Opłata adiacencka – kiedy trzeba ją zapłacić i ile może wynosić?
Opłata adiacencka jest jednym z instrumentów, które mogą znacząco wpłynąć na sytuację finansową właścicieli nieruchomości. Choć pojawia się stosunkowo rzadko, jej ustalenie bywa zaskoczeniem dla osób dokonujących podziału działki lub korzystających z infrastruktury wybudowanej przez gminę lub inne instytucje publiczne. Zrozumienie zasad jej naliczania, podstaw prawnych oraz procedury ustalania wysokości opłaty pozwala właściwie przygotować się do potencjalnych kosztów związanych ze wzrostem wartości nieruchomości. Poniżej przedstawiamy, kiedy opłata adiacencka może zostać nałożona, kto ją ustala i jakie obowiązują terminy jej zapłaty.
Czym jest opłata adiacencka?
Zgodnie z definicją zawartą w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce [dalej: ugn] nieruchomościami przez opłatę adiacencką należy rozumieć:
opłatę ustaloną w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo opłatę ustaloną w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości
Kiedy właściciel musi zapłacić opłatę adiacencką?
Z powyższej definicji wyraźnie wynika, że opłata adiacencka przewidziana jest w ugn w odniesieniu do sytuacji, w których wzrost wartości nieruchomości następuje w wyniku:
- podziału nieruchomości,
- scalenia i podziału nieruchomości,
- wybudowania z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostki samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi urządzeń infrastruktury technicznej.
Co istotne, opłata adiacencka z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału może być nałożona jedynie wtedy, gdy podział nieruchomości został dokonany na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres, na którego to prawo zostało ustanowione, a jednocześnie podział nieruchomości jest dokonywany zależnie od ustaleń planu miejscowego.
Ile wynosi opłata adiacencka?
Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, przy czym stawka ta nie może być wyższa niż:
- 30% różnicy wartości nieruchomości sprzed i po podziale – odniesieniu do opłaty adiacenckiej tytułem wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego jej podziałem
Przykład: Jeśli wartość nieruchomości przed podziałem wynosiła 200 000 zł, a po podziale 260 000 zł, wzrost wartości to 60 000 zł. Przy maksymalnej stawce 30% opłata adiacencka może wynieść 18 000 zł - 50% wzrostu wartości nieruchomości w stosunku do wartości nieruchomości dotychczas posiadanych – w odniesieniu do opłaty adiacenckiej tytułem wzrostu wartości nieruchomości w wyniku scalenia i podziału
- 50% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu – w odniesieniu do opłaty adianceckiej tytułem wzrostu wartości nieruchomości w związku z budową urządzeń infrastruktury technicznej.
Jak ustalana jest wysokość opłaty adiacenckiej?
Decyzję, w której zostaje ustalona sprecyzowana wysokość opłaty adiacenckiej należnej od konkretnego podmiotu, wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta. W decyzji powinny być także określone terminy i sposób wnoszenia opłat adiacenckich. Decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.
Co istotne, ustalenie opłaty adiacenckiej w drodze decyzji nie może nastąpić po upływie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne oraz po upływie 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej.
Opinia rzeczoznawcy majątkowego
Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Wykonanie opinii zleca rzeczoznawcy właściwy urząd, aby ustalić, ile dany właściciel mógłby zyskać chcąc sprzedać działkę powstałą w wyniku podziału większej parceli lub taką, która znalazła się w zasięgu nowopowstałej instalacji czy drogi.
Termin na wniesienie opłaty adiacenckiej
Obowiązek wnoszenia opłaty adiacenckiej powstaje po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu opłaty stała się ostateczna. W przypadku rozłożenia opłaty na raty obowiązek ten dotyczy wpłacenia pierwszej raty. Decyzja jest ostateczna co do zasady wtedy, gdy bezskutecznie minął termin do wniesienia od niej odwołania.
W przypadku opłat adiacenckich nałożonych tytułem scalenia i podziału nieruchomości terminy i sposób wnoszenia opłat adiacenckich ustala wójt, burmistrz albo prezydent miasta, w drodze ugody z osobami zobowiązanymi do ich zapłaty, przez podpisanie protokołu uzgodnień. W razie niedojścia do ugody, o terminie i sposobie zapłaty rozstrzyga rada gminy, podejmując uchwałę o scaleniu i podziale nieruchomości.
Opłata adiacencka tytułem wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego jej podziałem lub wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej może być, na wniosek właściciela nieruchomości, rozłożona na raty roczne płatne w okresie do 10 lat. Warunki rozłożenia na raty określa się w decyzji o ustaleniu opłaty. Należność gminy z tego tytułu podlega zabezpieczeniu, w tym przez ustanowienie hipoteki.
Podsumowanie
Opłata adiacencka jest narzędziem, które ma na celu wyrównanie korzyści wynikających ze wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego działaniami publicznymi lub podziałami geodezyjnymi. Choć budzi wiele wątpliwości, jej mechanizm i procedura ustalania są ściśle uregulowane w przepisach prawa. Znajomość tych zasad pozwala właścicielom nieruchomości uniknąć zaskoczenia oraz odpowiednio zaplanować działania związane z podziałem działki lub korzystaniem z nowo powstałej infrastruktury. W razie wątpliwości warto skonsultować się z profesjonalistą, który oceni, czy w konkretnym przypadku opłata adiacencka może zostać nałożona oraz jaka może być jej wysokość.
