Data aktualizacji: 24 kwietnia, 2025
Jeśli planujesz inwestycję budowlaną lub zakup działki budowlanej, warto się pospieszyć. Od 1.07.2026 roku w Polsce zaczną obowiązywać nowe przepisy dotyczące planowania przestrzennego, które w znaczący sposób wpłyną na możliwość realizacji inwestycji. Szczególnie istotne zmiany dotkną obszarów, które jeszcze nie posiadają uchwalonych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (MPZP). W praktyce oznacza to, że uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ) do końca grudnia 2025 roku (data nie została zmieniona w nowelizacji ustawy) może być jedyną gwarancją realizacji Twojego projektu na dotychczasowych, korzystniejszych zasadach.
Nowe przepisy urbanistyczne od 2026 – co się zmieni?
Od 2026 roku mają wejść w życie nowe przepisy dotyczące planowania przestrzennego. Większość gmin w Polsce będzie musiała postępować w tym zakresie według nowych zasad. Te, które dotyczą budownictwa mieszkaniowego mają na celu zmniejszyć gęstość zabudowy i uporządkować ją.
Jednym z celów ustawodawcy jest ograniczenie niekontrolowanej rozbudowy na terenach podmiejskich. Innym celem jest zapewnienie terenom przeznaczonym pod zabudowę otoczenia, które stworzy korzystne warunki do życia przyszłym mieszkańcom. Nowy ład przestrzenny wymaga na przykład, żeby w mieście odległość szkoły od domów w jej sąsiedztwie nie przekraczała 1,5 km; na terenach wiejskich – 3 km. Dodatkowo w promieniu 3 km od domu ma być zaplanowany przynajmniej 20-hektarowy obszar zieleni.
Jak sprawdzić, czy działka posiada MPZP?
Nowe standardy urbanistyczne będą musiały być skonfrontowane z istniejącą zabudową oraz wydanymi wcześniej warunkami zabudowy (WZ) dla inwestycji, które mają lub mogą powstać na obszarach, dla których mają być w najbliższej przyszłości opracowywane plany ogólne i uchwalane miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Czy dla jakiegoś obszaru istnieje MPZP, można dowiedzieć się w wydziale odpowiedniego Urzędu Miasta lub Gminy zajmującym się architekturą i budownictwem.
„Wydanymi wcześniej” oznacza (po nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dn. 04.04.2025 i podpisaniu jej przez Prezydenta RP) okres do 30.06.2026 r., co aktualnie powoduje wzmożone zainteresowanie nabyciem działek nie tylko wśród deweloperów, ale także wśród osób zamierzających nabyć nieruchomość gruntową (działkę), żeby zbudować na niej budynek mieszkalny lub przeznaczony na działalność usługową. Wynika z tego, że właściciele działek oraz inwestorzy, którzy planują je zakupić, powinni starać się jak najszybciej uzyskać pewność, że ich planowana inwestycja nie napotka przeszkód formalnych.
Jeżeli dla obszaru, na którym planowana jest budowa, istnieje MPZP, nie powinno być problemów formalnych związanych z zabudową odpowiadającą oczekiwaniom sformułowanym w MPZP. Jeżeli dla obszaru planowanej zabudowy nie istnieje MPZP, to potencjalni inwestorzy powinni niezwłocznie zacząć ubiegać się o wydanie WZ.
Jak krok po kroku uzyskać warunki zabudowy (WZ)?
W celu otrzymania WZ, należy złożyć w Urzędzie Miasta lub Gminy właściwym dla działki, na której planowana jest zabudowa, wniosek o ustalenie WZ. Taki wniosek można uzyskać w Wydziałach Obsługi Mieszkańców Urzędów lub pobrać z internetu; dla Warszawy – ze strony: warszawa19115.pl.
Co musi zawierać wniosek o wydanie WZ?
Wniosek należy wypełnić wiedząc dokładnie, co chce się wybudować, tzn.:
- znać dokładne dane dotyczące działki przeznaczonej do zabudowy,
- umieć scharakteryzować planowaną inwestycję, m.in:
- podać powierzchnię zabudowy,
- określić powierzchnię biologicznie czynną, czyli tę niezabudowaną, pokrytą roślinnością, która ma mieć nie tylko funkcję estetyczną, ale także zapewnić naturalną retencję wody,
- podać powierzchnię podlegającą przekształceniu,
- ocenić, jak inwestycja wpłynie na środowisko,
- opisać przyszłą obsługę komunikacyjną, w tym: dostęp do drogi publicznej, planowane miejsca do parkowania pojazdów,
- znać dokładnie planowaną infrastrukturę techniczną (przyłącza mediów),
- podać dane dotyczące budynku i jego użytkowania:
- szerokość elewacji frontowej,
- liczbę kondygnacji, w tym naziemnych i podziemnych,
- sumę powierzchni kondygnacji naziemnych,
- sumę powierzchni kondygnacji podziemnych,
- wysokość budynku,
- kąt nachylenia dachu (w stopniach),
- rodzaj poddasza,
- informacje dotyczące dachu,
- odległości budynku od granic działki z podaniem, czy ściany mają mieć okna,
- rodzaje odpadów i jak mają być składowane,
- sposób gromadzenia i odprowadzania ścieków.
Jakie dokumenty i załączniki dołączyć do wniosku o WZ?
Do wniosku o ustalenie WZ należy także załączyć decyzje gestorów mediów dotyczące przyłączy:
- do sieci elektroenergetycznej,
- wodociągowej (gdy jest potrzebna),
- ciepłowniczej (gdy jest potrzebna),
- gazowej (gdy jest potrzebna),
- kanalizacyjnej (gdy jest potrzebna).
Można też wskazać, że woda będzie pochodzić z własnej studni, ścieki odprowadzane będą do szczelnego szamba, a budynek ogrzewany będzie własnym źródłem ciepła. Należy także sprawdzić, czy grunt nie posiada użytku „Ls” (las) lub nie należy do użytków rolnych z klas I – III, bo takie wymagają odrolnienia; najlepiej, gdy ma klasę „RVI” lub „RV”.
„Zasada dobrego sąsiedztwa” – kluczowy element decyzji o WZ
Składając wniosek o ustalenie WZ trzeba załączyć mapę zasadniczą obszaru, na którym znajduje się działka, w skali 1:1000 lub 1:500, którą zazwyczaj można uzyskać w wydziale Urzędu Starostwa zajmującym się geodezją, a w Warszawie – w Biurze Geodezji i Katastru przy ul. Sandomierskiej 12. Na jej wydanie w Warszawie trzeba czekać ok. tygodnia.
Na mapie w skali 1:500 łatwiej rysuje się kontury budynku, który ma być wybudowany (niezbędne do złożenia wniosku o ustalenie WZ), ale mapa w skali 1:1000 (najlepiej w formacie A3) jest niezbędna dla osób wydających decyzję, ponieważ powinna obejmować obszar okręgu o promieniu nie mniejszym niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie WZ, przy czym ta działka powinna znajdować się w środku okręgu.
Taka mapa pozwala na ocenę, czy planowana inwestycja uwzględnia zasady dobrego sąsiedztwa, czyli nie koliduje z zabudową już istniejącą lub zaplanowaną dla ocenianego obszaru. Osoby ustalające WZ sprawdzają, jaki rodzaj zabudowy występuje w sąsiedztwie planowanej inwestycji, jak ta zabudowa jest usytuowana w stosunku do drogi dojazdowej, jak będzie wyglądać front terenu inwestycji, czyli miejsce, na którym znajdować się będzie wjazd na działkę.
Do zachowania dobrego sąsiedztwa wystarczy jedna już istniejąca działka, która umożliwi określenie funkcji, cech oraz wskaźników zagospodarowania terenu i kształtowania zabudowy, ale im więcej tych działek, tym dokładniej można określić formę architektoniczną budowanych obiektów, intensywność zabudowy oraz jej linię.
Na co uważać przy składaniu wniosku o warunki zabudowy?
Występując z wnioskiem o ustalenie WZ należy także upewnić się, że planowana inwestycja nie znajdzie się w obszarze:
- o zbyt małej odległości w stosunku do linii sieci przesyłowej,
- strefy kontrolowanej przy gazociągu,
- strefy bezpieczeństwa wyznaczonej przy rurociągu.
Ile kosztuje ustalenie warunków zabudowy (WZ)?
Przy składaniu wniosku o ustalenie WZ należy pamiętać o niezbędnych opłatach skarbowych.
Jeżeli wnioskodawcą jest właściciel działki, zwolniony jest z opłaty, gdy występuje osobiście.
Jeżeli korzysta z pełnomocnika, to należy wpłacić na rachunek Urzędu 17 zł za dokument stwierdzający ustanowienie pełnomocnika.
Gdy z wnioskiem o ustalenie WZ występuje inna osoba niż właściciel nieruchomości, np. potencjalny nabywca działki, płaci za wydanie decyzji (przed złożeniem wniosku) 598 zł. Numer rachunku bankowego do wpłaty można uzyskać we właściwym Urzędzie.
Ile czasu trwa uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy?
Postepowanie administracyjne dotyczące uzyskania WZ trwa do 90 dni. Taki okres należy przyjąć, gdy wniosek o ustalenie WZ został właściwie wypełniony, wszystkie niezbędne załączniki były poprawnie sporządzone (mapy) i wystawione (decyzje gestorów mediów). Żeby to sprawdzić przed złożeniem wniosku, najlepiej jest pokazać dokumentację pracownikowi Wydziału Obsługi Mieszkańców Urzędu odpowiedniego dla lokalizacji działki. Spotkanie z nim można umówić na stronie internetowej Urzędu (najlepiej z wyprzedzeniem przynajmniej 2 dni) lub zaczekać w kolejce w godzinach obsługi klientów.
Jeżeli podczas rozpatrywania wniosku konieczne jest uzupełnienie dokumentacji, wnioskodawca ma na to 7 dni.
Zakładając, że na uzyskanie map i decyzji gestorów mediów dotyczących warunków przyłączeń potrzebne będą 3 tygodnie, można założyć, że na ustalenie WZ potrzebne są 4 miesiące. To ważna informacja dla wszystkich, którzy planują w najbliższym czasie kupić działkę budowlaną lub wybudować coś na własnej, jeżeli zamierzają ubiegać się o ustalenie WZ. Jeżeli je uzyskają, będą mogli wystąpić o pozwolenie na budowę w kolejnych latach.
Dlaczego decyzję o WZ najlepiej uzyskać przed 31.12.2025 roku?
Po 31.12.2025 ważność wydawanych WZ ma być skrócona do 5 lat, a jakie wymagania formalne dotyczące inwestycji budowlanych będą obowiązywać w przyszłości, nikt dzisiaj dokładnie nie wie.
Jeżeli właściciele lub nabywcy działek na terenach nie objętych MPZP nie zdążą uzyskać dla nich WZ do 31.12.2025, wiele nieruchomości, które aktualnie mają potencjał inwestycyjny, może go na zawsze stracić.
Podsumowując, nie warto zwlekać ze złożeniem wniosku o warunki zabudowy. Czas gra tutaj kluczową rolę, gdyż po 31.12.2025 roku uzyskanie WZ z bezterminowym okresem ważności ma być już niemożliwe, a zmiany w przepisach urbanistycznych ograniczą lub całkowicie uniemożliwią realizację wielu inwestycji. Jeśli zależy Ci na zabezpieczeniu wartości nieruchomości i uniknięciu przyszłych komplikacji, upewnij się, że złożysz komplet dokumentów w urzędzie jak najszybciej. Pamiętaj – decyzja podjęta teraz może mieć decydujący wpływ na wartość Twojej działki oraz możliwość realizacji wymarzonej inwestycji.
tel. +48 602 644 184
e-mail: ryszard_warzecha@strzelczyk.pl
OBSERWUJ NAS: