Biuro Marszałkowska 58: + 48 22 625 15 15

Biuro Belwederska 19:

+ 48 22 841 32 14

Wynajem mieszkania firmie

Wynajęcie mieszkanie firmie stanowi alternatywę dla właścicieli mieszkań, którzy z różnych względów obawiają się udostępniać swoje mieszkanie osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej. Jest to rozwiązanie warte do rozważenia dla właścicieli mieszkań położonych w dużych ośrodkach miejskich oraz w pobliżu inwestycji (np. budowlanych), w ramach których zatrudnionych jest dużo pracowników, sprowadzonych przez pracodawcę.  

Co istotne, duże firmy o stabilnej pozycji na rynku dają większą gwarancję terminowej płatności, jak również są w stanie zaakceptować wyższa stawkę czynszu najmu niż osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej.

Zawartość artykułu:

Na czym polega wynajem mieszkania firmie?

Zasadniczo, wynajem mieszkania firmie polega na zawarciu umowy najmu mieszkania z:

  • osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą,
  • ułomnej osobie prawnej prowadzącej działalność gospodarczą (np. spółce jawnej, spółce partnerskiej, spółce komandytowej) lub
  • osobie prawnej prowadzącej dzielność gospodarczą (np. fundacja, spółka z ograniczoną odpowiedzialnością) w następujących celach:
  1. na cele mieszkaniowe – dla zatrudnionych w firmie pracowników,
  2. na cele użytkowe – związane z prowadzoną przez firmą działalnością gospodarczą, np. biuro, gabinet, sklep.

Wynajem mieszkania firmie na cele mieszkaniowe dla pracowników firmy

Podstawową różnicą pomiędzy wynajęciem mieszkania firmie na cele mieszkaniowe a wynajęciem mieszkania firmie na cele użytkowe jest to, że w pierwszym przypadku – tak jak w przypadku zwyczajnego najmu mieszania osobie fizycznej – zastosowanie będą miały przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej: ustawa o ochronie praw lokatorów). Oznacza to, że prawa wynajmującego będą ograniczone zapisami ww. ustawy – między innymi w zakresie możliwości wypowiedzenia umowy najmu i eksmisji lokatora.

Co istotne, gdy mieszkanie wynajmowane firmie ma być przeznaczone na cele mieszkaniowe pracowników firmy, to w takim nie będzie można zastosować instytucji najmu okazjonalnego, która pozwoliłaby ograniczyć negatywne skutki stosowania ustawy o ochronie lokatorów po stronie wynajmującego. Stroną umowy najmu będzie bowiem firma – najemca, a nie pracownik – lokator. Tymczasem, zgodnie z art. 19a ust. 2 pkt 1) ustawy o ochronie praw lokatorów do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu. Z powyższego wynika, że oświadczenie o poddaniu się egzekucji składa najemca. Tymczasem firma – najemca nie może takiego oświadczenie złożyć w imieniu pracownika – lokatora.

Mając powyższe na uwadze, w umowie najmu firmie na potrzeby mieszkaniowe pracowników, warto wprowadzić odpowiednie zapisy zabezpieczające interes wynajmującego – takie jak obowiązek zapłaty kaucji w wysokości większej niż 1-krotnośc czynszu najmu, weksel, bądź gwarancja bankowa wystawiona przez bank firmy – najemcy. Powyższe pozwoli zabezpieczyć interes majątkowy Wynajmującego w razie zniszczeń i uszkodzeń przedmiotu najmu przez pracowników firmy najemcy.

Wynajem mieszkania firmie na cele użytkowe

W przypadku zamiaru zawarcia mieszkania firmie na cele użytkowe – tj. związane z prowadzoną przez firmą działalnością gospodarczą nie znajdą zastosowania przepisy o ochronie praw lokatorów. Będzie to z pewności korzystne dla wynajmującego.

Niemniej, w przypadku najmu mieszkania firmie na cele użytkowe należy zweryfikować rodzaj działalności gospodarczej, która będzie miała być prowadzona w mieszkaniu. Następnie, jeżeli okaże się to zasadne, trzeba będzie ustalić to, po czyjej stronie ciążyć będzie dostosowanie mieszkania do potrzeb prowadzonej w niej działalności gospodarczej. Warto również zawczasu sprecyzować, jakie prace adaptacyjne będą przeprowadzone w mieszkaniu i co stanie się z ewentualnymi modyfikacjami (ulepszeniami) po wygaśnięciu umowy najmu. Nierzadko bowiem zdarza się, że firma opuszczając mieszkanie pozostawia w nim szereg zmian, które utrudniać będą wynajmującemu zawarcie kolejnej umowy najmu w przyszłości (np. kolor ścian, blaty, wystrój wnętrza).

Następnie, należałoby dookreślić prawa i obowiązki stron w zakresie możliwości rejestracji działalności gospodarczej najemcy pod adresem wynajmowanego mieszkania. W tym zakresie szczególnie istotne będzie zobowiązanie najemcy do wykreślenia adresu prowadzonej działalności gospodarczej spod wynajmowanego mieszkania w przypadku wygaśnięcia umowy najmu.

Czasami, przed zawarciem umowy najmu mieszkania firmie na cele użytkowe, konieczne będzie uzyskanie zgody spółdzielni mieszkaniowej. Chodzi o sytuacje, gdy najem wiązać będzie się ze zmianą przeznaczenia lokalu, będącego przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawo do lokalu. Warto również zorientować się czy ze względu na rodzaj prowadzonej działalności, jaka będzie miała być prowadzona w mieszkaniu nie istnieje ryzyko, że uznana zostanie ona jako naruszająca zasady dobrego sąsiedztwa i czy nie będzie naruszać lub ograniczać możliwości korzystania z części wspólnych nieruchomości.

Wynajem mieszkania firmie na cele mieszkaniowe a eksmisja

W przypadku wynajmu mieszkania firmie na cele mieszkaniowe (np. dla pracowników) mamy do czynienia z lokatorami w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów, a więc zastosowanie znajdą przepisy zapewniające ochronę ich praw – w tym przepisy ograniczające możliwość eksmisji. Chodzi tu w szczególności o zakazie eksmisji „na bruk” i zakazie eksmisji w okresach ochronnych.

Wynajem mieszkania dla firmy a podatki i opłaty

Wynajem mieszkania na cele mieszkaniowe jest zwolniony z obowiązku zapłacenia podatku VAT. Zatem, w przypadku wynajęcia mieszkania firmie na cele mieszkaniowe pracownikom firmy nie powstanie obowiązek podatkowy w tym zakresie oraz nie będzie obowiązku wystawiania firmie faktur, chyba ze firma sobie tego zażyczy. Umowa najmu i comiesięczne płatności wystarczą, aby firma zaliczyła wydatki związane z najmem mieszkania w koszty. Wystawiona faktura będzie po prostu dodatkowym udogodnieniem.

Jeśli firma będzie prowadzić w mieszkaniu działalność gospodarczą, wówczas taki wynajem opodatkowany jest podatkiem VAT według stawki 23 %. W związku z tym, jeśli wynajmujący nie będzie podpadał pod zwolnienie podmiotowe podatku VAT wskazane w art. 113 z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tj. wartość sprzedaży przekroczy u niego łącznie w poprzednim roku podatkowym kwotę 200 000 zł.), to do usługi najmu będzie miał obowiązek doliczenia podatku VAT.

Dodatkowo, wynajmując mieszanie na cele użytkowe firmie, należy liczyć się z obowiązkiem zapłaty wyższego podatku od nieruchomości. Dokładne stawki podatku od nieruchomości ustala gmina, w której położona jest nieruchomość. Niemniej, zawsze są one znacznie wyższe od stawek dla lokali przeznaczonych na cele mieszkaniowe.

Na koniec, należy wskazać, że wynajęcia mieszkania firmie na cele użytkowe zazwyczaj skutkuje zwiększeniem opłat ponoszonych na rzecz wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni. Wiąże się to oczywiście ze zwiększeniem zużycia mediów oraz może wprost wynikać z uchwał Spółdzielni i Wspólnot Mieszkaniowych.


Autor artykułu:

Krzysztof Błaszczyk
Radca Prawny
Bracia Strzelczyk Nieruchomości