Data aktualizacji: 31 sierpnia, 2023
Często przy zawieraniu przedwstępnych umów sprzedaży nieruchomości strona sprzedająca życzy sobie, aby kupujący wpłacił zaliczkę wynoszącą zazwyczaj miedzy 10% a 20% ceny nieruchomości. W takim przypadku zawsze upewniamy się, czy przypadkiem klient nie miał na myśli zadatku. A jaka różnica? – pyta się klient. Otóż zasadnicza! Poniżej pokrótce zostanie to wyjaśnione.
Czym jest zadatek?
Instytucja zadatku została uregulowana w art. 394 KC, zgodnie z którym:
§ 1. W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
§ 2. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.
§ 3. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.
Przedmiot zadatku
Zadatek to zazwyczaj część świadczenia, które ma w przyszłości spełnić strona zobowiązana. Świadczenie to może mieć charakter zarówno pieniężny, jak i niepieniężny – w zależności od tego co stanowi przedmiot umowy po stronie zobowiązanego do dokonania zadatku.
W tym miejscu wskazać należy, że w doktrynie podnosi się, że przedmiotem zadatku mogą być wyłącznie pieniądze lub rzeczy zamienne, co wynika z tego, że w sytuacji niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może żądać sumy dwukrotnie wyższej, o ile sama dała zadatek. Stąd w praktyce przedmiotem zadatku jest część świadczenia pieniężnego. Taka konstrukcja zadatku jest najbardziej naturalna i intuicyjna.
Jaka powinna być wysokość zadatku
Jak zostało powyżej wskazane, zadatek stanowi zazwyczaj niewielką część świadczenia. W przypadku przedwstępnych umów sprzedaży nieruchomości wysokość zadatku wynosi od 5% do 25%. Jest jednak dopuszczalne i zależy wyłącznie od woli stron, ustalenie tej kwoty na innym poziomie, gdyż relacja między wysokością kwoty zadatku a wartością przedmiotu świadczenia umownego nie została uregulowana w ustawie, a zatem jest pozostawiona swobodzie kontraktowej stron.
Kiedy wpłaca się zadatek
Zgodnie z wyraźnym brzmieniem art. 394 KC zadatek powinien być dany „przy zawarciu umowy”. Zadatek może być dany przy każdej umowie, choć przeważnie zastrzega się go przy przedwstępnej umowie sprzedaży.
Nie zawsze jest jednak możliwe danie zadatku przy zawarciu umowy, szczególnie gdy zadatkiem jest suma pieniężna, która przelewana jest na rzecz drugiej strony po zawarciu umowy (najczęściej tuż po jej zawarciu w miejscu sporządzenia umowy), albo dający zadatek złoży w banku polecenie przelewu, które zostanie zrealizowane dopiero dnia następnego po zawarciu umowy.
Jako że art. 394 § 1 KC ma charakter dyspozytywny, to strony mogą się umówić, że kwota mająca stanowić zadatek zostanie przekazana drugiej stronie w uzgodnionym terminie już po zawarciu umowy zakładającej wpłatę zadatku. Przykładowo: poprzez przelew na jej konto w terminie do dnia (…). Co istotne, aby zadatek dany po zawarciu umowy wywołał skutki określone w art. 394 KC, strony powinny zamieścić w umowie odpowiednie postanowienie określające termin dania zadatku.
Skutki prawne zadatku
Cechą charakterystyczną zadatku i jednocześnie czymś, co zadatek najbardziej odróżnia od zaliczki są skutki prawne jakie ustawa wiąże z ustanowieniem zadatku. Skutki te polegają przede wszystkim na tym, że w momencie bezskutecznego upływu terminu wymagalności spełnienia świadczenia umownego po stronie wierzyciela powstaje uprawnienie do odstąpienia od umowy bez konieczności wyznaczania dłużnikowi dodatkowego terminu i bez względu na to, czy spóźnione świadczenie miałoby dla niego jeszcze znaczenie, przy czym wierzyciel nie musi korzystać z tego uprawnienia, lecz może domagać się spełnienia świadczenia przez dłużnika. Dłużnik natomiast nie może zwolnić się ze zobowiązania, rezygnując z przedmiotu zadatku, czy zwracając go wierzycielowi.
Uprawnienie do odstąpienia od umowy wynika z ustawy i związane jest z niewykonaniem zobowiązania przez drugą stronę. W konsekwencji odstąpienia od umowy strona odstępująca ma prawo zatrzymać zadatek, albo jeśli była stroną dającą zadatek, ma roszczenie o jego zwrot w podwójnej wysokości (zapłatę podwójnej sumy lub wydanie podwójnej ilości rzeczy). Istotne jest natomiast to, że uprawnienia wierzyciela są niezależne od tego, czy na skutek niewykonania zobowiązania poniósł jakąkolwiek szkodę.
Kiedy należy zwrócić zadatek?
Jeżeli umowa została rozwiązana (przez strony albo na podstawie orzeczenia sądu) albo jej niewykonanie wynikło z okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności żadna ze stron bądź ponoszą ją obie strony, zadatek powinien zostać zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada.
W przypadku wykonania umowy zabezpieczonej zadatkiem, zadatek zazwyczaj podlega zaliczeniu na poczet świadczenia umownego.
Czym jest zaliczka?
Zaliczka nie została w żadnym miejscu uregulowana w przepisach prawa – stanowi ona przejaw zwyczaju powszechnie spotykanego w obrocie gospodarczym.
Najzwięźlej ujmując, zaliczka jest to częściowe spełnienie świadczenia przez jedną ze stron przed nadejściem terminu jego wymagalności bądź przed otrzymaniem świadczenia od drugiej strony. Oznacza to, że zarówno zadatek, jak i zaliczka określają zazwyczaj kwotę pieniędzy wpłacaną na poczet usługi lub umowy, która będzie wykonana w przyszłości. Ponadto zarówno zaliczka jak i zadatek stanowią zwykle niewielka cześć świadczenia, przy czym nie jest to reguła i zaliczka – podobnie jak zadatek – może równie dobrze stanowić większą część świadczenia. Na tym podobieństwa się kończą.
Skutki prawne zaliczki
W przeciwieństwie do zadatku zaliczka zawsze podlega zwrotowi, przy czym zwrot obejmuje jedynie kwotę wpłaconą, a nie np. jej dwukrotność. Zaliczka stanowi zatem bardzie formę rezerwacji a nie zabezpieczenia wykonania umowy. W przypadku niezrealizowania umowy podlega zwrotowi bez względu na to, która ze stron jest winna jej niedotrzymania. Dający zaliczkę może więc liczyć na jej zwrot, nawet wtedy, gdy sam się rozmyśli.
Jeśli umowa dojdzie do skutku, zaliczka stanowi część kwoty świadczenia umownego, czyli – przykładowo – kupujący, który uiścił zaliczkę będzie zobowiązany do zapłaty sprzedającemu wyłącznie różnicę między kwotą finalną a przekazaną zaliczką. Zaliczka jest więc raczej składową wynagrodzenia za zamówiony towar lub usługę, niż zabezpieczeniem wykonania umowy, bo można ją zwrócić bez konsekwencji.
Co istotne, w przypadku obowiązku zwrotu zaliczki, zobowiązany do zwrotu może odliczyć od zwracanej zaliczki koszty, które zostały poniesione w związku z realizacją umowy, co nie jest możliwe w przypadku zadatku.
Podsumowanie
Różnice między zadatkiem a zaliczką są zasadnicze. Warto zadbać w umowach o jasne określenie czy wpłacana kwota jest zadatkiem, czy zaliczką, by uniknąć sporów w przyszłości. Niewykluczone jest zastosowanie w ramach jednej umowy dwóch wyżej omówionych instytucji.
OBSERWUJ NAS: