Data aktualizacji: 31 sierpnia, 2023
W dniu 28.04.2023 r. weszły w życie zmiany ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, które stały się przedmiotem głośnych medialnych doniesień. W związku z tym na nowo pojawiły się pytania dotyczące świadectwa charakterystyki energetycznej oraz tego, czy i kiedy sprzedający lub wynajmujący powinien przekazać ww. dokument odpowiednio nabywcy lub najemcy. Najwięcej uwagi właścicieli nieruchomości przykuły sygnały o przewidzianych w znowelizowanych przepisach karach w związku z brakiem udostępnienia świadectwa charakterystyki energetycznej.
W poniższym artykule pokrótce przypomniane zostanie to, czym świadectwa charakterystyki energetycznej jest oraz – już nieco szerzej – poruszona zostanie kwestia obowiązku przekazywania nabywcy nieruchomości i najemcy świadectwa charakterystyki oraz kar w związku z niespełnieniem tego obowiązku.
Czym jest świadectwo charakterystyki energetycznej
Przez świadectwo charakterystyki energetycznej należy rozumieć dokument, który określa wielkość zapotrzebowania na energię niezbędną do zaspokojenia potrzeb energetycznych związanych z użytkowaniem budynku lub części budynku, czyli energii na potrzeby ogrzewania i wentylacji, przygotowania ciepłej wody użytkowej, chłodzenia, a w przypadku budynków niemieszkalnych również oświetlenia.
Dla jakich budynków sporządza się świadectwo charakterystyki energetycznej?
Świadectwo charakterystyki energetycznej należy sporządzić dla istniejącego budynku lub części budynku (lokalu), gdy będzie on przedmiotem sprzedaży bądź najmu – bez względu na to, kiedy budynek lub jego część powstała.
Kto musi dostarczyć świadectwo charakterystyki energetycznej?
Sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej zapewnia właściciel lub zarządca budynku lub części budynku, lub osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub osoba, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego.
Czy świadectwo charakterystyki energetycznej jest obowiązkowe?
Artykuł 11 ustawy z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków ustanawia po stronie właściciela lub zarządcy budynku lub części budynku, a także osoby, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub osoby, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, obowiązek przekazywania oryginału lub też kopii sporządzonego świadectwa charakterystyki energetycznej budynku lub jego części.
Obowiązek ten powstaje:
- przy sporządzeniu aktu notarialnego umowy zbycia prawa własności albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. W tym przypadku należy przekazać oryginał świadectwa charakterystyki energetycznej.
- przy zawarciu umowy najmu. W tym przypadku wystarczające będzie przekazanie kopii świadectwa charakterystyki energetycznej (tj. dokument wiernie oddający oryginał, stanowiący jego odwzorowanie).
W jakiej formie można otrzymać świadectwo charakterystyki energetycznej?
Świadectwo charakterystyki energetycznej występuje w formie:
- papierowej – opatrzone numerem nadanym w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków oraz podpisem osobistym osoby uprawnionej,
- elektronicznej – opatrzone numerem nadanym w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków oraz kwalifikowanym podpisem elektronicznym, podpisem zaufanym lub podpisem osobistym osoby uprawnionej.
W przypadku umowy zbycia prawa własności albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, notariusz odnotowuje w akcie notarialnym okoliczność przekazania nabywcy świadectwa charakterystyki energetycznej. W przypadku nieprzekazania nabywcy świadectwa charakterystyki energetycznej notariusz poucza podmiot obowiązany do jego przekazania o karze grzywny za niewykonanie tego obowiązku. Notariusz nie jest podmiotem uprawnionym do nakładania grzywny a informacja o braku przekazania świadectwa charakterystyki energetycznej sama w sobie nie stanowi podstawy do nałożenia grzywny – Notariusz tylko informuje o przepisach, ale nie egzekwuje ich wykonania.
Czy można się zrzec prawa do wydania świadectwa charakterystyki energetycznej?
Prawa do żądania wydania egzemplarza lub kopii świadectwa charakterystyki energetycznej nabywca lub najemca budynku lub jego części nie może się zrzec. Oznacza to, że wszelkie zapisy umowne lub jednostronne oświadczenia w tym zakresie są bezwzględnie nieważne. Zwrócić należy uwagę, że zgodnie z polskim prawem (art. 58 § 3 KC) nieważność w zakresie jedynie części umowy nie wpływa na ważność całości umowy. Pojedyncze zastrzeżenie obarczone wadą nieważności nie oznacza zatem, że pozostała część umowy jest nieważna.
Co istotne, brak przekazania oryginału lub kopii świadectwa charakterystyki energetycznej budynku lub jego części, bez względu na przyczynę, nie powoduje nieważności umowy zbycia budynku, jego części lub tez prawa do lokalu, czy nieważności umowy najmu. Umowa ta jest ważna i wywołuje wszelkie skutki przewidziane w przepisach prawa. Przekazanie świadectwa lub jego kopii nie stanowi także obowiązkowego elementu umów. Jest to obowiązek wynikający z mocy prawa, powstający w związku z zawarciem określonej umowy.
Grzywna za brak świadectwa charakterystyki energetycznej
Zgodnie z nowym brzmieniem art. 41 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, kto nie wykonuje obowiązku przekazania kopii świadectwa energetycznego najemcy przy zwarciu umowy najmu lub nabywcy przy sporządzeniu aktu notarialnego podlega karze grzywny.
Artykuł 42 precyzuje, że kary są orzekane zgodnie z Kodeksem postępowania w sprawach o wykroczenia. Zgodnie z Kodeksem wykroczeń grzywna może wynieść od 20 zł do 5 tys. zł. Zatem 5 tys. zł to górna granica kary, jaka może być nałożona za brak przekazania świadectwa charakterystyki energetycznej nabywcy lub najemcy. Co ważne w postępowaniu mandatowym można nałożyć tylko grzywnę do wysokości 500 zł. Wówczas, np. policja stwierdza naruszenie, i wypisuje mandat. Jeśli oskarżony go nie przyjmuje, sprawa trafia do sądu. Grzywna powyżej 500 zł wymaga już postępowania sądowego.
Kiedy świadectwo charakterystyki nie jest wymagane?
Zgodnie z art. 3 ust. 4 ustawy o świadectwie charakterystyki energetycznej nie trzeba sporządzać świadectwa charakterystyki energetycznej dla budynku:
- podlegającego ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami;
- używanego jako miejsce kultu i do działalności religijnej;
- przemysłowego oraz gospodarczego niewyposażonych w instalacje zużywające energię, z wyłączeniem instalacji oświetlenia wbudowanego;
- mieszkalnego, przeznaczonego do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku;
- wolnostojącego o powierzchni użytkowej poniżej 50 m2;
- gospodarstw rolnych o wskaźniku EP określającym roczne obliczeniowe zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną nie wyższym niż 50 kWh/(m2·rok).
Ponadto, zgodnie nowymi zasadami dokument ten nie jest wymagany w sytuacji, gdy właściciel lub zarządca budynku wykorzystuje go na własny użytek. Oznacza to, że nie musi sporządzać świadectwa energetycznego ten, kto nie ma w bliskiej perspektywie sprzedaży lub wynajmowania nieruchomości.
Powyższe oznacza nie tylko, że rzeczywiste kary nałożone w związku z brakiem przekazania świadectwa charakterystyki energetycznej będą niskie, ale także to, że samo ich nałożenie jest mało prawdopodobne. Wymagałoby to czynnego działania organów ścigania, które ponadto musiałby podjąć wiedzę o wykroczeniu. Stąd należy uznać, że nowelizacja ustawy o charakterystyce energetycznej budynków nie tyle miała na celu ułatwić kontrolowanie tego, czy do sporządzenia i przekazania świadectwa charakterystyki energetycznej doszło, ile zmobilizowanie właścicieli nieruchomości do faktycznego sporządzania i przekazywania świadectw charakterystyki energetycznej. Zważywszy na wzmożone ostatnimi czasy zainteresowanie tematem świadectwa charakterystyki energetycznej, uznać należy że wyżej wskazany cel nowelizacji został chociaż częściowo osiągnięty.
OBSERWUJ NAS: