Biuro Marszałkowska 58: + 48 22 625 15 15

Biuro Belwederska 19:

+ 48 22 841 32 14

Czym jest umowa rezerwacyjna nieruchomości

czym jest umowa rezerwacyjna nieruchomości

Umowa rezerwacyjna jest na tyle często spotykanym rozwiązaniem w przypadku zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym, że została uregulowana w tzw. nowej ustawie deweloperskiej (tj. ustawie z dnia 21 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz deweloperskim funduszu gwarancyjnym) (dalej: ustawa deweloperska).

Najczęściej powodem zawarcia umowy rezerwacyjnej jest wystąpienie u przynajmniej jednej ze stron okoliczności czasowo uniemożliwiających zawarcie umowy deweloperskiej lub innej umowy zobowiązującej bądź zobowiązująco-rozporządzającej (np. brak mieszkaniowego rachunku powierniczego dla przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego) albo okoliczności powodujących nadmierne ryzyko zawarcia takiej umowy – np. po stronie nabywcy brak środków finansowych pozwalających na zapłacenie ceny czy brak potwierdzenia przyznania kredytu na sfinansowanie nabycia przedmiotu umowy, a po stronie dewelopera np. nieuzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

Zawarcie umowy rezerwacyjnej nie jest obowiązkowe. Wybór tego rozwiązania należy wyłącznie do stron zainteresowanych ewentualnym zawarciem takiej umowy

Umowa rezerwacyjna nieruchomości – kto ją zawiera?

Zgodnie z art. 29 ustawy deweloperskiej umowa rezerwacyjna to umowa między deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper (wskazanym w art. 4 ustawy deweloperskiej) a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży, zwaną dalej „rezerwującym”. Przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego.

W świetle treści art. 29–34 ustawy deweloperskiej umowa rezerwacyjna stanowi umowę nazwaną (tj. uregulowanej w odrębnych przepisach), do której – wobec istniejącej szczególnej regulacji i w związku z art. 750 KC – nie mają zastosowania przepisy o zleceniu.

Rezerwacja nieruchomości – w jakim celu?

Celem gospodarczym zawarcia umowy rezerwacyjnej jest nie tylko czasowe wyłączenie określonego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego z oferty dewelopera (lub innego przedsiębiorcy) po to, aby zapewnić rezerwującemu pierwszeństwo jego nabycia i jednocześnie uniemożliwić dokonanie tej czynności przez inne podmioty, ale także określenie – w szczególności w interesie rezerwującego – istotnych elementów treści umowy zobowiązującej lub zobowiązująco-rozporządzającej, która może zostać zawarta przez strony w okresie trwania zobowiązania z umowy rezerwacyjnej.

mieszkanie na sprzedaż

Treść obowiązku wyłączenia z oferty sprzedaży należy rozumieć jako powstrzymanie się przez dewelopera lub innego przedsiębiorcę od zawierania umów rezerwacyjnych, deweloperskich lub innych umów o treści określonej w art. 2–4 ustawy deweloperskiej (chodzi tu m.in. o umowę zobowiązującą do zabudowania nieruchomości gruntowej domem jednorodzinnym i przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości, umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia tego lokalu, umowę przeniesienia użytkowania wieczystego), a także umów nieobjętych przepisami ustawą deweloperską (np. przedwstępnej umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży zawieranej ze spółką handlową), których wykonanie mogłoby uniemożliwić przeniesienie prawa własności określonego lokalu mieszkalnego lub domu na rezerwującego, gdyby ten zdecydował się zawrzeć z deweloperem lub innym przedsiębiorcą umowę deweloperską lub inną umowę, o której mowa w art. 2–4 ustawy deweloperskiej. Innymi słowy, przez czas trwania tego zobowiązania (rezerwacji) określony lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny nie może stanowić przedmiotu żadnej umowy zawieranej z innym rezerwującym, nabywcą lub innym podmiotem, w wyniku wykonania której rezerwujący nie mógłby zrealizować pierwszeństwa nabycia prawa własności tego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Zaznaczyć należy, że pojęcie wyłączenia z oferty sprzedaży obejmuje jedynie ograniczenie w dokonywaniu czynności prawnych dotyczących określonego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Tym samym, deweloper albo inny przedsiębiorca nadal może dokonywać w odniesieniu do niego czynności faktycznych względem innych podmiotów, np. prezentować projekt lub wizualizację lokalu albo domu czy też umożliwić jego obejrzenie przez inne osoby.

Opłata rezerwacyjna

Zgodnie z art. 32 ustawy deweloperskiej umowa rezerwacyjna może zobowiązywać rezerwującego do spełnienia świadczenia pieniężnego w postaci opłaty rezerwacyjnej. Wysokość opłaty rezerwacyjnej nie może przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym. Opłata rezerwacyjna przybiera najczęściej postać zwrotnej zaliczki.

Co istotne, umowa rezerwacyjna nie może zobowiązywać którejkolwiek ze stron do zawarcia umowy, której zawarcie poprzedza. Jeżeli umowa będzie zawierała takie zobowiązanie, wówczas nie będzie to umowa rezerwacyjna w rozumieniu art. 29 ust. 2 ustawy deweloperskiej, lecz umowa nienazwana mieszana zawierająca w sobie elementy treści umowy rezerwacyjnej oraz umowy zobowiązującej do zawarcia umowy deweloperskiej, umowy zobowiązującej do wybudowania budynku (ustanowienia odrębnej własności lokalu) i przeniesienia własności albo umowy przenoszącej własność. W konsekwencji do zawartego w takiej umowie zobowiązania do zawarcia kolejnej umowy stosować się będzie przepisy ustawy deweloperskiej co do formy czynności prawnej, co będzie m.in. obejmowało wymóg jej zawarcia w formie aktu notarialnego (art. 40 ust. 1 ustawy deweloperskiej).

Umowa rezerwacyjna a umowa przedwstępna

Z powyższego jasno wynika, że umowa rezerwacyjna nie jest umową przedwstępną. Tak wąskie określenie treści umowy rezerwacyjnej ma swoje potencjalnie niekorzystne konsekwencje dla rezerwującego. Zawarcie tej umowy nie skutkuje bowiem powstaniem roszczenia rezerwującego o zawarcie kolejnej umowy dotyczącej tego samego przedmiotu (np. umowy deweloperskiej lub umowy sprzedaży).

Kończąc, warto dodać, że przed zawarciem umowy rezerwacyjnej deweloper może być zobowiązany do doręczenia rezerwującemu prospektu informacyjnego (art. 21 ust. 1 ustawy deweloperskiej) oraz udostępnienia dodatkowych dokumentów (art. 26 ust. 1, art. 27 ust. 1 ustawy deweloperskiej).


Krzysztof Błaszczyk
Radca Prawny
Bracia Strzelczyk Nieruchomości