Nowa ustawa deweloperska – najważniejsze zmiany
Dnia 1 lipca 2022 weszła w życie Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, zwana potocznie „nową ustawą deweloperską”.
Nowa ustawa deweloperska wprowadza duże zmiany dla szeroko rozumianej branży nieruchomości. Poniżej przedstawiamy najważniejsze z nich.
Rozszerzenie zakresu zastosowania
Przepisy nowej ustawy deweloperskiej mają szerszy zakres zastosowania niż przepisy dotychczasowej ustawy deweloperskiej.
Jest tak, ponieważ nowa ustawa deweloperska ma zastosowanie także do umów zawieranych z nabywcami po ukończeniu budowy budynku z lokalami mieszkalnymi albo domami jednorodzinnymi – tj. po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie lokalu bądź zgłoszeniu zakończenia budowy domu. Wcześniej nie było takiej konieczności.
Ponadto, nowa ustawa deweloperska znajduje zastosowanie również w stosunku do umów dotyczących lokali użytkowych albo udziałów w lokalach użytkowych zawieranych razem z umową deweloperską albo inną umową zobowiązującą do przeniesienia własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. W praktyce najczęściej chodzi o hale garażowe, lub udziały w halach garażowych, będących samodzielnymi lokalami niemieszkalnymi.
Dalej, nowa ustawa deweloperska ma zastosowanie także w stosunku do lokali powstałych w wyniku przebudowy. W związku z tym każda adaptacja istniejących budynków, np. hoteli, budynków pofabrycznych, w wyniku której powstaną lokale mieszkalne będzie wiązała się z koniecznością stosowania nowej ustawy deweloperskiej.
Kolejny przykładem rozszerzenia zakresu stosowania nowej regulacji jest wprowadzenie obowiązku stosowania nowej ustawy deweloperskiej również w sytuacji, gdy lokal mieszkalny będzie nabywany od przedsiębiorcy, nawet jeżeli nie będzie on deweloperem. Regulacja w tym zakresie jest dość szeroka i w konsekwencji od lipca 2022 roku w każdym przypadku, gdy sprzedającym lokal mieszkalny będzie przedsiębiorca, który nabył go bezpośrednio od dewelopera, część obowiązków wynikających z nowej ustawy deweloperskiej będzie miała dla niego zastosowanie.
Nie będzie jedynie obowiązku stosowania przepisów nowej umowy deweloperskiej do sprzedaży lokali usługowych wybudowanych w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego – a i to pod warunkiem, że taka sprzedaż nie będzie powiązana ze sprzedażą lokalu mieszkalnego.
Umowa rezerwacyjna
Nowa ustawa deweloperska wprowadziła wprost regulacje dotyczące umowy rezerwacyjnej, która m.in. ogranicza wysokość opłaty rezerwacyjnej, a także dopuszcza jej zwrot rezerwującemu w pojedynczej lub podwójnej wysokości w niektórych sytuacjach.
Zmiany dotyczące Prospektu Informacyjnego
Zmianie uległ termin doręczenie Prospektu Informacyjnego. Obecnie, obowiązek doręczenia Prospektu Informacyjnego przez dewelopera powstaje przed zawarciem umowy deweloperskiej lub umowy rezerwacyjnej. Zrezygnowano zatem z doręczenie obowiązku Prospektu Informacyjnego tylko na wyraźne żądanie nabywcy.
W nowej ustawie deweloperskiej rozszerzono również zakres informacji, jakie powinny znaleźć się w tym prospekcie. W tym zakresie najistotniejsza zmianą jest wymóg, aby w Prospekcie Informacyjnym znalazły się szczegółowe informację o planowanych inwestycjach w promieniu aż 1 km od terenu objętego przedsięwzięciem deweloperskim.
Odbiór lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego
Nowa ustawa deweloperska rozszerzyła regulację odnosząca się do zasad odbioru lokalu oraz procedur zgłaszania wad – mając na celu ochronę praw nabywcy.
Wprowadzono w tym zakresie nowe uprawnienia dla nabywców, jak np.: możliwość usunięcia wady na koszt dewelopera, gdy deweloper nie usuwa jej w terminie, a także daleko idącą sankcję za brak ustosunkowania się do zgłoszonych wad w terminie 14 dni w postaci domniemania całkowitego uznania zasadności twierdzeń nabywcy, a co za tym idzie konieczność usunięcia wszystkich wskazanych przez niego wad.
Nowością jest wprowadzenie pojęcia wady istotnej i powiązanie go z uprawnieniem nabywcy do odmowy odbioru lokalu w sytuacji, gdy deweloper odmawia uznania istnienia takiej wady. Ponadto w przypadku zgłoszenia wady istotnej i bezczynności dewelopera nabywca uzyskuje uprawnienie do odstąpienia od umowy.
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny
Jedną z najistotniejszych zmian wprowadzonych przez nową ustawę deweloperską jest wprowadzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG).
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny został utworzony na wzór Turystycznego Funduszu Gwarancyjnego i ma za zadanie stanowić ochronę finansową dla klientów deweloperów w sytuacjach ewentualnej:
- upadłości dewelopera,
- upadłości banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy.
- odstąpienia od umowy przez nabywcę m.in. ze względu na istotną wadę lokalu lub też w wyniku opieszałości dewelopera w przeniesieniu (w określonym terminie) na nabywcę praw własności lokalu
W założeniu DFG ma być finansowany ze składek deweloperów. Znacznie zróżnicowano wysokość składki, którą deweloper będzie musiał wpłacić do DFG. Uzależniona on będzie od typu rachunku powierniczego, który został wybrany dla danego przedsięwzięcia deweloperskiego. W przypadku rachunków otwartych składka nie będzie mogła przekroczyć 1% ceny lokalu, zaś w przypadku rachunków zamkniętych – jedynie 0,1%.
Inne zmiany wprowadzone przez nową ustawę deweloperską
Do innych nie mniej istotnych zmian, wprowadzonych przez nową ustawę deweloperską należy zaliczyć również:
- rezygnacja z odesłania do przepisów o rękojmi i wynikającej stąd zmianie zasady odpowiedzialności dewelopera za wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
- nieznaczne rozszerzenie katalogu przypadków uprawniające nabywcę do odstąpienia od umowy deweloperskiej lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
- zwiększenie nadzoru nad wydawaniem przez dewelopera środków zgromadzonych na mieszkaniowych rachunkach powierniczych oraz ściślejsze powiązanie harmonogramu płatności z harmonogramem budowy.
