Prawo pierwokupu zapewnia uprawnionym pierwszeństwo zakupu określonych nieruchomości w przypadku ich sprzedaży osobom trzecim. Istotność tego prawa wykracza poza same regulacje Kodeksu cywilnego, znajdując swoje zastosowanie również w specjalnych ustawach, co podkreśla jego wpływ na zarządzanie nieruchomościami i ochronę interesów zarówno jednostek, jak i społeczności lokalnych. Artykuł ten ma na celu dokładne omówienie zakresu, charakteru i skutków stosowania prawa pierwokupu w różnych kontekstach prawnych.
Czym jest prawo pierwokupu?
Podstawowe zasady dotyczące instytucji prawa pierwokupu są uregulowane w art. 596–602 Kodeksu cywilnego. Przepisy te mają zastosowanie do wszystkich przypadków prawa pierwokupu, które uregulowane są w różnych ustawach – poza Kodeksem cywilnym.
Zgodnie z art. 596 KC, prawo pierwokupu jest zastrzeżonym przez ustawę lub czynność prawną pierwszeństwem kupna oznaczonej rzeczy (np. nieruchomości) na wypadek, gdyby druga strona sprzedała rzecz osobie trzeciej. Oznacza to, że z prawa pierwokupu uprawniony skorzystać może dopiero po zawarciu zobowiązującej (warunkowej) umowy sprzedaży nieruchomości pomiędzy właścicielem rzeczy a osobą trzecią (nabywcą). Prawo pierwokupu jest uprawnieniem, z którego uprawniony może, lecz nie musi korzystać. Skorzystanie z prawa pierwokupu zależy zatem od woli uprawnionego.
Prawo pierwokupu stanowi tym samym przejaw ograniczenia praw właścicielskich w zakresie swobody dysponowania rzeczą (np. nieruchomością) przez właściciela. Z tego względu przepisy normujące prawo pierwokupu nie mogą podlegać interpretacji rozszerzającej. Dlatego też niedopuszczalne jest zastrzeżenie pierwokupu na wypadek zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży. Tym samym zastrzeżenie prawa pierwokupu na wypadek zawarcia przez zobowiązanego umowy darowizny lub zamiany będzie z mocy prawa nieważne.
Źródło prawa pierwokupu
Zgodnie z tym co zostało wskazane powyżej, prawo pierwokupu może zostać zastrzeżone przez ustawę lub czynność prawną (np. umowę) – wynika to wprost z treści art. 596 KC.
Umowne prawo pierwokupu może zostać zastrzeżone np. w ramach zawartej umowy sprzedaży, darowizny, najmu, dzierżawy. Może także zostać zastrzeżone w odrębnym porozumieniu.
Z kolei wśród przepisów szczególnych, które kreują ustawowe prawo pierwokupu, należy wymienić w szczególności:
art. 109 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który przyznaje prawo pierwokupu gminie w przypadku sprzedaży:
a) niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego,
b) prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę,
c) nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo nieruchomości, dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego,
d) nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości,
e) nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji, jeżeli przewiduje to uchwała, o której mowa w art. 8 ustawy z 9.10.2015 r. o rewitalizacji (Dz.U. z 2015 r. poz. 1777 ze zm.),
f) nieruchomości położonych na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji, o której mowa w rozdziale 5 ustawy z 9.10.2015 r. o rewitalizacji (Dz.U. z 2015 r. poz. 1777 ze zm.);
art. 37a ustawy o lasach, który przyznaje Skarbowi Państwa (Lasom Państwowym) prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży gruntu:
a) oznaczonego jako las w ewidencji gruntów i budynków,
b) przeznaczonego do zalesienia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
c) objętego uproszczonym planem urządzenia lasu zgodnie z odrębnymi przepisami,
art. 38 ust. 5 ustawy o lasach, który przyznaje gminie prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży położonych w granicach administracyjnych miasta lasów, gruntów i innych nieruchomości znajdujących się w zarządzie Lasów Państwowych.
art. 3 ust. 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, który przyznaje dzierżawcy nieruchomości rolnej, a w dalszej kolejności Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej o powierzchni przekraczającej 0,3 ha do 0,999 ha.
Wykonanie prawa pierwokupu
Po zawarciu umowy sprzedaży właściciel nieruchomości powinien niezwłocznie zawiadomić uprawnionego z tytułu pierwokupu o treści zawartej umowy (czyli o jej postanowieniach – najlepiej przy tej okazji przedstawić zawartą warunkową umowę sprzedaży). Uprawniony z tytułu pierwokupu może wtedy wstąpić na miejsce nabywcy w ciągu miesiąca od otrzymania zawiadomienia o sprzedaży na takich samych warunkach.
W przypadku prawa pierwokupu zastrzeżonego przez ustawę o treści umowy sprzedaży nieruchomości to notariusz zawiadamia uprawnionych. Notariusz w zawiadomieniu wskazuje jednocześnie na termin do wykonania prawa pierwokupu.
Wykonanie prawa pierwokupu w stosunku do nieruchomości polega na złożeniu przez uprawnionego oświadczenia woli w formie aktu notarialnego. Oświadczenie jest jednostronną czynnością prawną uprawnionego, niezależną od woli zobowiązanego, a zatem nie wymaga jego zgody. Przez wykonanie prawa pierwokupu dochodzi do skutku między zobowiązanym a uprawnionym umowa sprzedaży tej samej treści, co umowa zawarta przez zobowiązanego z wyeliminowanym kupującym.
Skutki naruszenia prawa pierwokupu
Skutki naruszenia prawa pierwokupu – np. poprzez zignorowanie uprawnień przysługujących uprawnionemu i zawarcie przez zobowiązanego bezwarunkowej umowy sprzedaży nieruchomości objętej pierwokupem – zależne są od tego, czy naruszone zostało prawo pierwokupu zastrzeżone przez ustawę, czy też przez czynność prawną (umowne).
Naruszenie prawa pierwokupu
W przypadku naruszenia ustawowego prawa pierwokupu umowa sprzedaży jest bezwzględnie nieważna. W sytuacji takiej sąd wieczystoksięgowy powinien z urzędu odmówić dokonania wpisu.
Z kolei w przypadku naruszenia umownego prawa pierwokupu umowa sprzedaży może być uznana za bezskuteczną w stosunku do osoby uprawnionej z prawa pierwokupu tylko w takim zakresie, w jakim czyni jego prawo niewykonalnym. Wobec uprawnionego umowa ta powinna zostać uznana za zawartą, pod warunkiem, że skorzysta on z prawa pierwokupu w przewidzianym terminie.
Powyższe oznacza, że bezwarunkowa umowa zbycia nieruchomości powinna zostać uznana – wobec uprawnionego – za umowę zawartą, pod warunkiem, że skorzysta on z prawa pierwokupu.
Prawo pierwokupu w księdze wieczystej
Warto w tym miejscu dodać, że osoba, której przysługuje umowne prawo pierwokupu, powinna, ze względu na swój własny interes, ujawnić to prawo w księdze wieczystej. Księgi wieczyste są jawne i nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w nich zawartych. Oznacza to, że po dokonaniu wpisu pierwokupu do księgi wieczystej potencjalny kupujący nie będzie mógł skutecznie dowodzić, że prawo pierwokupu nie było mu znane, a uprawnionemu łatwiej będzie dochodzić swoich praw.
Co istotne, zasadniczym skutkiem wpisania prawa pierwokupu do księgi wieczystej jest to, iż trwać będzie ono dalej również po zawarciu bezwarunkowej umowy sprzedaży. Prawo pierwokupu będzie tym samym skuteczne względem nowego nabywcy. W takiej sytuacji nabywca będzie zobowiązany do umożliwienia uprawnionemu skorzystania z prawa pierwokupu w przypadku dalszej sprzedaży nieruchomości.
OBSERWUJ NAS: