Umowa dożywocia – alternatywa dla tradycyjnej sprzedaży nieruchomości?
Jednym ze sposobów nabycia nieruchomości, obok standardowej umowy sprzedaży, darowizny bądź spadkobrania, jest umowa o dożywocie. Stanowi ona rozwiązanie, które w szczególności dedykowane jest w stosunkach rodzinnych między dziećmi i rodzicami lub wnukami i dziadkami (choć nie tylko).
Umowa o dożywicie daje możliwość nabycia nieruchomości bez angażowania znacznych środków finansowych po stronie nabywcy przy jednoczesnym zabezpieczeniu pozamajątkowych (życiowych) interesów zbywcy nieruchomości, który dzięki umowie o dożywocie zagwarantowaną ma opiekę do końca życia.
Definicja i przedmiot umowy dożywocia
Umowa o dożywocie polega na przeniesieniu przez właściciela nieruchomości jej własności na inną osobę w zamian za zobowiązanie się tej innej osoby do zapewnienia właścicielowi nieruchomości dożywotniego utrzymania (stąd nazwa umowy). Właściciela nieruchomości, który przeniósł własność w drodze umowy o dożywocie, określa się mianem dożywotnika, zaś osobę, która tą drogą nabyła własność nieruchomości – mianem zobowiązanego. Podstawową funkcją umowy dożywocia jest funkcja alimentacyjna, zapewnia ona zbywcy nieruchomości dożywotnie utrzymanie w zakresie i na zasadach ustalonych w umowie o dożywocie.
Umowa o dożywocie powinna określać, jakie świadczenia na rzecz dożywotnika zostały nią objęte. W braku postanowień w tym zakresie zobowiązany (nabywca nieruchomości) powinien przyjąć dożywotnika (zbywcę nieruchomości) jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Do treści prawa dożywocia należeć może zobowiązanie się nabywcy nieruchomości do spełniania na rzecz zbywcy powtarzających się świadczeń w pieniądzu lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku.
Umowa o dożywocie jest umową wzajemną o charakterze odpłatnym. W doktrynie i w orzecznictwie przyjmuje się dość zgodnie, że jej przedmiotem może być także udział w nieruchomości, użytkowanie wieczyste oraz udział w użytkowaniu wieczystym. Niedopuszczalne jest natomiast przeniesienie w ten sposób spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Prawo dożywocia obciąża nieruchomość od chwili przeniesienia jej własności na nabywcę. Jest to obciążenie stabilne w tym sensie, że stosuje się do niego odpowiednio przepisy o prawach rzeczowych ograniczonych.
Strony umowy dożywocia: Dożywotnik i Zobowiązany
Dożywotnikiem jest zbywca nieruchomości i może być to tylko osoba fizyczna. Zgodnie z art. 908 § 3 KC dożywotnikiem może być także osoba bliska zbywcy nieruchomości. Tymczasem nabywcą nieruchomości, czyli zobowiązanym, może być każda osoba, a zatem również osoba prawna.
Stronami umów o dożywocie są najczęściej osoby bliskie. Jest tak, gdyż świadczenia wynikające z umowy o dożywocie, takie jak przyjęcie dożywotnika jako domownika, pielęgnowanie go w chorobie, dostarczanie mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, mają charakter bardzo osobisty i nie zawsze mogą być należycie wykonywane przez osoby obce. Ponadto dożywotnik może nie życzyć sobie, aby świadczenia tego typu wykonywała osoba zupełnie przypadkowa.
Rozwiązanie i przekształcenie umowy dożywocia
Prawo dożywocia jest niezbywalne i wygasa z chwilą śmierci uprawnionego. Ustanowione na rzecz kilku osób ulega – w razie śmierci jednej z nich – odpowiedniemu zmniejszeniu.
Ponadto, dożywotnikowi przysługuje uprawnienie do żądania zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę w każdym przypadku zbycia nieruchomości przez dotychczasowego zobowiązanego. Wysokość renty powinna odpowiadać wartości uprawnień wynikających z umowy o dożywocie.
W sytuacji gdy stosunki między dożywotnikiem a zobowiązanym pogorszą się na tyle, że trudno wymagać, aby osoby te nadal pozostawały ze sobą w bezpośredniej styczności, na żądanie jednej z nich sąd może zamienić wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę, której wartość powinna odpowiadać wartości uprawnień wynikających z umowy o dożywocie.
W wypadkach zupełnie wyjątkowych sąd może, na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, rozwiązać umowę o dożywocie. Do żądania rozwiązania umowy o dożywocie nie jest uprawniona osoba bliska zbywcy, na rzecz której ustanowiono dożywocie.
Forma umowy dożywocia
Z uwagi na fakt, że umowa o dożywocie przenosi prawo własności nieruchomości lub prawo użytkowania wieczystego do jej zawarcia wymagana jest pod rygorem nieważności forma aktu notarialnego.
Prawo dożywocia może zostać ujawnione w księdze wieczystej (art. 16 ust. 2 pkt 1 KWU), lecz nie jest obligatoryjne – oznacza to, że nabywca nieruchomości, w tym także nabywca w dobrej wierze, nabywa ją w stanie obciążonym, nawet wtedy, gdy z treści księgi wieczystej obciążenie nie wynika. Dlatego też przy nabywaniu nieruchomości będącej w przeszłości, i to nawet przeszłości odległej, przedmiotem umowy o dożywocie, należy wykazać daleko idącą ostrożność, przede wszystkim zaś ustalić, czy nie istnieją osoby uprawnione z umowy o dożywocie.
Podatek przy umowie o dożywocie
Nabycie nieruchomości w drodze umowy dożywocia jest czynnością neutralną na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych. Jest tak gdyż w przypadku zbycia nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie nie jest możliwe określenie przychodu ze źródła – brak jest możliwości określenia faktycznej wartości przychodu. Oznacza to, że przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości w wyniku tej umowy nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Od umowy dożywocia należy natomiast odprowadzić podatek od czynności cywilnoprawnych. Wynosi on 2% wartości nieruchomości, a obowiązek jego zapłaty ciąży na nabywcy.
