Najem lokalu wiąże się nie tylko z prawem do korzystania z powierzchni, lecz także z koniecznością jego zwrotu w stanie niepogorszonym. Choć przepisy art. 675 KC wyłączają odpowiedzialność najemcy za zużycie wynikające z prawidłowego użytkowania, to już jego granice – określane jako „normalne zużycie” – bywają źródłem sporów. Warto zatem przyjrzeć się, co w praktyce oznacza to pojęcie oraz jakie mechanizmy umowne i proceduralne (jak protokół zdawczo‑odbiorczy czy instrukcje użytkowania) mogą pomóc w zabezpieczeniu interesów obu stron.
Zużycie lokalu przez najemcę
Zgodnie z art. 675 Kodeksu cywilnego (KC) po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym. Jednakże najemca nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania.
Oczywistym jest, że oddanie lokalu w najem ze swej istoty wiąże się z jego używaniem przez najemcę, a zatem i ze zużyciem. Prawo stanowi, że najemca nie będzie odpowiedzialny za to zużycie o tyle o ile będzie ono miało charakter zwykły / normatywny, tj. stanowić będzie tzw. „normalne zużycie”.
Kluczowym problemem, jaki zazwyczaj tu pojawia jest to co należy rozumieć przez określenie „normalne zużycie”. Jest to bowiem określenie niejasne, a zatem takie, które może rodzić rozbieżności interpretacyjne i stanowić źródło nieporozumień i konfliktów. Nierzadko zdarza się, że są tacy wynajmujący, którzy usiłują obciążać najemcę za każdą małą rysę na podłodze czy ścianie. Z drugiej zaś strony są też tacy najemcy, którzy po roku najmu oddają doszczętnie zniszczony lokal, twierdząc, że to normalne zużycie.
Warto zatem wiedzieć co należy rozumieć przez określenie „normalne zużycie” i jak zabezpieczyć się na wypadek sporu w tym zakresie.
Co to znaczy „Normalne zużycie”?
Co do zasady przez określenie „normalne zużycie” należy rozumieć zwykłe, związane z charakterem rzeczy i celem umowy najmu, skutki jej używania (tak na przykład SA w Katowicach w wyr. z 15.01.2016 r. sygn. akt: V ACa 430/15). Do powyższego trzeba dodać, że przy wyjaśnieniu określenia „normalnego zużycia” należy także brać pod uwagę przyjęte zwyczaje i praktykę, jakie obowiązują w określonym środowisku. Inaczej „normalne zużycie” należy oceniać w odniesieniu do lokalu wynajmowanego rodzinie z małymi dziećmi, a inaczej w odniesieniu do ludzi wynajmujących lokal z psem.
Określenie „normalne zużycie” jest także ściśle skorelowane z prawidłowym używaniem lokalu, a w szczególności z wynikającymi z tego obowiązkami najemcy w zakresie napraw i usuwania wad i usterek lokalu oraz obowiązkiem najemcy do zachowania należytej staranności w prawidłowym używaniu lokalu. Zakres wyżej wymienionych obowiązków najemcy wynika z przepisów prawa, przyjętych zwyczajów, zasad współżycia społecznego, a dodatkowo może zostać uregulowany (rozszerzony lub ograniczony) w umowie najmu.
Obowiązki najemcy w zakresie napraw i utrzymania lokalu w należytym stanie
Jeżeli umowa najmu milczy na temat zakresu napraw obciążających najemcę, to najemca jest zobowiązany do wykonywania prac związanych z utrzymaniem lokalu w zakresie drobnych napraw podłóg, drzwi i okien, malowania ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobnych napraw instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody (art. 681 KC). Co więcej, zgodnie z prawem, po zakończeniu najmu najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw. Umowa najmu może przewidywać dalej idące zobowiązania najemcy w zakresie napraw i utrzymania lokalu (często w umowach najmu określa się kwestie obowiązku naprawy i odmalowania ścian lokalu po zakończeniu najmu). W takim przypadku najemca jest zobowiązany do wykonania napraw i utrzymania lokalu zakresie wymaganym umową.
Jeżeli zostaną stwierdzone takie usterki, co do których – zgodnie z prawem lub umową – najemca zobowiązany jest do ich usunięcia albo sprzeczne są z należytym utrzymaniem lokalu, to przed dniem rozwiązania lub wygaśnięcia umowy najmu powinny zostać one usunięte – w przeciwnym razie, tj. jeżeli najemca przed wydaniem lokalu nie usunie ww. usterek, uznać należy, że lokal w dniu wydania obarczony będzie nadmiernym zużyciem, za które odpowiada najemca. Najemca powinien bowiem zapewnić na dzień zwrotu lokalu najmu sprawne działanie jego wyposażenia w zakresie tych urządzeń, co do których jest zobowiązany usuwać ich usterki i należycie utrzymywać.
Stwierdzenie zużycia lokalu i jego ocena przez strony umowy
Wszelkie oceny dotyczące zużycia lokalu w chwili jego zwrotu, siłą rzeczy wymagają istnienia punktu pierwotnego odniesienia, którym jest moment przekazania lokalu najemcy przy rozpoczęciu umowy najmu.
W praktyce obrotu wykształciło się tzw. protokolarne przekazanie lokalu zarówno najemcy przez wynajmującego przy rozpoczęciu umowy najmu (protokół zdania), jak wynajmującemu przez najemcę przy zakończeniu umowy (protokół odbioru). Protokół zdawczy i odbiorczy przy zakończeniu najmu służy m.in. udokumentowaniu i porównaniu stanu lokalu w chwili zdania i w chwili odbiory.
Dla najemcy bardzo istotne jest odnotowanie w protokole przekazania wszelkich usterek, istniejących w chwili zdania lokalu. Jeżeli najemca tego nie uczyni, a wynajmujący będzie twierdził, że usterki powstały po wydaniu lokalu i wskaże je w protokole zwrotu, to najemca będzie musiał udowodnić fakt istnienia usterek już w chwili zdania lokalu, aby uwolnić się od odpowiedzialności za szkodę, co może okazać się niemożliwe z uwagi na brak innych materiałów dowodowych. Ponadto, w takim wypadku na niekorzyść najemcy działa domniemanie z art. 675 § 3 KC, zgodnie z którym – jeżeli w umowie lub innych dokumentach nie stwierdzono inaczej – uznaje się, że lokal został wydany najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku.
Oczywiście samo stwierdzenie istnienia usterki w momencie odbioru lokalu, która nie istniała w momencie zdania lokalu nie stanowi jeszcze o fakcie zużycia lokalu w stopniu pozanormatywnym. Niemniej, stanowić to może punkt odniesienia dla określenia tego, czy najemca używał lokal w sposób zgody z przepisami prawa, umową i należytą starannością. W przypadku, gdy usterka zostanie zakwalifikowana za taką, która nigdy nie powinna powstać w przypadku, gdyby najemca korzystał z lokalu w sposób zgody z prawem, umową i należytą starannością, będzie ona uznana za przejaw ponadnormatywnego zużycia lokalu.
Instrukcje użytkowania, wytyczne wynajmującego
Przy ocenie, czy doszło bądź nie do „zwyczajnego zużycia” lokalu pomocne może okazać się to, czy wynajmujący przekazał najemcy instrukcje, wytyczne, informacje dotyczące korzystania z lokalu i jego wyposażenia. Lokal bowiem może być wyposażony w sprzęty, których obsługa nie musi być umiejętnością powszechnie posiadaną. Zdarza się również, że ze względu na specyfikę wyposażenia, właściwym jest chociażby pouczenie najemcy, jak powinien z niego korzystać (np. specyficzny sposób otwierania / zamykania okien lub uruchamiania piecyka gazowego). Tym samym, w przypadku uszkodzenia tego rodzaju wyposażenia przez najemcę trudno będzie doszukiwać się winy po jego stronie, jeżeli nie mógł mieć on wystarczającej wiedzy w zakresie prawidłowego użytkowania.
Jednocześnie tylko takie korzystanie z wyposażenia lokalu, które zgodne jest z instrukcjami, wytycznymi i informacjami przekazanymi najemcy przez wynajmującego można uznać za normalne korzystanie, a skutki takiego korzystania uznawane mogą być za mieszczące się w zakresie „normalnego zużycia”.
Podsumowanie
Ocena, czy zużycie lokalu mieści się w ramach „normalnego zużycia” zawsze czynione być musi w odniesieniu do konkretnego przypadku. Istotne przy dokonywaniu ww. oceny jest z pewnością treść umowy, która może dookreślać obowiązki najemcy w zakresie dokonywania napraw i usuwania usterek oraz panująca w danym środowisku praktyka i zwyczaje.
Aby ograniczyć pole sporu w tym zakresie, należy bezwzględnie pamiętać zawarciu odpowiednich zapisów w umowie najmu, regulujących prawa i obowiązku najemcy w zakresie prawidłowego używania lokalu oraz o spisaniu możliwe dokładnego (najlepiej ze zdjęciami jako załącznik) protokołu zwrotu lokalu, którego treść będzie można porównać z protokołem zdania lokalu (także zawierającego zdjęcia). Różnice pomiędzy tymi dwoma dokumentami będą mogły być następnie przedmiotem oceny, czy stwierdzone wady powinny być zakwalifikowane jako skutki normalnego zużycia lokalu czy też są wynikiem nieprawidłowego korzystania z lokalu, a więc stanowią pozanormatywne zużycie.
Warto również przekazać najemcy instrukcje używania sprzętów i wyposażenia lokalu – może się to okazać pomocne w ocenie tego, czy najemca prawidłowo korzystał z lokalu i sprzętów. Od powyższej oceny zależeć będzie, czy zużycie lokalu będzie można zakwalifikować jako mieszczące się z zakresie „zwyczajnego zużycia”, czy będzie miało charakter ponadnormatywny.
OBSERWUJ NAS: