Czym jest operat szacunkowy?
Operat szacunkowy, zgodnie z art. 7 i art. 156 ust. 1 ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej ugn), stanowi ustawowo określony dowód wartości nieruchomości.
Operatem nie jest zatem jakikolwiek dokument lub jakikolwiek dowód, lecz jedynie opinia rzeczoznawcy majątkowego sporządzona w formie normatywnie określonego operatu szacunkowego.
Operat szacunkowy stanowi ustawowo określoną formę pisemnej opinii o wartości nieruchomości sporządzanej przez rzeczoznawcę majątkowego – stanowi normatywnie określony dowód wartości nieruchomości.
Operat szacunkowy nie stanowi dokumentu urzędowego. Stanowi on materialny wynik pracy rzeczoznawcy majątkowego z wyceny nieruchomości, którego zasadnicze elementy metodologiczne i formalne określone zostały w ugn oraz w Rozporządzeniu Rady Ministrów z 21.9.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (dalej: Rozporządzenie).
Do czego można wykorzystać operat szacunkowy?
Operat szacunkowy dokumentuje proces szacowania nieruchomości dla określonego celu wyceny wskazanego przez osobę zlecająca sporządzenie operatu szacunkowego. Dlatego też rzeczoznawca majątkowy nie może ponosić odpowiedzialności za wykorzystanie operatu szacunkowego bez jego zgody do innego celu wyceny niż cel, dla którego został sporządzony. Oznacza to, że operat szacunkowy może być wykorzystany do innego celu, niż cel, dla którego został sporządzony, o ile rzeczoznawca majątkowy wyrazi na to zgodę. Wykorzystanie operatu szacunkowego dla innych celów niż cel jego sporządzenia może również wynikać z nakazu ustawodawcy.
Operat szacunkowy – co zawiera?
Zgodnie z art. 57 Rozporządzenia operat szacunkowy musi zawierać podpis rzeczoznawcy majątkowego, który go sporządził, oraz naniesione w formie nadruku lub pieczątki imię i nazwisko oraz numer uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości, a także datę jego sporządzenia.
W przypadku gdy operat szacunkowy został sporządzony przez kilku rzeczoznawców majątkowych, każdy z nich podpisuje operat szacunkowy, a także podaje imię i nazwisko oraz numer uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości w sposób wskazany powyżej.
Jak długo jest ważny operat szacunkowy?
Zgodnie z art. 156 ust. 3 ugn operat szacunkowy może być wykorzystywany przez okres 12 miesięcy od daty jego wprowadzenia.
Wyjątek od powyższego terminu stanowią zmiany w uwarunkowaniach prawnych, a także zmiany w czynnikach, na podstawie których dokonano wyboru podejścia, metody i techniki. Oceny tego, czy dany operat można wykorzystać po upływie 12 miesięcy, dokonuje sam rzeczoznawca, który zgodnie z art. 156 ust. 4 ugn potwierdza jego aktualność, umieszczając na operacie stosowną klauzulę.
Z powyższego wynika, że czas jest wtórnym wyznacznikiem aktualności operatu szacunkowego. Czas ten (tj. 12 miesięcy) został bowiem zdeterminowany niezmiennością uwarunkowań prawnych i istotnych czynników wpływających na wartość nieruchomości.
Z chwilą zaistnienia nowych czynników mających wpływ na wartość nieruchomości lub zaistnienia ich w nowych wielkościach, dotychczasowy operat szacunkowy przestaje bowiem być aktualny, przez co nie może być już wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony. Operat szacunkowy jest zatem aktualny tak długo, jak długo nie zmienią się uwarunkowania prawne i faktyczne przyjęte do wyceny nieruchomości, nie dłużej jednak, niż 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Po tym terminie wykorzystanie tego operatu szacunkowego jest zależne od potwierdzenia jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego.
Zanim rzeczoznawca potwierdzi aktualność operatu, zobowiązany jest do sprawdzenia w szczególności, czy nie zmieniło się przeznaczenie w miejscowym planie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej oraz czy nie zmieniała się sytuacja na rynku wpływająca na zmianę tendencji, a tym samym wartości cen transakcyjnych. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego nie stanowi więc jedynie czynności technicznej, lecz poprzedzone jest koniecznością dokonania przez rzeczoznawcę majątkowego analizy aktualnie kształtujących się okoliczności przyjętych do wyceny w sporządzonym dotychczas operacie szacunkowym.
Co istotne, w przypadku gdy postępowanie sądowe lub administracyjne, dla którego niezbędne jest wykorzystanie aktualnego operatu szacunkowego trwa dłużej niż 12 miesięcy, sąd lub organ powinien zwrócić się o potwierdzenie lub sporządzenie nowego operatu, jeśli użycie dotychczasowego wiązałoby się z wadliwym określeniem wartości. Pozostawienie wadliwego operatu może być skutecznym powodem do złożenia odwołania od decyzji organu czy apelacji w przypadku orzeczenia sądu.
Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził operat przez dołączenie do operatu szacunkowego podpisanej i opatrzonej datą i pieczęcią klauzuli, w której rzeczoznawca oświadcza o aktualności operatu.
Kończąc wątek aktualności operatu szacunkowego, należy wskazać, że wyraźne zastrzeżenie przez ustawodawcę dopuszczalności wykorzystania operatu szacunkowego przez okres kolejnych 12 miesięcy, po potwierdzeniu jego aktualności, jako wyjątek od ustawowej zasady aktualności operatu szacunkowego przez okres do 12 miesięcy od daty jego sporządzenia wyklucza kolejne potwierdzanie aktualności takiego operatu na dalszy okres przekraczający 24 miesiące od daty sporządzenia tego operatu.
Operat szacunkowy – jaka cena?
Nie istnieje jednolity cennik sporządzenia operatu szacunkowego. Każdy rzeczoznawca ma prawo ustalić własne ceny w tym zakresie. Koszty wykonania operatu szacunkowego zależne są od rodzaju nieruchomości i miasta siedziby rzeczoznawcy. Zazwyczaj zlecenie wykonania operatu szacunkowego lokalu mieszkalnego będzie kosztowało około 300-600 złotych. W przypadku domu cena będzie nieco wyższa – od 800 do 1 200 złotych.
Przepisy prawa nie określają maksymalnej stawki jak np. w przypadku czynności notarialnych za wykonanie operatu szacunkowego – stąd pozostaje samodzielna weryfikacja stawek rynkowych.
OBSERWUJ NAS: