Jednym z istotnych dokumentów podpisywanych podczas sprzedaży mieszkania jest protokół zdawczo-odbiorczy. Potwierdza on przede wszystkim stan nieruchomości na dany moment oraz stanowi zabezpieczenie głownie dla sprzedającego przed roszczeniami ze strony kupującego tytułem wad fizycznych mieszkania. Protokół zdawczo-odbiorczy ułatwia także przeprowadzenie procesu odbioru mieszkania oraz przepisania liczników prądu i gazu.
Po co jest protokół zdawczo-odbiorczy?
Zgodnie z art. 559 Kodeksu cywilnego:
Sprzedawca jest odpowiedzialny z tytułu rękojmi za wady fizyczne, które istniały w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego lub wynikły z przyczyny tkwiącej w rzeczy sprzedanej w tej samej chwili.
Odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości trwa 5 lat od dnia wydania rzeczy kupującemu.
Protokół zdawczo-odbiorczy potwierdza stan faktyczny (nie prawny!) przekazywanej nieruchomości. Stanowi więc zabezpieczenie przed ewentualnymi niedomówieniami, nieporozumieniami, roszczeniami dotyczącymi wad fizycznych w wykrytych w mieszkaniu po sprzedaży.
Ponadto, protokół zdawczo-odbiorczy może być przydatny również w momencie podpisywania przez nowego właściciela umów z dostawcami mediów, stanowiąc załącznik do formularzy przepisania umowy, stosowanego przez dostawcę mediów.
Kiedy podpisuje się protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania?
Protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania można spisać na każdym etapie sprzedaży. Aczkolwiek to, w którym momencie zostanie sporządzony wpływa na jego zawartość i ewentualne na możliwość późniejszego dochodzenia roszczeń nabywcy względem sprzedającego.
Zwyczajowo, protokół zdawczo-odbiorczy przy sprzedaży mieszkania podpisuje się przy jego przekazaniu kupującemu, a wiec po podpisaniu umowy sprzedaży. Spisanie protokołu stanowi w takim przypadku ostatni etap formalności związanych ze sprzedażą mieszkania.
Niemniej, warto sporządzić i podpisać protokół zdawczo odbiorczy jeszcze przed podpisaniem umowy sprzedaży – szczególnie jeżeli umowa sprzedaży zawiera generalne postanowienie typu „kupujący zapoznał się ze stanem technicznym i wyposażeniem mieszkania i stan ten akceptuje”. W takim przypadku, sprzedający będzie mógł opróżnić mieszkanie ze wszelkich sprzętów po jego sprzedaż, mimo iż strony uzgadniały wcześniej ustnie, jakie elementy wyposażenia pozostaną w mieszkaniu.
Podpisanie protokołu zdawczo-odbiorczego przed zawarciem umowy sprzedaży mieszkania
Trzeba jednak pamiętać, że w przypadku protokołu zdawczo-odbiorczego podpisywanego przed zawarciem umowy sprzedaży mieszkania stanowi on raczej spis wyposażenia mieszkania niż dowód jego wydania. Stąd w takim protokole – jeżeli to możliwe – należy wskazać przyszłą datę wydania mieszkania oraz pozostawić wolne miejsca w odpowiednich rubrykach, które powinny zostać uzupełnione stricte w momencie wydania mieszkania (np. rzeczywisty stan techniczny mieszkania i jego wyposażenia, stan licznika gazu i prądu).
W momencie przekazywania mieszkania, należy zwrócić uwagę, czy jego wyposażenie jest zgodne z wcześniej sporządzonym protokołem zdawczo-odbiorczym oraz ocenić stan tego wyposażanie, jak również ogólny stan techniczny mieszkania (ściany, okna, podłogi, kanalizacja, elektryka i inne).
Protokół zdawczo-odbiorczy powinien być ostatecznie uzupełniony i podpisany w momencie faktycznego przekazania mieszkania przez sprzedającego kupującemu. Do przekazania nie musi dojść bezpośrednio po zawarciu umowy sprzedaży. Możliwe są sytuacje, w których przekazanie mieszkania nastąpi w bardzo odległym czasie od zawarcia umowy sprzedaży – szczególnie w sytuacji, gdy sprzedawca potrzebuje czasu na czynności organizacyjne związane z wyprowadzka lub nabyciem nowego mieszkania. Niewykluczona jest także sytuacja odwrotna, w której do przekazania mieszkania na mocy porozumienia stron dojdzie przed zawarciem umowy sprzedaży, choć należy ona do wyjątków.
Co powinien zawierać protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania?
Nie ma jednej ustalonej przepisami prawa formy i treści, którą powinien mieć protokół zdawczo-odbiorczy. Niemniej, jeżeli strony umowy sprzedaży zdecydują się na jego podpisanie, powinny zawrzeć w nim co najmniej następujące dane:
- Dane osobowe stron.
- Dane adresowe i teleadresowe stron.
- Warto zawrzeć informacje na temat podpisanej wcześniej umowy lub aktu notarialnego (jeśli protokół zdawczo-odbiorczy sporządzany jest po zawarciu umowy).
- Dokładny adres mieszkania, której dotyczy dokument (można wskazać nr KW).
- Wyposażenie mieszkania wraz ze szczegółowym opisem jego stanu (patrz niżej).
- Kod do domofonu.
- Datę i miejsce podpisania protokołu.
- Czytelne podpisy stron.
W zakresie wyposażenia i stanu mieszkania, warto w protokole zdawczo-odbiorczym szczegółowo wskazać następujące informacje:
- Metraż mieszkania i każdego pokoju z osobna.
- Stan instalacji wodno-kanalizacyjnej, gazowej, elektrycznej, alarmowej oraz centralnego ogrzewania, a także układ i liczba włączników oraz gniazdek.
- Równość ścian, rysy, pęknięcia i zacieki.
- Równość podłogi, kąt nachylenia oraz dylatacja.
- Sprawność wentylacji.
- Prawidłowy spadek wody na balkonie (jeśli jest), rozmieszczenie i stan płytek balkonowych i ewentualne wyposażenie balkonu.
- Wskazać wszystkie meble oraz ich stan, ewentualne zniszczenia.
- Wskazać sprzęt AGD i RTV oraz stan każdego z urządzeń.
- Wskazać ewentualne wyposażenie dodatkowe tj. naczynia, odkurzacz, suszarka na ubrania, miotła itp.,
- Wskazać ilość przekazanych kluczy i pilotów, a także ich przeznaczenie.
- Wskazać stany i numery liczników wody ciepłej, zimnej, centralnego ogrzewania, energii elektrycznej i gazu.
Czy protokół zdawczo-odbiorczy jest obowiązkowy?
Protokół zdawczo-odbiorczy nie jest obowiązkowy. Niemniej jest wyjątkowo pomocnym dokumentem, który sprzyja uniknięciu wielu nieporozumień między sprzedającym i kupującym mieszkanie. Dzięki jego sporządzeniu stan lokalu jest udokumentowany. Protokół można sporządzić samemu lub skorzystać z jednego z wielu wzorów dostępnych w Internecie.
W Agencji Nieruchomości BRACIA STRZELCZYK pomagamy naszym Klientom w czynności odbioru mieszkania, stosując przy tym sprawdzone przez nas wielokrotnie formularze protokołów zdawczo-odbiorczych. Zaznaczyć przy tym należy, że samo posiadanie dobrego formularza protokołu zdawczo odbiorczego nie oznacza, że zostanie on wypełniony prawidłowo. Czynność odbioru mieszkania wymaga doświadczenia, które posiadają nasi doradcy nieruchomości.
