Celem właściciela nieruchomości wynajmującego lokal jest osiąganie dochodów z najmu na możliwie stałym poziomie. Jednak w obliczu ciągłych zmian w gospodarce zarówno krajowej, jak i światowej, brak możliwości dostosowania wysokości czynszu do obniżającej się siły nabywczej pieniądza może negatywnie wpływać na finanse właściciela. W odpowiedzi na te wyzwania, ustawodawca umożliwił dokonywanie waloryzacji czynszu najmu (co dotyczy również lokali mieszkalnych) pozwalając na zachowanie wartości dochodów z najmu w zmieniającym się otoczeniu ekonomicznym.
Waloryzacja czynszu – co to jest?
Waloryzacja czynszu stanowi mechanizm wyrównania nabywczej wartości czynszu najmu do aktualnie obowiązujących wskaźników ekonomiczno-gospodarczych tak, aby wynajmujący nie poniósł straty po upływie pewnego czasu od zawarcia umowy najmu. Waloryzacja ma więc na celu utrzymywanie wynagrodzenia czynszowego na równym (nabywczo) poziomie niezależnie od zmieniających się czynników zewnętrznych (np. inflacji, wzrostu lub spadku płac, wzrostu cen produktów i usług). Celem waloryzacji nie jest zatem stricte podwyżka czynszu najmu, lecz utrzymanie wartości ekonomicznej czynszu najmu na poziomie sprzed waloryzacji.
Przy dokonywaniu waloryzacji, należy mieć na uwadze z art. 19c ust 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (uopl), zgodnie z którym:
Właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie.
Aby zatem doszło do zmiany wysokości czynszu, niezbędne jest albo wypowiedzenie dotychczasowej stawki czynszu najmu, albo też skorzystanie z klauzul dotyczących waloryzacji czynszu przewidzianych w umowie.
Jak ustalić wysokość waloryzacji w umowie najmu?
W odniesieniu do lokali mieszkalnych, zgodnie z art. 8 a ust. 4e uopl waloryzacja jest możliwa, ale tylko w ten sposób, że podwyżkę czynszu (albo innych opłat za używanie lokalu) uważa się za uzasadnioną w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym.
Ów średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym jest ogłaszany, w formie komunikatu, przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski” w styczniu każdego roku. W odniesieniu do lokali mieszkalnych nie jest zatem możliwe zastosowanie innej (wyższej) metody indeksacji czynszu, której wartość przekroczyłaby rzeczony wskaźnik.
Jak można zastosować waloryzację czynszu w umowie najmu?
Waloryzacja czynszu może nastąpić na podstawie jednostronnego oświadczenia woli wynajmującego lub w inny uzgodniony w umowie sposób – np. automatycznie od określonego dnia w roku. Konieczne jest jednak, aby umowa najmu określała zasady i tryb dokonywania waloryzacji czynszu najmu. Niewystarczające jest samo tylko generalne postanowienie umowne, zgodnie z którym czynsz może być waloryzowany.
Wynajmujący, który zdecyduje się na zwaloryzowanie czynszu najmu, może zmienić jego wartość już od lutego, a więc po miesiącu od dnia wprowadzenia nowego wskaźnika waloryzacyjnego przez GUS. Warto oczywiście uprzednio poinformować najemcę o planowanej podwyżce, przy czym nie obowiązują tutaj żadne ustawowe terminy. Jeśli umowa najmu reguluje szczegółowo kwestię waloryzacji, powinna także odnosić się do sposobu i czasu informowania najemcy o tak ważnych zmianach.
Zgoda najemcy na waloryzację
Jeśli czynsz zostanie zwaloryzowany, to najemca nie ma możliwości kwestionować decyzji wynajmującego ani żądać wcześniejszego rozwiązania umowy najmu z tego powodu. Jedyną możliwością podważenia przeprowadzonej waloryzacji przez najemcę jest udowodnienie, że wynajmujący dokonał jej w nieprawidłowy sposób np. na podstawie nieobowiązującego wskaźnika GUS albo z naruszeniem umownych terminów odnoszących się do obowiązku poinformowania najemcy o podwyżce czynszowej.
Częstym błędem najemcy jest wstrzymanie zapłaty czynszu wynajmującemu w przypadku wątpliwości co do poprawności naliczenia kwoty waloryzacji. Należy wówczas postąpić inaczej: zapłacić czynsz w kwocie bezspornej, a następnie wezwać na piśmie wynajmującego do przedstawienia szczegółowych wyliczeń uzasadniających kwotę podwyżki. W przeciwnym razie najemca naraża się na niewywiązanie z obowiązków wynikających umowy najmu, co w ostateczności może dać wynajmującemu podstawę do wypowiedzenia umowy najmu.
OBSERWUJ NAS: