Blog

W dniu 28.04.2023 r. weszły w życie zmiany ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, które stały się przedmiotem głośnych medialnych doniesień. W związku z tym na nowo pojawiły się pytania dotyczące świadectwa charakterystyki energetycznej oraz tego, czy i kiedy sprzedający lub wynajmujący powinien przekazać ww. dokument odpowiednio nabywcy lub najemcy. Najwięcej uwagi właścicieli nieruchomości przykuły sygnały o przewidzianych w znowelizowanych przepisach karach w związku z brakiem udostępnienia świadectwa charakterystyki energetycznej.

W poniższym artykule pokrótce przypomniane zostanie to, czym świadectwa charakterystyki energetycznej jest oraz – już nieco szerzej – poruszona zostanie kwestia obowiązku przekazywania nabywcy nieruchomości i najemcy świadectwa charakterystyki oraz kar w związku z niespełnieniem tego obowiązku.

Często przy zawieraniu przedwstępnych umów sprzedaży nieruchomości strona sprzedająca życzy sobie, aby kupujący wpłacił zaliczkę wynoszącą zazwyczaj miedzy 10% a 20% ceny nieruchomości. W takim przypadku zawsze upewniamy się, czy przypadkiem klient nie miał na myśli zadatku. A jaka różnica? – pyta się klient. Otóż zasadnicza! Poniżej pokrótce zostanie to wyjaśnione.

Jednym z istotnych dokumentów podpisywanych podczas sprzedaży mieszkania jest protokół zdawczo-odbiorczy. Potwierdza on przede wszystkim stan nieruchomości na dany moment oraz stanowi zabezpieczenie głownie dla sprzedającego przed roszczeniami ze strony kupującego tytułem wad fizycznych mieszkania. Protokół zdawczo-odbiorczy ułatwia także przeprowadzenie procesu odbioru mieszkania oraz przepisania liczników prądu i gazu.

Umowa rezerwacyjna jest na tyle często spotykanym rozwiązaniem w przypadku zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym, że została uregulowana w tzw. nowej ustawie deweloperskiej (tj. ustawie z dnia 21 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz deweloperskim funduszu gwarancyjnym) (dalej: ustawa deweloperska).

Księga wieczysta to ogólnodostępny dokument, który opisuje stan prawny nieruchomości. Znajdują się w niej informacje nt. oznaczenia nieruchomości (tj. adres, powierzchnia i przeznaczenie,) właściciela nieruchomości oraz ciążących na nieruchomości obciążeń (np. służebność, hipoteka).

W jednym z poprzednich wpisów na blogu poruszaliśmy temat dokumentów potrzebnych do sprzedaży mieszkania.

Jakkolwiek formalności związane z przygotowaniem transakcji sprzedaży mieszkania są ważne, to nie należy zapominać o tym, że również przy samej sprzedaży mieszkania oraz bezpośrednio po niej należy dopełnić szereg formalności, aby – kolokwialnie mówiąc – „dopiąć” transakcję. Są to przede wszystkim formalności związane z dokonaniem płatności wynagrodzenia notariusza i podatków.

Darowizna mieszkania to popularna forma przeniesienia własności nieruchomości – szczególnie wśród osób z najbliższego kręgu rodziny. To forma szczególnie korzystna dla osób z tzw. podatkowej grupy zerowej – wówczas nowy właściciel nie musi liczyć się z zapłatą podatku od spadków i darowizn.

Nierzadko zdarza się, że obdarowany nie decyduje się na utrzymywanie nabytego w drodze darowizny mieszkania. Jego sprzedaż daje bowiem możliwość uzyskania środków pieniężnych na samodzielnie wybrany cel – w tym na zakup innej nieruchomości lub spłatę kredytu hipotecznego.

Nieruchomości – z uwagi na swoją wartość i trwałość – stanowią jeden z najważniejszych składników majątkowych każdej osoby – stąd podlegają szczególnej ochronie prawnej. Jednym z przejawów ochrony prawnej nieruchomości jest wysoki stopień sformalizowania procesu nabycia (zbycia) nieruchomości, który ma za zdanie umożliwić weryfikację stanu prawnego i faktycznego nieruchomości, a dzięki temu chronić interesy prawne i majątkowe stron transakcji nabycia (zbycia) nieruchomości.

Zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (dalej jako KWU) księgi wieczyste zakłada i prowadzi się dla nieruchomości. Nieruchomościami mogą być grunty, budynki trwale związane z gruntem lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (samodzielny lokal).

Czasami, z różnych powodów, właściciele mieszkań obciążonych kredytem hipotecznym muszą podjąć decyzję o sprzedaży. Dla jednych jest to rozwiązanie kłopotów finansowych, dla innych chęć pozbycia się lokalu w wyniku przeprowadzki. Dużo osób zastanawia się, czy może sprzedać mieszkanie z kredytem, ale taka sama liczba chciałaby wiedzieć, jak wygląda zakup takiego mieszkania. W tym artykule postaramy się rozwiać te i inne wątpliwości.