Prawa dzierżawcy gruntu – na co uważać przy zakupie nieruchomości dzierżawionej
Zakup nieruchomości, która jest przedmiotem dzierżawy, wiąże się z określonymi konsekwencjami prawnymi. Choć umowa dzierżawy często kojarzy się z rolnictwem lub działalnością gospodarczą, w praktyce dotyczy również gruntów inwestycyjnych i działek budowlanych. W artykule wyjaśniamy, czym jest dzierżawa, jakie prawa przysługują dzierżawcy i na co powinien zwrócić uwagę nabywca nieruchomości objętej taką umową.
Czym jest dzierżawa?
Zgodnie z art. 693 Kodeksu cywilnego przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
W związku z tym, że elementem koniecznym dzierżawy jest korzystanie z cudzej rzeczy i pobieranie z nich pożytków, jej przedmiotem mogą być tylko te rzeczy, których charakter prawny dopuszcza pobieranie z nich pożytków.
Co istotne, na podstawie odesłania z art. 693 Kodeksu cywilnego do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie, chyba że przepisy dotyczące dzierżawy stanowią inaczej.
Jakie prawa ma dzierżawca gruntu?
Już z samej definicji umowy dzierżawy wynika, że dzierżawca (w tym dzierżawca gruntu) ma prawo do używania rzeczy i pobierania z niej pożytków. To właśnie prawo do pobierania pożytków odróżnia umowę dzierżawy od umowy najmu. Samo bowiem korzystanie z cudzej rzeczy lub prawa bez czerpania pożytków (naturalnych i cywilnych) nie będzie kwalifikowane jako umowa dzierżawy.
Pożytki płynące z dzierżawy mogą być pożytkami naturalnymi lub cywilnymi, a w przypadku dzierżawy prawa – także pożytkami prawnymi.
Czym są pożytki naturalne i pożytki cywilne?
Przez pożytki naturalne zrozumieć należy płody i inne odłączone od rzeczy części składowe, o ile według zasad prawidłowej gospodarki stanowią normalny dochód z rzeczy (np. drzewo z lasu, siano z pastwiska). Z kolei pożytkami cywilnymi są dochody, które rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego (np. czynsz uzyskany w wyniku wynajęcia wydzierżawionej nieruchomości).
Dzierżawca ma status posiadacza zależnego i dzierżyciela przedmiotu dzierżawy. Z tego powodu nie przysługuje mu ochrona erga omnes, a jedynie ochrona posesoryjna.
Zakup nieruchomości dzierżawionej
W praktyce zdarza się, że właściciel wydzierżawionej nieruchomości decyduje się na jej sprzedaż. Pojawia się wówczas pytanie – czy zawarta umowa dzierżawy pozostanie dalej w mocy i jaki stosunek prawny zostanie nawiązany pomiędzy dzierżawcą a nabywcą takiej nieruchomości? Odpowiadając na powyższe zagadnienie należy odwołać się do przepisów regulujących umowę najmu, które na podstawie odesłania z art. 694 Kodeksu cywilnego znajdą odpowiednie zastosowanie w odniesieniu do umowy dzierżawy. Otóż, zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego, w razie zbycia przedmiotu najmu w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Nabywca może w takim przypadku wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia.
Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje jednak nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została dzierżawcy wydana. Przez określenie „data pewna” należy rozumieć urzędowe poświadczeni daty dokonania danej czynności – np. poprzez naniesienie odpowiedniej adnotacji na dokumencie umowy przez urzędnika organu. Powyższa regulacja ma odpowiednie zastosowanie do umowy dzierżawy.
Co istotne, zbycie przedmiotu dzierżawy co do zasady nie jest uwarunkowane wyrażeniem zgody przez dzierżawcę.
Zakup nieruchomości będącej przedmiotem dzierżawy nie musi wiązać się z ryzykiem, pod warunkiem że przyszły właściciel dokładnie przeanalizuje zapisy umowy oraz jej formę prawną. Kluczowe znaczenie mają tutaj m.in. data pewna, czas trwania dzierżawy oraz to, czy dzierżawca faktycznie objął grunt w posiadanie. Znajomość przepisów dotyczących dzierżawy i ich praktycznych konsekwencji pozwala na bezpieczne przeprowadzenie transakcji oraz uniknięcie nieporozumień z dotychczasowym użytkownikiem gruntu.
