związku przyczynowym z czynnościami pośrednika, jakie podjęte zostały w wyniku zawartej z zamawiającym umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.
Ubezpieczeniem OC jest objęta odpowiedzialność cywilną za wyrządzone szkody bez względu na winę pośrednika oraz bez względu na osobę poszkodowaną, z wyjątkiem szkód wyrządzonych osobom wskazanym w § 2 ust. 3 pkt 1 Rozporządzenia (np. osoba spokrewnione z pośrednikiem). Tym samym ochrona obejmuje odpowiedzialność nie tylko za szkody kontraktowe wyrządzone klientowi pośrednika, ale także za szkody deliktowe wyrządzone osobie, z którą pośrednik nie ma zawartej umowy pośrednictwa, a które zostały wyrządzone w normalnym, funkcjonalnym związku przyczynowym z czynnościami pośrednika.
Kwota ubezpieczenia agenta nieruchomości
Minimalna suma gwarancyjna ubezpieczenia OC, w odniesieniu do jednego zdarzenia oraz do wszystkich zdarzeń w okresie ubezpieczenia, nie dłuższym niż 12 miesięcy, których skutki są objęte umową ubezpieczenia OC, wynosi równowartość w złotych 25 000 euro.
Zgodnie z art. 180 ust. 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami kopia dokumentu ubezpieczenia, aktualnego na dzień zawarcia umowy pośrednictwa, stanowi załącznik do tej umowy. Jednocześnie, jeżeli pośrednik w obrocie nieruchomościami nie dopełnił obowiązku o którym mowa powyżej, klient, po uprzednim wezwaniu w formie pisemnej pośrednika do przedłożenia kopii dokumentu ubezpieczenia w ciągu 7 dni od dnia otrzymania wezwania przez pośrednika, ma prawo wypowiedzieć umowę pośrednictwa ze skutkiem natychmiastowym.
OBSERWUJ NAS: