Zmiany w najmie krótkoterminowym 2026 – nowe przepisy dla właścicieli mieszkań

Najem krótkoterminowy od lat cieszy się dużą popularnością zarówno wśród właścicieli nieruchomości, jak i turystów poszukujących alternatywy dla hoteli. Dynamiczny rozwój platform takich jak Airbnb czy Booking.com sprawił jednak, że pojawiły się nowe wyzwania związane z dostępnością mieszkań, wzrostem cen najmu oraz komfortem życia mieszkańców. W odpowiedzi na te problemy Unia Europejska wprowadziła nowe regulacje, które od 20 maja 2026 roku obejmą również Polskę. Sprawdź, jakie zmiany czekają właścicieli nieruchomości oferujących najem krótkoterminowy.

Czym jest najem krótkoterminowy?

Usługi krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych oferowane przez wynajmujących istnieją od wielu lat i uzupełniają inne usługi zakwaterowania takie jak hotele, hostele lub pensjonaty.

Przez najem krótkoterminowy zwykle rozumie się zakwaterowanie w nieruchomości (apartamencie, domu) na krótki okres, zazwyczaj w związku z pobytem w celach turystycznych, przy wykorzystaniu serwisów internetowych lub aplikacji mobilnych kojarzących wynajmujących i najemców.

Poselski projekt ustawy o najmie krótkoterminowym (druk nr 2353) definiuje pojęcie najmu krótkoterminowego przyjmując, że jest to odpłatna usługa najmu umeblowanego lokalu mieszkalnego lub jego części świadczona na podstawie jednej umowy na okres nie dłuższy niż 30 dni, wykonywana stale lub tymczasowo, za pośrednictwem internetowej platformy handlowej w rozumieniu art. 2 pkt 8 ustawy z dnia 30 maja 2014 r. o prawach konsumenta.

Dlaczego Unia Europejska reguluje rynek najmu krótkoterminowego?

Dynamiczny rozwój najmu krótkoterminowego wygenerował nowe zjawiska, które stały się uciążliwe dla lokalnych społeczności (nadmierny wzrost turystów w stosunku do liczby mieszkańców, co generuje hałas i wzmaga ruch komunikacyjny) oraz rynku mieszkaniowego (spadek liczby lokali na najem długoterminowy, wzrost czynszów).

Wyżej wskazane problemy mają charakter ponadnarodowy, stąd próba ich uregulowania na poziomie unijnym w postaci Rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 z dnia 11 kwietnia 2024 r. w sprawie gromadzenia i udostępniania danych dotyczących usług krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych i zmieniające rozporządzenie (UE) 2018/1724 (Rozporządzenie).

Jakie obowiązki wprowadza Rozporządzenie UE 2024/1028?

Celem Rozporządzenia jest wprowadzenie rozwiązań pozwalających pozyskać informacje o ilości ofert najmu krótkoterminowego w danej miejscowości, co ma pozwolić na podjęcie przez władze lokalne adekwatnych decyzji odpowiadających na wyzwania związane z zakresem najmu krótkoterminowego. Nowe przepisy mają ograniczyć szarą strefę i zapewnić uczciwą konkurencję.

W Rozporządzeniu przewidziano m.in:

• procedurę rejestracji nieruchomości udostępnianej w ramach najmu krótkoterminowego (art. 4-5);
• mechanizm kontroli i weryfikacji danych przez właściwe organy (art. 6);
• nałożono na platformy internetowe obowiązki w zakresie weryfikowania i przekazywania danych (art. 7-9) (serwisy będą musiały weryfikować numery rejestracyjne i usuwać oferty, które ich nie posiadają. Będą również zobowiązane do przekazywania władzom danych o transakcjach, m.in. ile nocy, jaka stawka, jaki przychód);
• powołanie na szczeblu krajowym pojedynczych cyfrowych punktów dostępu, które gromadzą dane (art. 10-11);
• mechanizm wymiany danych pomiędzy państwami członkowskimi Unii Europejskiej (art. 12).

Rozporządzenie ma obowiązywać od 20 maja 2026 r., także w Polsce.

Powyższe zmiany dotyczą każdego, kto wynajmuje mieszkanie, pokój czy dom na krótkie pobyty. Nie ma znaczenia, czy robi to raz w roku czy kilkadziesiąt  razy. Nie ma znaczenia, czy ma działalność gospodarczą czy wynajmuje „na czarno” dla znajomych. Jeśli dana osoba oferuje nocleg turystom, biznesowym gościom, nawet rodzinom w nagłej potrzebie, to podlega tym przepisom. Wyjątków praktycznie nie ma.

Co to oznacza w praktyce? Otóż, od 20 maja 2026 roku każdy lokal wykorzystywany na najem krótkoterminowy musi posiadać unikalny numer identyfikacyjny, widoczny we wszystkich ogłoszeniach – czy to na Airbnb, Booking.com czy w prywatnym ogłoszeniu na OLX.

Najem krótkoterminowy w Polsce – aktualny stan prawny

W polskim porządku prawnym brak jest regulacji poświęconej explicite instytucji najmu krótkoterminowego.

W wyroku z dnia 12 stycznia 2021 r. Sąd Najwyższy (sygn. akt IV CSKP 20/21) dostrzegł, że:

„najem krótkoterminowy zapewnia właścicielowi lokalu ponadprzeciętną rentowność tego rodzaju działalności w stosunku do wynajmu lokali wykorzystywanych jako stałe miejsce zamieszkania, a z drugiej strony może wiązać się z ponadprzeciętną eksploatacją nieruchomości wspólnej. Upowszechnienie korzystania z mieszkań na zasadzie najmu krótkoterminowego za pośrednictwem platform internetowych, powoduje napięcia na rynku nieruchomości – zwłaszcza w dużych miastach i regionach intensywnie eksploatowanych turystycznie- związane z niedostępnością lokali na potrzeby najmu długoterminowego, wzrostem cen mieszkań, oraz znaczącymi uciążliwościami dla stałych mieszkańców takich miejscowości, generującymi liczne spory sąsiedzkie.”

Jak skonkludował Sąd: wymagane są rozwiązania systemowe w zakresie regulacji rynku najmu krótkoterminowego, których wprowadzenie jest możliwe tylko przez ustawodawcę.

Wobec powyższego obecnie trwają pracę legislacyjne nad implementacją Rozporządzenia do polskiego porządku prawnego.

Projekt polskiej ustawy o najmie krótkoterminowym wpłynął do Sejmu 29 grudnia 2025 roku, a jego pierwsze czytanie odbyło się 17 kwietnia 2026 roku. Projekt został odrzucony. Oznacza, to, że został zatem niecały miesiąc do wejścia Rozporządzenia w życie, a w Polsce wciąż nie wiadomo, jak dokładnie będzie wyglądał system rejestracji, kto będzie prowadził rejestr, jak będzie wyglądał proces weryfikacji, jakie dokumenty będzie zobowiązany dostarczyć wynajmujący itd.

Nie oznacza o bynajmniej, że Rozporządzenie nie będzie obowiązywać w Polsce. Jak zostało wyżej wskazane, Rozporządzenie obowiązywać automatycznie we wszystkich państwach członkowskich z dniem 20 maja 2026 roku. Brak szczególnych przepisów krajowych skutkować będzie problemem z egzekwowaniem nowych przepisów unijnych.

Kto zatem będzie egzekwował przepisy Rozporządzenia w okresie, jaki upłynie do wejścia w życie nowej ustawy? Prawdopodobnie to platformy takie jak Airbnb czy Booking staną się pierwszą linią egzekucji. Rozporządzenie zobowiązuje je do weryfikacji numerów rejestracyjnych i usuwania ofert bez odpowiednich wpisów. W praktyce oznacza to, że to międzynarodowe korporacje będą decydować, czy polski właściciel może legalnie wynajmować swoje mieszkanie.

Co do szczegółów, to pozostaje czekać na uchwalenie ustawy o najmie krótkoterminowy. Póki co prace legislacyjne utknęły w miejscu i nie nalży spodziewać się, aby w najbliższym czasie sytuacja się zmieniła.