Depozyt notarialny – czym jest i jak zabezpiecza transakcje?

Odpowiednie zabezpieczenie zapłaty uzgodnionej ceny nieruchomości jest bardzo ważną kwestią dla zbywającego prawo do nieruchomości. Jedną z najlepszych i najbezpieczniejszych form zabezpieczenia transakcji, która finansowana jest ze środków własnych kupującego, jest depozyt notarialny.

Czym jest depozyt notarialny?

Jak stanowi art. 108 ustawy z 14.02.1991 r. – Prawo o notariacie:

„Notariusz przyjmuje na przechowanie pieniądze, w celu wydania ich osobie wskazanej przy ich złożeniu. Dla udokumentowania tych czynności notariusz prowadzi specjalne konto bankowe. Z przyjęcia depozytu notariusz spisuje protokół, w którym wymienia datę przyjęcia, ustala tożsamość osoby składającej, datę mającego nastąpić wydania oraz imię, nazwisko i miejsce zamieszkania osoby odbierającej depozyt. Wydanie depozytu następuje za pokwitowaniem„

Konto bankowe, na które notariusz przyjmuje depozyt musi stanowić rachunek, na którym przechowywane są wyłącznie środki z depozytu, nie mogą być na nim przechowywane inne środki notariusza.

Warunkiem koniecznym do sporządzenia czynności przechowania pieniędzy i papierów wartościowych jest związek tejże czynności z czynnością dokonywaną w kancelarii, w której składany jest depozyt. Oznacza to, że notariusz może przyjąć depozyt związany z:

1. Planowaną przez strony czynnością notarialną.
2. Dokonywaną czynnością notarialną.
3. Już dokonaną czynnością notarialną.

Jak działa depozyt notarialny?

Procedura związana z korzystaniem z depozytu notarialnego jest następująca:

1. Kupujący wpłaca przed zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości umówioną cenę na specjalne konto depozytowe notariusza. Notariusz może przyjąć na przechowanie pieniądze w formie gotówki, jak i w formie wpłaty (przelewu) bezpośrednio na konto depozytowe. W przypadku przyjęcia gotówki notariusz powinien niezwłocznie dokonać wpłaty na konto depozytowe.
2. Notariusz sporządza protokół przyjęcia pieniędzy na przechowanie. W protokole strony określają warunki – kiedy i komu, ewentualnie po zaistnieniu jakich zdarzeń (warunków) notariusz wypłaci przejęte na przechowanie środki. Wskazanie osoby uprawnionej do odbioru depozytu musi nastąpić już przy złożeniu depozytu – tym samym notariusz nie może przyjąć depozytu z zastrzeżeniem osoby składającej depozyt, że wskaże ona osobę uprawnioną w okresie późniejszym.
3. Po zawarciu umowy sprzedaży, w określonym terminie i po spełnieniu ewentualnych innych warunków, notariusz wypłaca określonej osobie pieniądze z depozytu,
4. Jeżeli nie dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży, środki zostaną w całości zwrócone kupującemu.

Warunki wydania depozytu

Istnieje możliwość dowolnego wykreowania zdarzeń uzasadniających wydanie depozytu, w tym warunków wydania.

Niemniej, warunek wydania depozytu nie może być sprzeczny z prawem, jak również z zasadami współżycia społecznego.

Warunkami wydania depozytu notarialnego mogą być zdarzenia przyszłe zależne od woli stron (tzw. warunek potestatywny). Mogą to być również inne zastrzeżenia (jak np. wydanie decyzji administracyjnej określonej treści czy przedłożenia zezwolenia na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Nie ma także przeszkód, aby wydanie pieniędzy lub papierów wartościowych z depozytu ograniczone (warunkowane) było jedynie terminem.

Spełnienie warunków musi być obiektywnie stwierdzalne, ponieważ notariusz nie jest uprawniony do dokonywania ich subiektywnej oceny i w sytuacji, gdy przy wydaniu nie jest w stanie w sposób wykluczający wszelką wątpliwość stwierdzić spełnienia tychże warunków, powinien odmówić wydania depozytu.

Czy warto skorzystać z depozytu notarialnego?

Stanowczo warto skorzystać z depozytu notarialnego. Depozyt notarialny zabezpiecza interes strony sprzedającej, stanowiąc potwierdzenie, iż kupujący dysponuje odpowiednią dla zawarcia umowy kwotą.

Korzystając z depozytu notarialnego, można także zadbać o interes kupującego i zabezpieczyć go poprzez możliwość umieszczenia konkretnych warunków w akcie przyjęcia depozytu notarialnego – m.in. że kwota depozytu zostanie przelana na konto sprzedającego dopiero w momencie wydania nieruchomości w posiadanie kupującego lub wpisania kupującego do księgi wieczystej jako właściciela danej nieruchomości.

Ile się płaci depozyt notarialny?

Wysokość kosztów depozytu notarialnego określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28.06.2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Koszty to połowa stawki maksymalnej przewidzianej dla danej kwoty – oznacza to, że nie sposób odgórnie określić koszt związany z ustanowieniem depozytu, gdyż zależeć on będzie od wysokości zdeponowanej u notariusza kwoty.

Do tego należy doliczyć podatek VAT w wysokości 23% oraz ewentualny koszt wypisów aktu notarialnego.

Czy depozyt notarialny jest bezpieczny?

Depozyt notarialny to jedno z najbezpieczniejszych narzędzi zabezpieczających rozliczenia przy transakcjach nieruchomościowych. Dzięki precyzyjnym regulacjom prawnym oraz nadzorowi notariusza, zapewnia on obu stronom transakcji pewność i spokój – zarówno co do zgromadzonych środków, jak i warunków ich wypłaty. Warto rozważyć tę formę zabezpieczenia jako element profesjonalnie przeprowadzonej transakcji.

Krzysztof Blaszczyk

Radca prawny od 2018 r. Praktykę zawodową rozpoczął w 2015 r. W agencji nieruchomości Bracia Strzelczyk specjalista ds. obrotu nieruchomościami. Wspomaga Klientów i doradców nieruchomości w sytuacjach wymagających wiedzy prawniczej oraz gdy istnieje potrzeba zaproponowania niestandardowych rozwiązań. Zawsze stara się skupiać na indywidualnej sytuacji Klienta