Rok 2023 jest już prawie za nami. Mając świadomość tego, ile niepewności przyniosły poprzednie lata od początku tego roku, Klienci nieufnie patrzyli w przyszłość. Po pandemii, wybuchu konfliktu zbrojnego w Ukrainie i wznowieniu walk w Strefie Gazy wielu z nich obawiało się kolejnych niespodziewanych wydarzeń, choć wydawać by się mogło, że w obecnych czasach można spodziewać się wszystkiego. Po dużych wzrostach cen nieliczni spodziewali się stabilizacji cen ofertowych, albo ich spadku. Biorąc jednak pod uwagę fakt, że ceny mieszkań w Polsce wzrastają systematycznie od ponad dziesięciu lat trudno zakładać, że ogólne napięcie społeczne spowoduje, że właściciele będą chcieli się pozbywać nieruchomości za niższe kwoty. Rynek nieruchomości, jak sama nazwa wskazuje jest zawsze najbardziej kuloodpornym rynkiem ze wszystkich – mało co go rusza, więc nie traci nic albo niewiele.
W 2022 roku pomimo silnego spadku sprzedaży mieszkań ceny nadal rosły, ponieważ wzrosły również koszty budowy i remontów. Przy tak wysokiej inflacji (wg. GUS w listopadzie pozostała stabilna na poziomie 6,5 proc.) trudno oczekiwać, aby jakiekolwiek dobra trwałe mogły tanieć. Niektórzy eksperci zakładają nawet, że poziom wzrostu cen mieszkań będzie przewyższał inflację.
Program „Bezpieczny Kredyt 2%” i jego wpływ na rynek
W mijającym roku widać duży ruch na rynku pomimo stale rosnących cen. Przyczyniło się do tego uruchomienie rządowego programu „Bezpieczny Kredyt 2%„, ponieważ ci, którzy swoje plany zakupowe odłożyli w czasie – zaczęli je realizować.
Wraz z końcem 2023 roku zainteresowanie zakupem własnego mieszkania jest ogromne, ale, jeśli nie wystąpią żadne niespodziewane zjawiska, to zainteresowanie będzie maleć. Obecnie zniknęła już znaczna część atrakcyjnych mieszkań, kwalifikujących się do zakupu z rządowym kredytem. Będzie to skutkować dalszym wzrostem cen ofertowych. Dla porównania: w wakacje 2022 średnia cena mieszkania w Warszawie wynosiła 13 713 złotych za metr kwadratowy, a w wakacje tego już roku 15 309 złotych.
Przyszłość rynku kupna mieszkań
Rynek nieruchomości nie jest zdominowany przez nabywców kredytowych. Nadal, blisko połowa transakcji jest gotówkowa. Własne „M” to nadal jeden z najlepszych sposobów na ochronę oszczędności przed inflacją, a liczba ofert sprzedaży mieszkań maleje.
Z danych GUS wynika, że w czerwcu 2023 r. deweloperzy zaczęli budowę zaledwie niecałych 8900 nowych mieszkań. Dla porównania w czerwcu 2021 r. było ich niemal 16 tysięcy. To sytuacja odwrotna do roku 2022, kiedy deweloperzy musieli szukać klientów do zakupu. Podobnie wygląda sytuacja na rynku wtórnym – obecnie dostępnych jest na sprzedaż około 14 000 mieszkań. Po uruchomieniu Bezpiecznego Kredytu 2% i obniżkach stóp procentowych popyt na mieszkanie wzrósł. Od momentu ożywienia rynku potrzeba około pół roku, aby zwiększyła się liczba inwestycji.
Trzeba również pamiętać, że część deweloperów nie spieszy się ze zwiększeniem oferty, ponieważ chce najpierw zaobserwować wpływ „Bezpiecznego Kredytu 2%” zwłaszcza, że w połowie października w Polsce odbyły się wybory parlamentarne, a utworzenie rządu większościowego przez zwycięską partię jest raczej nierealne. Opozycja, która tworząc koalicję zyskała większość parlamentarną , deklarowała od początku, że chce zupełnie innej polityki niż była dotąd w Polsce. Może mieć to duży wpływ na dostęp do finansowania i politykę społeczną.
Analiza rynku wynajmu mieszkań
Inaczej z kolei wygląda rynek wynajmu. W wakacje 2022 roku średnia wysokość miesięcznego czynszu za kawalerkę w Warszawie wynosiła 2800 złotych, z kolei w 2023 roku już 2700 złotych. W przypadku większych, czteropokojowych mieszkań spadek był jeszcze mniejszy, bo z 6 100 złotych do 5 900 złotych za miesiąc najmu, ale z uwagi na ograniczoną podaż rynek najmu będzie się rozwijał i obecna stabilizacja cen jest chwilowa. Wiedzą o tym inwestorzy, których aktywność na rynku sprzedaży mieszkań zwiększyła się w ostatnim czasie. To, że ceny za wynajem wzrosną jest tylko kwestią czasu.
Trendy w inwestycjach zagranicznych
W ostatnich latach nadal obserwuje się wzrost zainteresowania nieruchomościami za granicą. Część Klientów zaczęła inwestować poza Polską, skupiając się na bliskości turystycznych regionów. Stosunkowo dużym zainteresowaniem cieszą się Włochy, Hiszpania oraz Cypr czy Malta. Co prawda Polacy dzisiaj szeroki dostęp do wiedzy na temat inwestycji i działają w bardziej świadomy sposób, ale wielu nadal nie chce ryzykować inwestycji na słabo znanym terenie. Dochodzi do tego różnica przepisów i mentalności oraz obawa, że, jeśli zakup nie wygeneruje oczekiwanego zysku klient bez doświadczenia zostanie z kłopotem oddalonym tysiące kilometrów od domu. Poza tym, do takich inwestycji klienci podchodzą ostrożnie w obawie, że to jedynie chwilowy kaprys rynku.
Stabilność polskiego rynku nieruchomości
Można śmiało powiedzieć, że polski rynek nieruchomości przetrwał pandemię i towarzyszące jej spowolnienie gospodarcze. Przetrwał również falę inflacji i towarzyszące jej rosnące stopy procentowe. Ceny nadal rosną, a rynek nieruchomości wydaje się być wciąż nienasycony. Pomimo wielu dużych zawirowań, zarówno w kraju jak i na świecie posiadanie własnego mieszkania nadal jest marzeniem wielu klientów i ich rodzin. Nadal jest również niezwykle atrakcyjną inwestycją, a posiadanie na własność nieruchomości uwiarygadnia nas w oczach banków i partnerów biznesowych. Nie tylko w Warszawie, ale również w Krakowie i Wrocławiu liczba ofert mieszkań na sprzedaż zmalała do poziomów najniższych od wielu lat.
Perspektywy i wyzwania branży nieruchomości
Branża nieruchomości stała się również, niestety, obszarem do spekulacji – dlatego kolejny wzrost cen jest tylko kwestią czasu. Pan Jacek Furga z ZBP (Związek Banków Polskich) 29 listopada br. powiedział w TVN24:
„Zakładamy, że na koniec 2023 roku zostanie udzielonych prawie 160 tysięcy umów kredytowych, w tym około 65 tysięcy umów Bezpiecznego kredytu 2 procent. Łącznie wartość udzielonych kredytów może sięgnąć ponad 60 miliardów złotych, czyli 61 lub 62 miliardy złotych”.
Z kolei wiceprezes ZBP Agnieszka Wachnicka dodała, że „decyzja o wstrzymaniu udzielania kredytów w ramach programu może zostać podjęta na początku przyszłego roku” (źródło).
Liczba już udzielonych już „Bezpiecznych Kredytów 2%” powoduje obawy o to, czy wystarczy środków na kredyty w 2024 r. Ta niepewność powoduje, że kupujący chcą jak najszybciej znaleźć lokal, który spełnia oczekiwania programu. Z kolei głębokie obniżki stóp procentowych najprawdopodobniej przyczynią się z pewnością do wzrostu wolumenu kredytów oprocentowanych na rynkowych zasadach. Rynek nieruchomości, jak dotąd wychodzi zwycięsko ze wszystkich kryzysów ostatnich lat.
OBSERWUJ NAS: