Aneks do umowy najmu okazjonalnego – co warto wiedzieć?

Umowa najmu okazjonalnego, jak każda inna umowa, może być zmieniana w drodze aneksu. Niemniej w przypadku umowy najmu okazjonalnego, z uwagi na przewidziane dla niej ograniczenia i specyficzne regulacje co do formy, treści i załączników, należy wziąć pod uwagę, jak te ograniczenia i specyficzne regulacje mogą mieć wpływ na procedurę zawierania aneksu.

Przeczytaj również: Najem okazjonalny – sposób na dodatkowe zabezpieczenie wynajmującego

Jak napisać aneks do umowy najmu okazjonalnego

Nie ma prawnych wytycznych co do szczególnej treści aneksu do umowy, w tym umowy najmu okazjonalnego. Aneks do umowy stanowi przejaw zgodnego działania jej stron, które wyrażają wolę zmiany treści umowy. Przyjmuje się, aby w aneksie do umowy wskazane zostały co najmniej następujące elementy:

1. jakiej umowy źródłowej dotyczy,
2. jakie wprowadza zmiany,
3. od kiedy wprowadza zmiany.

W przypadku umowy najmu okazjonalnego należy ponadto mieć na uwadze, że ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (ustawa o ochronie praw lokatorów) dla zawarcia umowy najmu okazjonalnego wprowadza wymóg zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności – a zatem także aneks do umowy najmu okazjonalnego musi mieć formę pisemną pod rygorem nieważności.

Co więcej, zgodnie z przywołaną wyżej ustawą, umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta na czas określony, który ponadto nie może przekraczać okresu 10 lat. Stąd, chcąc podpisać aneks do umowy najmu okazjonalnego, który miałby zmienić (przedłużyć) termin jej obowiązywania, to należy mieć na uwadze, by konsekwencją wprowadzenia zmiany nie było przekroczenie ww. maksymalnego okresu obowiązywania umowy najmu okazjonalnego.

Czy aneks stanowi kolejną umowę?

Aneks do umowy najmu okazjonalnego nie stanowi nowej umowy, lecz jest jej integralną częścią – to tak jakby umowa została zawierana w kilku turach, najczęściej w różnym czasie.

Załączniki i oświadczenia do umowy najmu okazjonalnego a aneks

Jak wynika z ustawy o ochronie praw lokatorów, umowa najmu okazjonalnego:

1. musi zawierać dołączone do niej oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca podda się egzekucji i zobowiąże się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego;
2. musi zawierać wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
3. powinna zawierać oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu (na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym), tzw. oświadczenie właściciela lokalu zastępczego;
4. musi zostać zgłoszona do Urzędu Skarbowego.

Wobec powyższego, powstaje pytanie, jaki skutek dla powyższych obligatoryjnych elementów umowy najmu okazjonalnego ma zmiana umowy najmu okazjonalnego wprowadzona aneksem, w szczególności zaś zmiana polegająca na przedłużeniu umowy najmu okazjonalnego?

Aneks do umowy najmu okazjonalnego a oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji

W przypadku przedłużenia umowy najmu okazjonalnego w drodze aneksu, przepisy nie wymagają nowego oświadczenia o poddaniu się egzekucji.

W praktyce jest to jednak dość ryzykowne. Opieranie się na wcześniejszym oświadczeniu o poddaniu się egzekucji jest możliwe tylko, gdy notariusz nie wpisał do niego daty zakończenia stosunku najmu. Należałoby zatem uzależnić obowiązek wydania lokalu nie od konkretnego terminu, a zdarzenia jakim byłoby na przykład wypowiedzenie umowy. Z praktyki wynika jednak, że notariusze nie zgadzają się na takie rozwiązanie. W ich ocenie dla uzyskania skutecznego tytułu wykonawczego niezbędne jest wskazanie daty końcowej stosunku najmu. Tym samym w przypadku podpisania aneksu należy zadbać o złożenie nowego oświadczenia, gdzie notariusz wpisze odmienną datę obowiązywania umowy.

Ponadto, nawet, gdy notariusz w oświadczeniu o poddaniu się egzekucji nie wskaże terminu końcowego obowiązywania umowy, to wciąż istnieje ryzyko, że brak sporządzenia nowego oświadczenia o poddaniu się egzekucji w przypadku aneksowania (przedłużenia) umowy zostanie potraktowany negatywnie przez sąd, nadający tzw. „klauzulę wykonalności” aktowi notarialnemu, dzięki której akt może podlegać egzekucji.

Stad, z ostrożności, strony umowy najmu okazjonalnego w przypadku chęci jej przedłużenia w drodze aneksu, decydują się na sporządzenie nowego oświadczenia o poddaniu się egzekucji.

Aneks do umowy najmu okazjonalnego a oświadczenie właściciela lokalu zastępczego

Wydaje się, że – podobnie jak w przypadku oświadczenia o poddaniu się egzekucji – do aneksu do umowy najmu okazjonalnego, powinno być przedłożone nowe oświadczenie właściciela lokalu zastępczego. Jest tak, gdyż oświadczenie to składane było przez osobę, która w momencie jego składania miała konkretne wyobrażenie na temat warunków umowy najmu okazjonalnego – w tym okresu jej obowiązywania. Stad, domniemywać należy, że gotowość właściciela lokalu zastępczego do przyjęcia najemcy i osób z nim zamieszkujących została wyrażona na okres wynoszący maksymalnie czas trwania umowy najmu. Tym samym, w przypadku przedłużenia umowy najmu okazjonalnego w drodze aneksu należy postarać się o uzyskanie nowego oświadczenia właściciela lokalu zastępczego.

Aneks do umowy najmu okazjonalnego a zgłoszenie umowy najmu okazjonalnego do Urzędu Skarbowego

Zgodnie ustawą o ochronie praw lokatorów zgłoszeniu do Urzędu Skarbowego podlega jedynie zawarcie umowy najmu okazjonalnego (w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu). Stąd uznać należy, że aneks nie podlega zgłoszeniu do fiskusa.

Podsumowując, aneks do umowy najmu okazjonalnego, choć z pozoru może wydawać się prostym narzędziem do modyfikacji istniejących umów, wymaga szczególnej uwagi zarówno pod względem formalnym, jak i praktycznym. Aneks, choć nie stanowi samodzielnej umowy, ma kluczowe znaczenie dla dalszego funkcjonowania stosunku najmu okazjonalnego.

Warto pamiętać, że każda zmiana w umowie najmu okazjonalnego, w tym przedłużenie terminu jej obowiązywania czy zmiana warunków, powinna być dokładnie przemyślana i odpowiednio udokumentowana, aby uniknąć późniejszych problemów prawnych i zapewnić obu stronom umowy pełne bezpieczeństwo prawne. Zaleca się, aby w przypadku jakichkolwiek wątpliwości skonsultować się z prawnikiem specjalizującym się w prawie najmu, który pomoże w prawidłowym sporządzeniu aneksu oraz dostosowaniu go do indywidualnych potrzeb i specyficznych wymagań umowy najmu okazjonalnego.

Krzysztof Blaszczyk

Radca prawny od 2018 r. Praktykę zawodową rozpoczął w 2015 r. W agencji nieruchomości Bracia Strzelczyk specjalista ds. obrotu nieruchomościami. Wspomaga Klientów i doradców nieruchomości w sytuacjach wymagających wiedzy prawniczej oraz gdy istnieje potrzeba zaproponowania niestandardowych rozwiązań. Zawsze stara się skupiać na indywidualnej sytuacji Klienta