Biuro Marszałkowska 58: + 48 22 625 15 15

Biuro Belwederska 19:

+ 48 22 841 32 14

Opłata przekształceniowa i jej konsekwencje

opłąta przekształceniowa - Warszawa

W 2018 roku Ustawodawca postanowił, że właściciele nieruchomości mieszkaniowych korzystający z prawa użytkowania wieczystego gruntów, na których znajdują się ich lokale, staną się współwłaścicielami tych gruntów. W tym celu w dniu 20.07.2018 uchwalono ustawę, której jednolity tekst po zmianach Marszałek Sejmu opublikował dn. 27.10.2020 r. w Dzienniku Ustaw z 2020 r. poz. 2040. W rezultacie z dniem 01.01.2019 r. prawo użytkowania wieczystego z mocy ustawy uległo przekształceniu w prawo własności.

Wcześniej w Warszawie właścicielami takich gruntów było Miasto Stołeczne Warszawa lub Skarb Państwa, które to podmioty zleciły sądom wieczystoksięgowym wpisanie w dziale III odpowiednich ksiąg wieczystych roszczeń o następującej treści:

ROSZCZENIE DOTYCHCZASOWEGO WŁAŚCICIELA GRUNTU O OPŁATĘ PRZEKSZTAŁCENIOWĄ W ODNIESIENIU DO KAŻDOCZESNEGO WŁAŚCICIELA NIERUCHOMOŚCI NA PODSTAWIE USTAWY Z DNIA 20 LIPCA 2018 R. O PRZEKSZTAŁCENIU PRAWA UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO GRUNTÓW ZABUDOWANYCH NA CELE MIESZKANIOWE W PRAWO WŁASNOŚCI TYCH GRUNTÓW

Z takim zapisem mają do czynienia prawie wszyscy kupujący i sprzedający mieszkania, które podlegały ww. ustawie. Nie wynika z niego, na jakim etapie jest proces przekształcania i płatności z nim związanych. Dlatego ważne jest, zwłaszcza dla kupującego nieruchomość, dokładne zapoznanie się z etapem przekształcenia, do którego dobrnął sprzedający. W jego ustaleniu aktywnie powinien uczestniczyć doradca ds. nieruchomości obsługujący sprzedającego.

Ile wynosi opłata przekształceniowa – Warszawa

Procedura przekształcenia jest dość skomplikowana, a nawał pracy z nią związanej spowodował wiele opóźnień w Urzędzie Miasta Stołecznego Warszawy, który jest odpowiedzialny za określenie wartości prawie wszystkich opłat związanych z przekształceniem gruntów.

Pierwszym etapem procedury było określenie przez rzeczoznawców wartości gruntów, następnie obliczenie wartości przypadających na poszczególne nieruchomości znajdujące się na danym gruncie i powiadomienie o tym nowych właścicieli, którzy powinni zapłacić za uzyskaną własność. Ponieważ ceny metra kwadratowego gruntu w Warszawie wynoszą od kilkuset złotych do kilkunastu tysięcy złotych, kwoty do zapłacenia wyliczone przez Urząd (w dalszej części artykułu oznaczane jako „X”) wynoszą zazwyczaj od kilkudziesięciu do kilkuset tysięcy złotych.

Ustawodawca zgodził się, żeby kwotę X nowi właściciele mogli płacić w ratach w ciągu 20 lat, ale wysokość rat i tak dla wielu osób byłaby niemożliwa do zapłaty.

Opłata przekształceniowa – bonifikata

Żeby „ulżyć” nowym właścicielom stołeczni radni zadecydowali, że jeżeli płatnik zaakceptuje jednorazową płatność (bez rozkładania na raty) to otrzyma od Miasta Stołecznego Warszawy 98%-ową bonifikatę. Oznacza to, że zamiast płacenia przez 20 lat 0,05X rocznie, można wpłacić jeden raz tylko 0,02X.

Tak ładnie wyglądało to w teorii. Wystarczyło uzyskać z Urzędu zaświadczenie o wysokości kwoty X i wystąpić o przyznanie bonifikaty. Z realizacją bywało różnie, w zależności od dzielnicy. Wszędzie były opóźnienia związane z wyceną gruntów, następnie z wyznaczaniem kwoty X przypadającej na każdego nowego właściciela i z zawiadamianiem go o tym.

W rezultacie do 2021 roku rozesłane zostały zawiadomienia, w których podawano roczną opłatę przekształceniową, która powinna być wnoszona do 31-ego marca każdego roku przez 20 lat od daty przekształcenia na podany indywidualny rachunek bankowy. Ponieważ przekształcenie miało miejsce w 2019 r., a zawiadomienia docierały do adresatów w latach 2020 lub 2021, do zapłaty były 2 lub 3 raty.

Wniosek o jednorazową zapłatę opłaty przekształceniowej

Urząd kwoty X nie podawał, żeby nie straszyć adresatów, ale każdy z nich miał prawo zgłosić zamiar wniesienia opłaty jednorazowej z wnioskiem o bonifikatę w terminie 2 miesięcy od otrzymania zaświadczenia. Jednocześnie Urząd informował, że wniesienie opłaty jednorazowej uwzględniającej przyznaną bonifikatę powinno nastąpić w terminie 2 miesięcy od dnia otrzymania informacji o wysokości opłaty jednorazowej.

Nie każdy wystąpił z pismem zgłaszającym zamiar wniesienia opłaty jednorazowej uwzględniającej przyznaną bonifikatę, a nawet jeżeli to uczynił, Urząd nie wysyła informacji zwrotnej o kwocie do zapłaty po uwzględnieniu bonifikaty.


Zapraszamy do konsultacji z doradcą ds. nieruchomości z agencji Bracia Strzelczyk. Jesteśmy na bieżąco z przebiegającym procesem naliczania opłaty przekształceniowej. Naszym klientom pomagamy dopełnić wszelkich formalności przy kupnie nieruchomości. Pozwoli to uzyskać spokój, że za kilka lat nie przyjdzie z Urzędu pismo wzywające do zapłaty zaległych rat z odsetkami za opóźnioną płatność.


Autor artykułu:

Ryszard Warzecha

Doradca ds. Nieruchomości
  • +48 602 644 184