Biuro Marszałkowska 58: + 48 22 625 15 15

Biuro Belwederska 19:

+ 48 22 841 32 14

Gdzie zgłosić i jak rozliczyć najem mieszkania

gdzie zgłosić i jak rozliczyć wynajem mieszkania

Dochody z tytułu najmu w świetle przepisów prawa podatkowego podlegają opodatkowaniu. Podatek od najmu to rodzaj daniny, którą płaci wynajmujący czerpiący zysk z wynajmu mieszkania. Każdy, kto uzyskuje przychód z tego tytułu, musi rozliczać się z Urzędem Skarbowym na określonych zasadach.

Istnieje kilka możliwości w zakresie wyboru formy opodatkowania zysków z tytułu najmu. W niniejszym wpisie pokrótce wyjaśnione zostaną następujące kwestie:

  1. Formy opodatkowania dochodu z tytułu najmu
  2. Wysokość podatku od dochodu z tytułu najmu
  3. Gdzie zgłosić wynajem mieszkania
  4. Jak rozliczyć wynajem mieszkania
  5. Możliwości obniżenia podatku od dochodu z tytułu najmu

Formy opodatkowania dochodu z tytułu najmu

Do końca 2021 roku wynajmujący mógł wybrać spośród dwóch form opodatkowania zysku od wynajmu mieszkania. Były to podatek ryczałtowy oraz podatek na zasadach ogólnych.

Po wejściu w życie Polskiego Ładu jedyna możliwą forma opodatkowania zysku od wynajmu mieszkania będzie ryczałt przychodów ewidencjonowanych. Należy jednak podkreślić, że jeżeli wynajmujący kontynuuje najem rozpoczęty w 2021 i przyjął formę rozliczania opodatkowania na zasadach ogólnych, to może on zachować tę formę opodatkowania do końca 2022 roku. Z początkiem 2023 roku jednak obowiązkiem będzie rozliczanie się z wynajmu mieszkania wyłącznie w formie ryczałtu.

Wysokość podatku od dochodu z tytułu najmu

Stawka podatku ryczałtowego wynosi 8,5% i 12,5%. Stawka 8,5% obowiązuje jeśli przychody z najmu nie przekroczą kwoty 100 tys. zł rocznie, zaś stawka 12,5% obowiązuje, jeśli przychody z najmu przekroczą 100 tys. zł rocznie. Podatek 12,5% płaci się wyłącznie od nadwyżki przychodu z najmu ponad 100 tys. zł.

Z kolei stawka podatku na zasadach ogólnych wynosi 17% i 32% i naliczana jest od łącznej kwoty dochodów. Stawka 17% obowiązuje, jeśli w ciągu roku podatnik (wynajmujący) zarobi łącznie do 120 tys. zł. Stawka 32% obowiązuje, jeśli w ciągu roku podatnik (wynajmujący) zarobi więcej niż 120 tys. zł Podatek 32% płaci się wyłącznie od nadwyżki dochodu ponad 120 tys. zł.

Gdzie zgłosić wynajem mieszkania

Zgodnie z obowiązującymi zasadami właściciel mieszkania powinien zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego do urzędu skarbowego właściwego ze względu na miejsce zamieszkania do 14 dnia od dnia rozpoczęcia najmu. Na żądanie najemcy właściciel ma obowiązek przedstawić potwierdzenie zgłoszenia. Za pierwszy dzień najmu uznaje się dzień oddania lokalu do użytku najemcy, nie zaś dzień podpisania umowy.

W przypadku najmu tradycyjnego nie ma takiego obowiązku. Pierwsza wpłata zaliczki na podatek lub ryczałtu jest przez urząd skarbowy traktowana jako wybór formy opodatkowania najmu – takie zgłoszenie następuje automatycznie, po wpłaceniu pierwszej zaliczki na podatek dochodowy.

Jak rozliczyć wynajem mieszkania? Termin zapłaty zaliczek na podatek

Co do zasady, podatnik uzyskujący dochody z tytułu najmu ma obowiązek obliczania i odprowadzania na konto fiskusa miesięcznych zaliczek. Wysokość zaliczki należy obliczyć z zastosowaniem stawki podatkowej przyjętej dla danej formy opodatkowania najmu.

Jeśli wynajmujący uzyskuje dochód z najmu w wysokości 1000 zł i rozlicza się na zasadach ogólnych, to wówczas zaliczkę na podatek dochodowy oblicza się w następujący sposób:

· 1000 zł x 17% =170 zł

Jeżeli natomiast wynajmujący uzyskuje przychód z najmu w wysokości 1000 zł i rozlicza się w formie ryczałtu, to zaliczkę oblicza się następująco:

· 1000 zł x 8,5% = 85 zł.

W przypadku skali podatkowej przelew do urzędu skarbowego tytułem zaliczki na podatek za wynajem mieszkania powinien trafić do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym podatnik osiągnął dochód– czyli opłatę za maj należy zapłacić do 20 czerwca

Natomiast w przypadku ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych możliwe jest rozliczanie osiągniętego przychodu kwartalnie lub miesięcznie. Przykładowo: w przypadku rozliczenia kwartalnego. podatek za pierwszy kwartał 2022 roku powinien był trafić na konto urzędu skarbowego do 20 kwietnia 2022 roku.

mieszkanie na sprzedaż

Należności podatku powinna być przelewana na indywidualny mikrorachunek podatkowy, wygenerowany na podstawie:

  • numeru PESEL – w przypadku podatników nieprowadzących działalności gospodarczej,
  • numeru NIP – w przypadku przedsiębiorców.

Po zakończeniu roku podatkowego konieczne będzie natomiast złożenie deklaracji podatkowej, uwzględniającej wszystkie dochody podatnika.

Podatnicy uzyskujący przychody z najmu opodatkowane w formie ryczałtu, są zobowiązani rozliczyć się na deklaracji PIT-28. Na rozliczenie deklaracji mają czas do 31 stycznia roku następującego po rozliczanym roku podatkowym.

Osoby, które rozliczają się na zasadach ogólnych, powinny złożyć deklarację PIT-36. W tym przypadku ostateczny termin przypada dopiero 30 kwietnia roku następującego po rozliczanym roku podatkowym.

Możliwości obniżenia podatku od dochodu z tytułu najmu

W przypadku opodatkowania wynajmu na zasadach ogólnych podatek rozliczany jest na podstawie dochodu – stąd istnieje możliwość odjęcia kosztów utrzymania nieruchomości od przychodu.

Za koszty, uważane będą uzasadnione wydatki związane z osiągnięciem i zabezpieczeniem przychodów z wynajmu. Mogą to być między innymi:

  • opłaty za media i koszty administracyjne (jeśli w umowie najmu nie są wyodrębnione z całkowitej kwoty za mieszkanie i przeniesione na najemcę),
  • koszty remontów,
  • koszty drobnych napraw,
  • zakupy mebli,
  • zakupy sprzętu RTV i AGD oraz innego wyposażenia mieszkania,
  • prowizja dla pośrednika,
  • amortyzacja mieszkania.

Warto również pamiętać, że Polski Ład wprowadził wyższą kwotę wolną od podatku – 30 tys. zł

Z kolei w przypadku opodatkowania wynajmu w formie ryczałtu nie można odliczać kosztów oraz skorzystać z kwoty wolnej od podatku. Z drugiej strony istnieje możliwość obniżenia podstawy opodatkowania w drodze rozróżnienia w umowie kwoty za czynsz od np. kwoty opłat eksploatacyjnych. W takim przypadku przychód stanowić będzie wyłącznie kwota czynszu i to ona będzie podlegać opodatkowaniu.


W agencji nieruchomości BRACIA STRZELCZYK pomagamy Klientom w odpowiednim skonstruowaniu zapisów w umowie najmu – tak, aby były ona najoptymalniejsze pod kątem wybranej przez Klienta formy opodatkowania.


Krzysztof Błaszczyk
Radca Prawny
Bracia Strzelczyk Nieruchomości