Blog

Podatek od sprzedaży mieszkania

Zasady opodatkowania dochodów ze sprzedaży nieruchomości zmieniły się w styczniu zeszłego roku. Korzystają na nich m.in. spadkobiercy, którzy chcą sprzedać mieszkanie otrzymane w spadku.

Nowelizacja wprowadziła korzystne rozwiązania dla spadkobierców. Do końca 2018 r. wyglądało to w ten sposób, że pięcioletni okres posiadania mieszkania liczył się od dnia nabycia spadku, przez co trudniej było skorzystać ze zwolnienia z PIT. Od stycznia 2019 r. termin ten jest już liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości przez spadkodawcę. Dzięki tej zmianie spadkobierca szybciej może sprzedać mieszkanie bez podatku.

Więcej

Mieszkanie z hipoteką, spółdzielcze, mieszkanie z … lokatorem. Jak je sprzedać?

Rozpoczynając oferowanie mieszkania do sprzedaży niezbędna jest weryfikacja stanu prawnego, przy czym najważniejsza jest forma własności.

Sprzedaż mieszkania z Księgą Wieczystą (własność)  z kredytem.

W obecnych czasach większość mieszkań obciążonych jest kredytem – głównie hipotecznym, choć nieruchomość może stanowić przedmiot zabezpieczenia przy innych formach zobowiązań finansowych. Same zobowiązanie nie jest problemem, ale ważnym jest, aby ustalić jego  dokładną wysokość. W przypadku kredytów niezbędnym będzie wystąpienie do banku kredytującego z wnioskiem o informację odnośnie:

  • Wysokości kredytu,
  • Wysokości spłaconego już zobowiązania,
  • Pozostałej kwoty do spłaty,
  • Daty udzielenia kredytu,
  • Numeru technicznego rachunku bankowego,
  • Danych kredytobiorcy,
  • Ewentualnej wysokość prowizji w związku ze wcześniejszą spłatą.
  • Warunków zwolnienia zabezpieczenia,
  • Ważnym jest to, aby upewnić się czy bank pobiera jakiekolwiek opłaty za wydanie takiego zaświadczenia i wszelkie formalności z tym związane.

Uzyskanie powyższych informacji to istotna kwestia zarówno dla nas (wiemy, jaką realną kwotę możemy uzyskać ze sprzedaży), jak i dla klienta kupującego.

W późniejszym etapie procesu transakcyjnego bank udzieli promesy – to wyjątkowo ważny dokument, gdyż oznacza on formalną obietnicę banku, że po otrzymaniu wpłaty od nowego nabywcy dane zostaną wykreślone z księgi wieczystej. Właściciel jako kredytobiorca nie będzie już widniał w księdze. Ważność takiego dokumentu wynosi trzydzieści dni. Jeśli do tego czasu transakcja nie zostanie sfinalizowana – dokument stanie się nieważny i koniecznym będzie ponowne wystąpienie o nią, do banku.

Następnie można podpisać umowę przedwstępną. Jest to rozwiązanie stosowane głównie w sytuacji, gdy klient kupujący wspiera się kredytem. Umowa przedwstępna określa dokładny czas obowiązywania i w tym czasie kupujący załatwia wszelkie formalności związane z zakupem (kredyt bądź inna forma gromadzenia środków). Umowa taka nie jest koniecznością w sytuacji, gdy kupujący dysponuje gotówką, dokumenty sprzedażowe są gotowe i obie strony mogą przystąpić do aktu notarialnego – umowy ostatecznej.

Podpisanie ostatecznej umowy końcowej sprzedaży wymaga sporządzenia aktu notarialnego. Po jego podpisaniu przez obie strony rejent rozpoczyna procedury sądowe, które w sposób zgodny z procedurą sądową przenoszą własność w księdze wieczystej. Równolegle, zarówno sprzedający jak i bank, który udzielił promesy powinien otrzymać przelew bankowy. Kiedy wszystkie, powyższe formalności zostały dopełnione – można udać się do banku, aby otrzymać zgodę na zwolnienie kredytu hipotecznego, a następnie przekazać ją nowemu nabywcy.

Kolejną formą własności jest „spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu”.

Jeśli chcemy sprzedać takie mieszkanie, przede wszystkim należy się zgłosić do spółdzielni mieszkaniowej i poprosić o niezbędne dokumenty, takie jak:

  • Zaświadczenie, że jest się członkiem spółdzielni,
  • Dokument potwierdzający spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
  • Potwierdzenie braku zaległych zobowiązań w stosunku do spółdzielni,
  • Potwierdzenie braku zaległości z tytułu czynszu oraz innych opłat eksploatacyjnych,
  • Zaświadczenie o przydziale lokali i (ewentualnie) zaświadczenie uzupełnieniu wkładu budowlanego,

Jeśli nie możemy tego zrobić osobiście, wiele spółdzielni praktykuje wydawanie zaświadczeń online, można również to uczynić udzielając innej osobie pełnomocnictwa notarialnego i uwzględnić powyższe czynności w jego zakresie.

Dodatkowo, do sprzedaży niezbędny jest dokument potwierdzający nabycie lokalu: akt notarialny lub postanowienie sądowe oraz zaświadczenie o zameldowaniu osób w lokalu.

W przypadku własnościowego prawa do lokalu wymaganymi dokumentami są:

  • Akt notarialny nabycia lub postanowienie sądowe.
  • Aktualny odpis  z księgi wieczystej (stosuje się zasadę, określającą okres ważności dokumentu na trzy miesiące)
  • zaświadczenie o zameldowaniu osób w lokalu,
  • Potwierdzenie braku zaległości z tytułu czynszu oraz innych opłat eksploatacyjnych,

Należy dodać w obu, powyższych przypadkach, że w sytuacji, jeśli mieszkanie jest obciążone kredytem – wszystkie czynności z nim związane wyglądają tak samo, jak w przypadku sprzedaży mieszkania własnościowego, z księgą wieczystą.

Sprzedaż mieszkania z lokatorem.

To najtrudniejszy sposób sprzedaży, ale nie niemożliwy. Nie jest to często występujący przypadek, ale prawo dopuszcza sprzedaż mieszkania nawet, jeśli znajduje się w nim lokator. W sytuacji, gdy lokator zamieszkujący nie chce opuścić mieszkania – pozostaje nam tylko takie rozwiązanie jak sprzedaż nieruchomości.

Niezbędnym jest jednak, aby poinformować o tym już w ofercie – nie należy zatajać takiej informacji. Ponadto, taka sytuacja znacząco wpływa na wysokość ceny transakcyjnej więc powinniśmy to uwzględnić już na etapie oferowania. Powinniśmy udzielić zainteresowanym takich informacji, jak to, czy lokator opłaca czynsz i, czy robi to regularnie. Dodatkowo, ważną kwestią jest to, aby poinformować, czy posiada on dożywotnie prawo do mieszkania w lokalu. Istotne są również takie kwestie jak wiek lokatora, czy jest to osoba z rodziny, czy matka z dzieckiem. Kupujący zapewne będzie chciał wiedzieć, czy zostały już podjęte jakiekolwiek kroki formalne, mające na celu eksmisję lokatora.

Fot. Piotr Wankiewicz

Sprzedaż mieszkania z najemcą.

W sytuacji, gdy jest to najemca, sprawa jest dużo prostsza, a często wręcz dużo bardziej korzystna w stosunku do innych ofert, o ile posiadamy podpisaną, obowiązującą umowę najmu. Należy określić okres wypowiedzenia, poinformować o tym, kim są najemcy (czy to rodzina, osoby pracujące, firma, studenci, obcokrajowcy). Nie powinniśmy oczywiście udzielać żadnych informacji mogących narażać interesy lokatorów – przede wszystkim tych prywatnych.

Nie mamy obowiązku informowania lokatorów o tym, że zamierzamy sprzedać mieszkanie, ale warto to zrobić ze względu na dobre praktyki. Będziemy bowiem potrzebowali współpracy ze strony najemców w sytuacji, gdy zechcemy mieszkanie zaprezentować potencjalnym nabywcom.

Kupujący często zainteresowani są tym, aby kontynuować umowę najmu z obecnymi lokatorami, bywa zatem i tak, że obecność najemców może być atutem. Odnosi się to do takich sytuacji, gdy klient zakupuje mieszkanie inwestycyjnie.

Warto wspomnieć, że już w momencie podpisywania umowy najmu dobrze jest zabezpieczyć się prawnie, że w momencie, w którym decydujemy się na sprzedaż mieszkania, najemca wyraża zgodę na prezentowanie mieszkania. Dodatkowo, koniecznym jest, aby określić częstotliwość takich „prezentacji” i każdorazowo uzgadniać terminy takich wizyt, aby nie naruszać miru domowego najemcy. Jesteśmy właścicielami mieszkania, ale umowa najmu daje również prawa najemcy i  z różnych powodów ma prawo odmówić prezentacji, jeśli wcześniej nie uzgodnimy z nim tego w umowie najmu.

Każdy, zainteresowany kupujący będzie chciał wiedzieć, jak wygląda sytuacja prawna w momencie, gdy w nieruchomości przebywa lokator – niezależnie od tego, na jakiej podstawie. Należy się zatem przygotować do takich pytań i postarać się w jak najszerszy i transparentna sposób przedstawić sytuację, a jeśli posiadamy jakiekolwiek dokumenty potwierdzające informacje – warto je przedstawić.

Istotnym jest również, aby na bieżąco starać się rozmawiać z lokatorem, bo, być może nasze podejście i ewentualna chęć wsparcia w danej sytuacji spowoduje, że zdecyduje się jednak na wyprowadzkę.

Pamiętajmy jednak, że należy działać zgodnie z prawem, nie warto zatajać prawdy i zdecydowanie, warto stawiać na dialog i mediację – to ułatwi nam porozumienie w każdej sytuacji, nie tylko przy sprzedaży nieruchomości.

W następnym artykule opiszę czynności „posprzedażowe” i to, co wszyscy lubimy najbardziej, czyli … podatki 😉

Aneta Gromska
Dyrektor ds. Rozwoju i Inwestycji

Bracia Strzelczyk
Więcej

„Razem czy osobno?” – jak bezpiecznie sprzedawać nieruchomość.

Żyjemy w czasach, w których dominuje hasło: “zrób to sam”. Internet serwuje szereg samodzielnych rozwiązań, niemalże w każdej dziedzinie: fryzjerstwo, szewstwo, mechanika samochodowa, ale również marketing czy doradztwo prawne. Szybko się uczymy, a strony internetowe sugerują samodzielność jednocześnie zwiększając poczytność swoich “porad”.  Większość z nas pracując w swoich branżach dobrze wie, jak ważne jest “know how” i, że im więcej mamy doświadczenia, tym wyższej jakości usługi świadczymy. Dobrze wiemy, że o ile nie ma ludzi niezastąpionych o tyle wiedza jest bezcenna i może uchronić przed komplikacjami. Zwracamy się do specjalistów chcąc mieć pewność, że nasz sprawy trafią w profesjonalne “ręce”.  

W większości dziedzin jesteśmy w stanie, teoretycznie, poradzić sobie sami: od kładzenia tynków, modelowania fryzur, składania silnika samochodowego – aż po redagowanie umów cywilnoprawnych. Pomijając kwestię poświęconego czasu zajmowanie się sprawami, których to dopiero się uczymy – trudno posiadać pewność, że możemy spać spokojnie.  Sprzedaż nieruchomości nie ogranicza się bowiem jedynie do wystawienia oferty na portalach.  

Weryfikacja stanu prawnego

Wiedza brokera to przede wszystkim umiejętność analizy dokumentacji: ustalenie faktycznych właścicieli, ich praw oraz przypadających im udziałów. W Księdze Wieczystej znajduje się szereg informacji wskazujących na stan prawny nieruchomości, które mogą być niejasne zarówno dla klienta jak i samego właściciela.  Mogą mieć znaczenie nie tylko przy pierwszej transakcji, ale również w późniejszym przenoszeniem praw, przekształcaniu etc. Skuteczna analiza umożliwia uniknięcie zakupu nieruchomości z wadą prawną, która może skutkować utrudnieniem w zarządzaniu nieruchomością, dalszemu przekształcaniu, rozbudowy, roszczeniom etc. Doświadczony broker niejednokrotnie spotyka się z sytuacją, że sam właściciel nie do końca jest świadomy stanu prawnego swojej nieruchomości. Może to powodować szereg nerwowych, nieprzyjemnych sytuacji oraz zabrać nam wiele cennego czasu.  

Tworzenie i prezentacja oferty

Doświadczony broker dobrze wie, jakie informacje powinna zawierać oferta. Szybko i trafnie spostrzega, co jest atutem nieruchomości. Wie, jak wyeksponować nieruchomość, aby wyeksponować jej potencjał. W przypadku klienta poszukującego, doradca potrafi dobrze spersonalizować ofertę, zwrócić uwagę na aspekty i okoliczności, z których klient często, nie mając doświadczenia, może nie zdawać sobie sprawy. Pośrednik dzieli się swoim doświadczeniem, jest dostępny i sugeruje kolejne etapy posunięć. Tworzy jedną, spójną ofertę, która będzie eksportowana na portale ogłoszeniowe. 

Klient, w pierwszej kolejności kontaktuje się z pośrednikiem, który udziela mu informacji. Współpraca z agencją zwalnia z obowiązku odbierania telefonów i każdorazowego informowania o wszystkich szczegółach oferty. To pośrednik umawia i organizuje wszystkie prezentacje. Dzięki współpracy z właścicielem dba o wygląd wnętrza, oświetlenie, a nawet o jakość powietrza. Szybko wychwyci atuty nieruchomości, a jeżeli widzi najmniejsze choćby wady zasugeruje rozwiązania w celu ich wyeliminowania.  

Dodatkowo, wiedząc jakie potrzeby mieszkaniowe ma klient poszukujący, broker dobrze wie, co warto, aby ten zobaczył. Pośrednik jest dobrze zorientowany na potrzeby klienta. Doświadczony broker posiada dużą wiedzę na temat, w jaki sposób pokazać nieruchomość. Powinien znać ją dobrze, jej atuty i szczegóły dotyczące parametrów, opłat etc. Klient oglądający powinien czuć się dobrze poinformowany, uzyskać odpowiedź na wszystkie pytania. Nie sposób jednak, aby pośrednik wiedział dosłownie wszystko, ale jego obowiązkiem jest sprawdzenie i uzyskanie jak największej wiedzy na temat, o który klient aktualnie zapytał. Po prezentacji zdaje relację właścicielowi na temat spotkania jakie odbył z klientem. To pomaga określić wspólną, dalszą strategię. 

Bezpieczeństwo Klienta i jego transakcji

Adres nieruchomości, jej dane, a w późniejszym etapie dane właścicieli są przekazywane dopiero tym zainteresowanym klientom, których tożsamość została uprzednio zweryfikowana, przy podpisaniu stosownej dokumentacji w agencji. Ma to ogromny wpływ na bezpieczeństwo zarówno w przypadku, gdy właściciel zamieszkuje oferowaną nieruchomość, jak i wówczas, gdy w niej na co dzień nie przebywa. 
Transakcja sprzedaży czy wynajmu nieruchomości to transakcja finansowa. Pośrednik posiadający doświadczenie doskonale wie, na jakie kwestie należy zwrócić uwagę, aby transakcja odbyła się w sposób bezpieczny i transparentny. 

Ceny ofertowe na portalach, często bardzo się różnią od cen transakcyjnych. Pośrednik, bazując na swoim doświadczeniu i bieżącej obserwacji trendów na rynku jest w stanie trafnie ocenić potencjał zysku. Reaguje szybko i wskazuje klientowi kierunek działań. 

„Wyłączność” jest bezpieczna

Decydując się na współpracę z agencją dość często spotykamy się z pojęciem “Umowa z klauzulą wyłączności”. Warto pamiętać, że taka właśnie forma współpracy daje pośrednikowi gwarancję, że jeżeli wykona swoją pracę to otrzyma wynagrodzenie. Ponadto, powszechnie stosowane umowy typu otwartego pozwalają jedynie na zgodne z prawem publikowanie oferty na portalach, nie regulując w żaden sposób obowiązków pośrednika. Umowa wyłączna reguluje nie tylko kwestie wynagrodzenia, ale stwierdza, że to agencja odpowiada za przeprowadzenie całego procesu transakcyjnego. Odpowiedzialność za oferowanie nieruchomości na rynku oraz profesjonalne wsparcie przy procesie transakcyjnym to zadanie brokera. Dzięki umowie wyłącznej może poświęcić swoją pełną uwagę przy procedowaniu transakcji.  

Dodatkowo, przy umowie ekskluzywnej (wyłącznej) współpracujemy z jednym pośrednikiem. To on informuje nas o wszystkich, swoich działaniach. O wszelkich zmianach w ofercie informujemy tylko jedną osobę. Przy ofercie wyłącznej mamy pewność, że pośrednik dobrze zna naszą nieruchomość. Dla klientów poszukujących informacja, że oferta jest „wyłączną” stanowi potwierdzenie, że jest ona aktualna, zweryfikowana i transparentna. 
Każda agencja, z która podpisujemy umowę typu otwartego może oferować ją na portalach, pod własnym szyldem. Łatwo utracić kontrolę nad tym, gdzie znajduje się nasza oferta oraz kto ją oferuje. Zdarza się, że oferty wprowadzane są z błędnymi danymi. Wymaga to obserwacji zachowań w sieci i każdorazowej reakcji, bowiem klient poszukujący może odnieść wrażenie chaosu i nabrać podejrzeń co do transparentności i aktualności oferty. Jeżeli zdecyduje się na kontakt, bywa, że skontaktuje się z agencją, która nie zna dobrze nieruchomości (bywa, że osoba, z którą się kontaktujemy nawet nie widziała przedmiotu oferty). Klient poszukujący może odnieść wrażenie dezinformacji i nabrać wątpliwości. 

Zgodnie ze standardami zawodowymi agencja musi podejmować takie działania, które zapewnią jak najszersze wyeksponowanie nieruchomości. Agencja posiadając wyłączność może inwestować własne środki w działania marketingowe takie jak: dodatkowa promocja na portalach (podbicia), eksport na dodatkowe portale, banery, billboardy, “Home staging”, profesjonalny fotograf etc. 

MLS. Jedna umowa – setki agencji.

Dzięki współpracy z agencją, wybierając umowę wyłączną nasza nieruchomość trafi do bazy MLS.  To system wymiany ofert pomiędzy pośrednikami. 1 990 agentów, 360 biur nieruchomości, 4 550 aktualnych ofert. To wyszukiwarka ofert “na wyłączność’ dostępna tylko dla pośredników. Dzięki temu inne agencje mają dostęp do Państwa oferty, mogą ją publikować na własnych stronach internetowych (jeśli wyrazimy na to zgodę). Nie ma konieczności podpisywania dodatkowych umów. Jedna umowa wyłączna powoduje, że naszą nieruchomość może proponować swoim klientom ponad 360 agencji współpracujących.  Ważnym atutem jest to, że gdy chcemy zmienić cenę ofertową lub zablokować dostępność oferty na czas zaawansowanych negocjacji z klientem – robimy to również za pośrednictwem jednego brokera, z którym współpracujemy. Nie ma zatem konieczności „obdzwaniania” wszystkich agencji bo tylko jedna osoba ma dostęp do treści oferty. Mamy więc gwarancję, że nasza oferta wszędzie będzie kompletna, przejrzysta i spójna.

Są pewni ludzie od pewnych rzeczy

Podejmując zatem decyzję o sprzedaży warto przemyśleć, czy chcemy to zrobić na zasadzie “zrób to sam”.  W myśl zasady “wszystko jest dobrze jak jest dobrze” istotnym jest, aby rozważyć, czy będąc bankowcem, sprzedawcą, modelką, kierowcą, przedsiębiorcą czy nauczycielem chcemy poświęcać czas na to, aby wdrażać się w branżę nieruchomości, a finalnie narazić się na ryzyko utraty bezpieczeństwa transakcji. Warto pamiętać, że to właściciele nieruchomości decydują o tym, komu sprzedadzą, a wynagrodzenie dla agencji płaci się dopiero, co najmniej po podpisaniu umowy przedwstępnej. W trakcie trwania umowy mamy możliwość monitorowania działań brokera, bo umowa “na wyłączność” to nie tylko wyłączność do sprzedaży nieruchomości, ale również agencyjna, rozszerzona (niż w przypadku umowy typu otwartego) odpowiedzialność za wykonanie umowy pośrednictwa.  

Aneta Gromska

Dyrektor ds. Rozwoju i Inwestycji
„Bracia Strzelczyk”
Więcej