Czy można sprzedać mieszkanie bez księgi wieczystej?

Data aktualizacji: 15 marca, 2023

Zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (dalej jako KWU) księgi wieczyste zakłada i prowadzi się dla nieruchomości. Nieruchomościami mogą być grunty, budynki trwale związane z gruntem lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (samodzielny lokal).

Jednocześnie, zgodnie z art. 2 ust. 3 UKW księgi wieczyste mogą być także prowadzone w celu ustalenia stanu prawnego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Mieszkanie bez księgi wieczystej

Kierując się treścią przytoczonych przepisów wysnuć można wniosek, że założenie księgi wieczystej dla nieruchomości ma charakter obligatoryjny. Powyższe wynika z wykładni językowej i systemowej: ustawodawca bowiem nie wskazał, że księga wieczysta może być  założona dla nieruchomości, lecz, że księga wieczysta zakładana i prowadzona jest dla nieruchomości.

Także  w nauce prawa postuluje się, aby księgi wieczyste były powszechne, czyli obejmowały wszystkie nieruchomości położone w Polsce. Niemniej, powyższy obowiązek założenia księgi wieczystej w praktyce nie istnieje. Jest tak, ponieważ księgi wieczyste zakładane są co do zasady na wniosek właściciela nieruchomości. Tymczasem, brak jest przepisu, który nakładałby na właściciela nieruchomości określony termin na założenie księgi wieczystej lub stanowił podstawę do pociągnięcia go do odpowiedzialności w razie niezłożenia wniosku o założenie księgi wieczystej dla nieruchomości.

Możliwe są także sytuacje, w których właściciel nie zdąży złożyć wniosku o złożenie księgi wieczystej dla nieruchomości przed dokonaniem jej sprzedaży – taka sytuacja ma miejsce na rynku pierwotnym w przypadku sprzedaży mieszkań przez deweloperów.

Z kolei, jeżeli chodzi o spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, to z przytoczonych przepisów wprost wynika, że w takim przypadku księga wieczysta może być założona. Prawo nie nakłada na osobę, której przysługuje własnościowe prawo do lokalu spółdzielczego, obowiązku założenia księgi wieczystej dla tego prawa. Oznacza to, że zakładanie ksiąg wieczystych dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest fakultatywne.

Sprzedaż mieszkania bez księgi wieczystej

Istnieje zatem możliwość, aby dane mieszkanie, stanowiące odrębną nieruchomość lub przedmiot spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie będzie miało założonej księgi wieczystej. Czy w takim przypadku możliwa jest sprzedaż mieszkania?

Na powyższe pytanie należy odpowiedzieć twierdząco. Brak księgi wieczystej nie stanowi przeszkody uniemożliwiającej sprzedaży nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Co zawiera księga wieczysta?

Niemniej, brak księgi wieczystej może okazać się przeszkodą utrudniającą sprzedaż nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Ustawodawca przypisał bowiem księgom wieczystym funkcję „ustalenia” stanu prawnego nieruchomości.

Powyższe oznacza, że w księdze wieczystej, obok prawa własności, mogą być ujawnione inne prawa związane z daną nieruchomością, taki jak na przykład:

1. Ograniczone prawa rzeczowe (np. użytkownie,  służebność),
2. Wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczone hipoteką,
3. Prawo najmu lub dzierżawy, prawo odkupu lub pierwokupu, prawo dożywocia,
4. Roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego albo o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego,
5. Roszczenia współwłaścicieli wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności;

Obok tego z upoważnienia dalszych, odrębnych przepisów ustawowych zachodzi możliwość dokonywania wpisu innych praw osobistych i roszczeń.

Ponadto, jakkolwiek księgi wieczyste służą ujawnieniu stanu prawnego nieruchomości, nie należy zapominać, że w celu bliższego określenia przedmiotu praw wpisanych do księgi wieczystej wpisuje się do niej także określone dane faktyczne, takie jak położenie nieruchomości, jej obszar oraz sposób korzystania.

Audyt stanu prawnego nieruchomości

Brak powyższych informacji nt. nieruchomości, które uzyskać można z księgi wieczystej, z pewnością wiąże się z ryzykiem przy transakcji sprzedaży nieruchomości, która nie ma założonej księgi wieczystej.

Aby zminimalizować powyższe ryzyko, konieczne będzie uzyskanie szeregu informacji i dokumentów o nieruchomości, aby w możliwe najszerszym zakresie ocenić jej stan prawny i ustalić jakie będą niezbędne kroki celem przeprowadzenia transakcji sprzedaży. Tego rodzaju czynności określa się mianem audytu stanu prawnego nieruchomości.

---

---