Współwłaściciele nieruchomości w częściach ułamkowych (1/2, 1/3, 1/8) posiadają specyficzne prawa pozwalające na wiele działań nie wymagających zgody innych współwłaścicieli. Jednym z kluczowych aspektów tych praw jest możliwość sprzedaży udziału w nieruchomości. W tym artykule zostaną omówione szczegóły tych uprawnień oraz różnice w podejściu do współwłasności o charakterze łącznym, takim jak ustawowa wspólność majątkowa małżeńska. Zrozumienie tych niuansów prawnych jest kluczowe dla każdego, kto chce właściwie zarządzać swoją nieruchomością w Polsce.
Czy można sprzedać udział w nieruchomości?
W jednym z poprzednich artykułów poruszony został temat praw i obowiązków współwłaścicieli nieruchomości. Wskazane w nim zostało, ze jednym z najważniejszych praw współwłaścicieli w częściach ułamkowych nieruchomości jest możliwość rozporządzania swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.
Przykładowo współwłaściciel może:
- obciążyć swój udział ograniczonym prawem rzeczowym (hipoteka),
- może porzucić swój udział,
- przepisać go w testamencie,
- zawierać umowy obligacyjne dotyczące udziału, o ile nie wywierają one wpływu na całość sytuacji wspólnej rzeczy lub udziałów pozostałych współwłaścicieli.
Powyższy, szeroki zakres samodzielnych uprawnień współwłaściciela (tj. niewymagających zgody pozostałych współwłaścicieli), ma zastosowanie wyłącznie w przypadku tzw. współwłasności w częściach ułamkowych (1/2, 1/3, 1/8).
W przypadku współwłasności o charakterze łącznym (np. ustawowa wspólność majątkowa małżeńska) do każdej z ww. czynności wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.
Współwłasność ułamkowa a sprzedaż
Nie inaczej sprawa przedstawia się w przypadku możliwości sprzedaży wspólnego mieszkania. Każdy ze współwłaścicieli w częściach ułamkowych może samodzielnie dokonać sprzedaży przysługującemu mu udziału we wspólności mieszkania, nie oczekując na zgodę pozostałych współwłaścicieli. W takim przypadku kupujący staje się po prostu nowym współwłaścicielem nieruchomości, a pozostali, dotychczasowi współwłaściciele muszą ten fakt zaakceptować.
Pozostali współwłaściciele mogą próbować podnosić, że sprzedaż udziału narusza ich prawa i tym samym podważać skuteczność sprzedaży udziału w nieruchomości – jednak trudno sobie wyobrazić stan faktyczny, który mógłby uzasadnić ww. zarzuty pozostałych współwłaścicieli.
Rozporządzenie udziałem we współwłasności ułamkowej przez jego zbycie prowadzi do następstwa prawnego. Zakres tego następstwa wyznacza, zgodnie z obowiązującą w prawie polskim zasadą nemo plus iuris in alium transferre potest quam ipse habet (nikt nie może przenieść więcej praw niż sam ma), sytuacja prawna zbywcy. W konsekwencji, kontrahent współwłaściciela (kupujący) nabywa udział w granicach, w których przysługiwał on zbywcy wraz ze wszystkimi obciążającymi go prawami. Natomiast jeśli osoba zbywająca udział była nieuprawniona do rozporządzania nim, działający w dobrej wierze nabywca podlega ochronie na podstawie art.169 KC.
Jak sprzedać udziały w nieruchomości?
Do zbycia udziału we współwłasności ułamkowej nieruchomości stosuje się do art. 155 i n. KC, ponieważ zbycie udziału we współwłasności stanowi przeniesienie własności (ściśle ujmując jest to przeniesienie ułamkowej części prawa własności).
Jeśli więc przedmiotem współwłasności ułamkowej jest nieruchomość, udział współwłaściciela nie może być przeniesiony pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu (art. 157 § 1 KC), a umowa powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności (art. 158 KC). Konieczne jest ponadto zachowanie wszelkich przesłanek przewidzianych w przepisach ograniczających obrót nieruchomościami (zwłaszcza w przepisach UstRolU i ustawy z 24.3.1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców).
Sprzedaż współwłasności o charakterze łącznym
W przypadku, gdy mieszkanie stanowi współwłasność o charakterze łącznym, to brak zgody drugiego współwłaściciela stanowi przeszkodę do dokonania sprzedaży. W takim przypadku pozostaje dokonanie uprzedniego zniesienia współwłasności w ustawowym trybie. Należy przy tym podkreślić, że w przypadku małżonków nawet zniesienie współwłasności łącznej w drodze intercyzy nie wyeliminuje konieczności uzyskania zgody drugiego współmałżonka do sprzedaży nieruchomości, gdyż wynika z art. 37 KRIO
Kończąc, należy wskazać, że w przypadku sprzedaży udziałów w częściach ułamkowych powstaje zazwyczaj problem znalezieniem kupca. Kupujący raczej obawiają się takich transakcji i nie wiedzą jakie konsekwencje prawne niesie za sobą taki zakup. W takim przypadku warto jest skorzystać z pomocy profesjonalisty, w tym z agencji nieruchomości lub prawnika.
