Odrolnienie działki – jakie są procedury i koszty

Odrolnienie działki to potoczne określenie procedury, która polega na zmianie przeznaczenia gruntów rolniczych na cele nierolne wraz z wyłączeniem gruntu z produkcji rolnej. Procedura ta została uregulowania w rozdziale 2 i 3 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

Kiedy należy odrolnić działkę, a kiedy odrolnienie nie jest konieczne?

Odrolnienie działki jest niezbędne, aby móc korzystać z nieruchomości rolnej w celach innych niż rolnicze i jest dokonywane najczęściej, gdy właściciel działki rolnej chce wybudować na niej dom lub zrealizować inwestycje o charakterze innym niż rolniczy (np. budowa magazynu). Odrolnienie jest bowiem często jednym z koniecznych warunków do uzyskania pozwolenia na budowę.

Co istotne, nie każdy grunt rolny wymaga odrolnienia. To, czy trzeba uzyskać zgody i decyzje, które zezwolą na zmianę przeznaczenia gruntu rolnego i na wyłączenie gruntu rolnego z produkcji rolniczej, zależy od klasy gruntu, na którym planowana jest inwestycja. 

Ponadto, zgodnie z art. 10a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych działki położone w granicach administracyjnych miast są odrolnione z mocy prawa. Oznacza to, że przypadku gruntów położonych w granicach administracyjnych miast nie jest konieczna zmiana przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze. Wciąż jednak wymagane jest uzyskanie decyzji zezwalającej na wyłączenie gruntów z produkcji rolnej.

Obowiązek odrolnienie dotyczy następujących rodzajów gruntów rolnych:

1. Użytki rolne wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczone do klas I, II, III, IIIa, IIIb.
   
   UWAGA:  
   • Do wydania decyzji zezwalającej na wyłączenie z produkcji rolniczej gruntów rolnych klas I-III jest konieczne, aby miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy przewidywały przeznaczenie twojej działki na cele inne niż rolnicze.
   • Nie wymaga uzyskania zgody przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I–III położonych na obszarze uzupełnienia zabudowy.
     
2. Użytki rolne klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzone z gleb pochodzenia organicznego
   
   UWAGA:
   • Zasadą jest, że grunty rolne wytworzonez gleb pochodzenia mineralnego zaliczone do klas IV-VInie wymagają wyłączenia z produkcji rolnej.
     
3. Inne grunty rolne wskazane przez ustawę o ochronie gruntów rolnych i leśnych (np. grunty parków wiejskich oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym również pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi oraz grunty parków wiejskich oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym również pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi)

Ile kosztuje odrolnienie?

Samo złożenie wniosku o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej jest bezpłatne. Niemniej, za wyłączenie gruntów z produkcji rolnej należy uiścić jednorazową opłatę – tak zwaną należność oraz opłaty roczne. Obowiązek taki powstaje od dnia faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji rolnej.

NALEŻNOŚĆ:

Wysokość należności wyliczana jest wg stawki za 1 ha – obowiązują różne stawki, w zależności od klasy gruntu, podlegającego wyłączeniu. Na przykład, obecnie za wyłączenie z produkcji rolnej 1 ha gruntu rolnego klasy I należy uiścić należność w wysokości 437 175 zł. Prawie dwa razy mniej, bo 262 305 zł należy uiścić tytułem należności za wyłączenie z produkcji rolnej gruntu rolnego klasy IIIb.

OPŁATA ROCZNA:

Opłata roczna w przypadku trwałego wyłączenia gruntu z produkcji rolnej wynosi 10% należności i uiszczana jest przez 10 lat, co 30 czerwca każdego roku.

Opłata roczna w przypadku czasowego wyłączenia gruntu z produkcji rolnej wynosi 10% należności i uiszczana jest przez okres trwania wyłączenia, nie więcej niże 20 lat.

Opłaty roczne należy uiszczać do 30 czerwca każdego roku.

Jak uniknąć opłat za wyłączenie gruntów z produkcji rolnej?

Obowiązek uiszczenia opłaty jednorazowej oraz opłaty rocznej nie powstaje, gdy odrolniony grunt ma być przeznaczony na budownictwo mieszkaniowe – do 500 m² w przypadku domu jednorodzinnego i do 200 m² na każdy lokal mieszkalny w przypadku budowy budynku wielorodzinnego.

W takim przypadku, opłata jednorazowa i opłata roczna mogą być naliczone tylko w przypadku przekroczenia ww. limitów metrażowych, a jej wymiar wylicza się od nadwyżki.

Dalej, obowiązek uiszczenia opłaty rocznej i opłaty jednorazowej nie powstanie także gdy:

• Wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej dotyczy części gruntu rolnego pod zabudową zagrodową, którego powierzchnia nie przekracza 30% całkowitej powierzchni gruntu rolnego pod zabudową zagrodową w danym gospodarstwie rolnym, nie więcej niż 500 m².
• Właściciel gruntów wyłączanych z produkcji, zobowiąże się do dalszego prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego wchodzi zabudowa zagrodowa, składając wniosek o wyłączenie tych gruntów z produkcji.

Co więcej, istnieje możliwość „zbicia” opłaty jednorazowej. Jest to możliwe, gdy cena gruntów inwestycyjnych jest bardzo wysoka i przewyższa wysokość ustalonej należności, wówczas inwestor tej należności nie wnosi. Jeżeli natomiast cena gruntów jest niższa od wyliczonej należności, to inwestor wpłaca jedynie różnicę między wyliczoną kwotą należności a ceną ziemi.

Jakiej działki nie można odrolnić?

Z formalno-prawnego punktu widzenia odrolnienie każdej działki jest możliwe. W praktyce nie w każdej sytuacji odrolnienie będzie możliwe. Przeszkodą bowiem może być cel przyświecający ustanowieniu ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, zgodnie z którym ww. ustawa powstała, aby chronić najlepsze gleby poprzez trwałe wyłączenie ich z możliwości przekształcania ich w działki o charakterze budowlanym.

Wobec powyższego, może okazać się, że działki nie będzie można odrolnić wtedy, gdy rada gminy lub miasta odmówi wprowadzenia zmian w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego – co może zrobić np. jeśli wniosek o zmianę przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nie będzie zgodny z polityką przestrzenną gminy (np. dana działka podlega uchwale o ochronie gruntów rolnych).

Odrolnienie działki będzie niemożliwe także w sytuacji, gdy działka leży na obszarze nieobjętym MPZP, a jednocześnie nie ma możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Aby uzyskanie takiej decyzji było możliwe, działka musi bowiem spełniać następujące warunki:

• powinna graniczyć z inną zabudowaną działką,
• mieć dostęp do drogi publicznej,
• mieć dostęp do sieci uzbrojenia terenu niezbędne do realizacji inwestycji (sieć istniejąca lub w fazie projektowania),
• teren nie może być objęty ochroną przyrodniczą, konserwatorską i archeologiczną.

Podsumowując, odrolnienie działki to proces wymagający dokładnego zrozumienia przepisów oraz spełnienia określonych warunków, zarówno formalnych, jak i finansowych. Choć procedura może wydawać się skomplikowana, jest niezbędna w przypadku chęci zmiany przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze. Dobrze przygotowany wniosek oraz zapoznanie się z wymaganiami dotyczącymi miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i warunków zabudowy mogą znacząco ułatwić cały proces.