Sprzedaż nieruchomości często poprzedza umowa przedwstępna. Zawierając ją, strony muszą ustalić szereg kwestii dotyczących przyszłej transakcji. Podjęte na tym etapie decyzje są kluczowe dla dalszego przebiegu procesu zawierania umowy sprzedaży – stają się źródłem praw i obowiązków kontrahentów.
W poniższym artykule zostaną omówione podstawowe kwestie związane z umową przedwstępną, w tym czym jest umowa przedwstępna i jaka może być jej forma, a także kiedy przedawniają się roszczenia z umowy przedwstępnej oraz o czym należy pamiętać zawierając ten rodzaj umowy
Czym jest umowa przedwstępna
Kodeks cywilny mianem umowy przedwstępnej określa umowę, przez którą strony (niekiedy tylko jedna z nich) zobowiązują się do zawarcia w przyszłości innej umowy. Umowa przedwstępna ma za zadanie zagwarantować dojście w przyszłości do skutku umowy, której niezwłoczne zawarcie jest z pewnych względów niemożliwe lub przez strony niepożądane.
Umowa przedwstępna jest konstrukcją często wykorzystywaną w obrocie nieruchomościami. Najczęściej spotykanymi w praktyce są właśnie przedwstępne umowy sprzedaży nieruchomości. Uzasadnieniem zawarcia przez strony takiej umowy jest zwykle konieczność uzyskania przez przyszłego nabywcę:
- środków na zakup nieruchomości (umowa przedwstępna stanowi podstawę starań o uzyskanie kredytu bankowego),
- dokumentów niezbędnych do zawarcia umowy sprzedaży (np. dokumentów z ewidencji gruntów i budynków),
- określonych decyzji administracyjnych (np. pozwolenia na budowę),
- zezwolenia na zawarcie umowy (np. zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca),
- uregulowania stanu prawnego nieruchomości lub
- doprowadzenia jej do określonego stanu faktycznego przed sprzedażą bądź wcześniejszego przeprowadzenia analizy stanu nieruchomości (tzw. due diligence).
Umowa przedwstępna a umowa przyrzeczona
W umowie przedwstępnej zamieszcza się istotne postanowienia umowy, która ma zostać zawarta w przyszłości, czyli tzw. umowy przyrzeczonej. Strony umowy przedwstępnej przyrzekają sobie, że zawrą w przyszłości konkretną umowę i określają jej warunki. Przyszła umowa nosi nazwę umowy przyrzeczonej, ponieważ zawarcie jej zostaje przyrzeczone umową przedwstępną. Umowę przedwstępną określa się czasem mianem umowy przyrzeczenia, czyli umowy, w której przyrzeka się zawarcie innej umowy. Nieprawidłowe jest natomiast, spotykane niekiedy w praktyce, określanie umowy przedwstępnej terminem „umowa wstępna”.
Zmiany w umowie przedwstępnej
Co istotne, postanowienia umowy przyrzeczonej, mogą być odmienne od postanowień umowy przedwstępnej, gdyż stronom przysługuje prawo do ukształtowania wiążącego je stosunku prawnego według własnego uznania. Nie ma przeszkód, aby określony w umowie przedwstępnej termin wydania nieruchomości lub zapłacenia ceny uległ w umowie przyrzeczonej skróceniu albo wydłużeniu. Zdarza się, że zmianie ulega nawet cena nieruchomości. Zmianę postanowień umowy przedwstępnej powinny zaakceptować obie strony. Przyjmuje się, że zawarcie umowy przyrzeczonej na warunkach odmiennych od przyjętych w umowie przedwstępnej przesądza o tej akceptacji.
Kiedy zawiera się umowę przyrzeczoną?
W umowie przedwstępnej określa się termin zawarcia umowy przyrzeczonej, choć wzorem większości ustawodawstw obcych nie jest to obecnie konieczne. Jeżeli w umowie przedwstępnej terminu nie określono, umowa przyrzeczona powinna zostać zawarta w terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania jej zawarcia, a w przypadku gdy obie strony są do tego uprawnione, a każda z nich wyznaczyła inny termin zawarcia tej umowy, wiążący jest termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie w tym zakresie.
Pamiętać jednak trzeba, że w przypadku niewyznaczenia w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można już żądać jej zawarcia. Wyznaczony w ten sposób termin powinien być terminem „odpowiednim” – musi zatem uwzględniać okoliczności i przyczyny zawarcia umowy przedwstępnej oraz przypadać po ustaniu prawnych i faktycznych przeszkód zawarcia umowy przyrzeczonej.
W sytuacji, gdy strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Chodzi tu o odszkodowanie w granicach ujemnego interesu umownego, rozumianego jako wyrównanie uszczerbku majątkowego poniesionego przez osobę, która zawarła umowę przedwstępną, licząc na zawarcie w przyszłości umowy przyrzeczonej, przede wszystkim zaś o rzeczywistą stratę (damnum emergens) poniesioną przez tę osobę. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres tego odszkodowania.
Zadatek i zaliczka przy umowie przedwstępnej
Praktyką jest, że przy zawieraniu przedwstępnych umów sprzedaży kupujący przekazuje sprzedającemu zadatek. Stanowi on dodatkowe zastrzeżenie umowne dyscyplinujące strony do wykonania umowy. Zadatek przybiera najczęściej postać sumy pieniężnej, choć nie jest wykluczone przekazanie jako zadatku rzeczy, np. złotego łańcuszka. Przepisy nie regulują wysokości zadatku, lecz doświadczenie uczy, że przy sprzedaży nieruchomości wynosi on zwyczajowo około 10% ceny.
Zwyczajowy 10% zadatek to przy nabywaniu nieruchomości z reguły kilkadziesiąt tysięcy złotych. Poruszanie się z tak dużą kwotą często jest nielogiczne i niebezpieczne. Dlatego też z aprobatą należy odnieść się do stanowiska Sądu Najwyższego, zaprezentowanej w wyr. z 8.2.2008 r. (I CSK 328/07), w którym sąd ten wyjaśnił, że zadatek może zostać dany także po zawarciu umowy, w terminie uzgodnionym przez strony. To stanowisko umożliwiło przekazanie zadatku w formie bezgotówkowej już po zawarciu umowy przedwstępnej. W praktyce odbywa się to w ten sposób, że po podpisaniu umowy przedwstępnej, w której ustalono wysokość zadatku oraz termin jego przekazania, którym najczęściej jest dzień podpisania umowy przedwstępnej, osoba kupująca nieruchomość udaje się do banku w celu dokonania stosownego przelewu albo dokonuje tego przelewu drogą internetową.
Artykuł 394 § 1 KC stanowi, że:
w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie jej niewykonania przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
W umowach przedwstępnych zbycia nieruchomości spotkać można postanowienia dotyczące zaliczki. Zaliczka tym różni się od zadatku, że – co do zasady – podlega zwrotowi w każdym przypadku niedojścia do zawarcia umowy przyrzeczonej. Strona, która przyjęła zaliczkę powinna ją zwrócić w pełnej kwocie, nawet wówczas, gdy przyczyna niedojścia do zawarcia umowy przyrzeczonej leży po stronie osoby, która zaliczkę dała. Zaliczkodawcy nie przysługuje żądanie sumy stanowiącej dwukrotność wpłaconej zaliczki w sytuacji, gdy zaliczkobiorca nie wywiązał się z umowy.
Przy zakupie nieruchomości zdarza się dość często, że umowa przedwstępna obejmuje zarówno postanowienia dotyczące zadatku, jak i zaliczki. Dzieje się tak w sytuacji, gdy w ramach umowy przedwstępnej kupujący przekazuje sprzedającemu znaczną kwotę, której strony nie zamierzają poddać w całości skutkom zadatku. Dla przykładu, kupujący przekazuje sprzedającemu 30% ceny nieruchomości, z czego 10% stanowi zadatek podlegający skutkom wynikającym z art. 394 KC, zaś 20% stanowi zaliczkę podlegającą zwrotowi w przypadku niedojścia do zawarcia umowy sprzedaży.
Czy umowę przedwstępną trzeba podpisać u notariusza?
Umowa przedwstępna zbycia nieruchomości nie wymaga dla swej ważności formy aktu notarialnego. Taka umowa może zatem dojść do skutku np. poprzez podpisanie przez strony spisanych oświadczeń, wymianę korespondencji mailowej, ale także ustnie. Do najczęściej spotykanych w praktyce obrotu nieruchomościami należą umowy przedwstępne zawarte w formie pisemnej i aktu notarialnego.
Możliwość zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości w dowolny sposób nie oznacza, że forma zawarcia tej umowy pozostaje bez znaczenia dla sytuacji prawnej kontrahentów i możliwości uregulowania ich wzajemnej relacji. Przeciwnie – forma zawarcia umowy przedwstępnej ma bezpośredni wpływ na prawną skuteczność tej umowy, możliwość skorzystania przez kontrahentów z określonych konstrukcji służących zabezpieczeniu jej wykonania oraz sposób w jaki będzie mogła nastąpić ewentualna zmiana, uzupełnienie lub rozwiązanie umowy przez strony.
W przypadku niewykonania umowy przedwstępnej zawartej w formie pisemnej strony związane są jej postanowieniami dotyczącymi zadatku, odszkodowania itp., lecz nie mogą dochodzić na jej podstawie zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej, gdyż do tego wymagana jest dla umowy przedwstępnej zbycia nieruchomości forma aktu notarialnego.
Stąd, jeżeli strony umowy przedwstępnej nabycia nieruchomości (użytkowania wieczystego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) pragną mieć możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej, powinny umowę przedwstępną zawrzeć w formie aktu notarialnego.
Kiedy przedawnia się umowa przedwstępna?
Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta.
Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.
O czym warto pamiętać podpisując umowę przedwstępną?
Roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej, wynikające z zawartej w formie aktu notarialnego umowy przedwstępnej, warto ujawniać w prowadzonej dla nieruchomości księdze wieczystej. Osoba, na rzecz której dokonany został wpis roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości z umowy przedwstępnej, zachowuje swoje roszczenie i może go dochodzić w stosunku do aktualnego właściciela nieruchomości.
Pomimo tego że termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie musi być określony w umowie przedwstępnej, jego zgodne ustalenie przez strony i wskazanie w treści umowy należy uznać za wskazane. Precyzyjne określenie czasu zawarcia umowy ostatecznej w treści umowy przedwstępnej pozwala na uniknięcie wątpliwości związanych z procedurą wyznaczania tego terminu w późniejszym czasie oraz sporów o to czy wyznaczony przez jedną ze stron termin jest „odpowiedni”. Eliminuje to także ryzyko ewentualnego wygaśnięcia zobowiązań z umowy przedwstępnej na skutek nie wyznaczenia tego terminu w ciągu roku od zawarcia tej umowy.
W praktyce dość często zdarza się, że po zawarciu umowy przedwstępnej następuje wydanie rzeczy do korzystania (np. dla przeprowadzenia remontu). Jeżeli nie dojdzie do zawarcia umowy właściwej, strony powinny się rozliczyć z nakładów poniesionych na cudzą rzecz lub z tytułu korzystania z cudzego lokalu.
Wpływ na wybór formy umowy przedwstępnej mogą mieć także wymogi stawiane przez banki, udzielające kredytów na zakup nieruchomości. Stad, w sytuacji, w której umowa przedwstępna ma stać się podstawą starań przyszłego nabywcy nieruchomości o kredyt na sfinansowanie jej zakupu, sposób jej zawarcia należy wcześniej skonsultować z bankiem.
OBSERWUJ NAS: