Cesja umowy deweloperskiej
Nierzadko zdarza się, że po zawarciu umowy deweloperskiej, najczęściej z przyczyn losowych, nabywca nieruchomości nie jest w stanie dalej finansować kosztów nabycia nieruchomości, lub zwyczajnie rozmyślił się z udziału w przedsięwzięciu deweloperskim i chciałby sprzedać przysługujące mu uprawnienia wynikające z umowy deweloperskiej. Czy w takim przypadku możliwe jest przeniesienie na inny podmiot praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej – tak aby zwolnić z nich dotychczasowego nabywcę? Tak, umożliwia to porozumienie w przedmiocie przejęcia praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej, które potocznie określane mianem cesji umowy deweloperskiej.
Czym jest cesja umowy deweloperskiej
Sama instytucja cesji została uregulowana w art. 509 § 1 KC, zgodnie z którym:
Wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (przelew), chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania
Jak widać, instytucja cesji z prawnego punktu widzenia dotyczy wyłącznie przeniesienia wierzytelności (uprawnień). Tymczasem umowa deweloperska należy do umów wzajemnych, dwustronnie zobowiązujących. Oznacza to, że zarówno deweloper, jak i nabywca z tytułu podpisanej umowy deweloperskiej mają wzajemne prawa i obowiązki. Aby zatem doszło do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej sama cesja nie wystarczy. Konieczne będzie również przejęcie długu.
Przejęcie długu
Instytucja przejęcia długu została uregulowana w art. 519 § 1 KC, zgodnie z którym:
Osoba trzecia może wstąpić na miejsce dłużnika, który zostaje z długu zwolniony (przejęcie długu).
Co istotne, przejecie długu wymaga zgody wierzyciela, co praktyce oznacza, że do przejęcia praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej zawsze konieczna będzie zgoda dewelopera. Należy jednak pamiętać, że deweloper nie ma w swoim obowiązku udzielić zgody na przejęcie praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej, a nawet może wprowadzić zapis w umowie deweloperskiej ograniczający lub całkowicie wykluczający przelew wierzytelności.
Zgoda dewelopera na cesję
Zgoda dewelopera na przejęcie praw i obowiązków, wynikających z umowy deweloperskiej może zostać wyrażona na 2 sposoby:
- W sposób uprzedni – w postaci odpowiedniego zapisu w treści umowy deweloperskiej, lub oświadczeniu na dokumencie stanowiącym załącznik do umowy deweloperskiej.
- W sposób następczy – w postaci porozumienia trójstronnego między deweloperem a dotychczasowym i nowym nabywcą nieruchomości. Porozumienie takie ze względu na zapewnienie bezpieczeństwa obrotu prawnego powinno być sporządzone w formie aktu notarialnego, choć nie jest to forma zastrzeżona pod rygorem nieważności.
Cesja umowy deweloperskiej – ile kosztuje?
Cesja praw i obowiązków z umowy deweloperskiej wiąże się z koniecznością rozliczenia się z fiskusem. Zawarcie umowy cesji mieszkania oznacza, że po stronie sprzedającego powstaje przychód z odpłatnego zbycia praw majątkowych. Taka konstrukcja przepisów skutkuje tym, że dochody uzyskiwane z cesji należy rozliczyć zgodnie ze skalą podatkową. To z kolei powoduje, że dotychczasowy nabywca (sprzedawca) może zapłacić podatek w wysokości nawet 32%.
Przejęcie praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej wiązać się może również z powstaniem dodatkowych kosztów. Są to przede wszystkim koszty notarialne, jeśli przejęcie praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej zostanie sformalizowane w postaci aktu notarialnego. Ponadto, notariusz może wymagać uczestnictwa w akcie pełnomocnika spółki deweloperskiej, zatem deweloper może zażyczyć sobie dodatkowe wynagrodzenie za obecność pracownika podczas podpisywania aktu, jak i za udzielenie zgody na cesję i przejęcie długu.
Przejęcie praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej często oznacza także konieczność dokonania wpisów do ksiąg wieczystych, co również wiąże się z opłatami.
