Jak sprzedać mieszkanie, które było darowizną?
Darowizna mieszkania to popularna forma przeniesienia własności nieruchomości – szczególnie wśród osób z najbliższego kręgu rodziny. To forma szczególnie korzystna dla osób z tzw. podatkowej grupy zerowej – wówczas nowy właściciel nie musi liczyć się z zapłatą podatku od spadków i darowizn.
Nierzadko zdarza się, że obdarowany nie decyduje się na utrzymywanie nabytego w drodze darowizny mieszkania. Jego sprzedaż daje bowiem możliwość uzyskania środków pieniężnych na samodzielnie wybrany cel – w tym na zakup innej nieruchomości lub spłatę kredytu hipotecznego.
Sprzedaż darowanego mieszkania musi zostać dokonane w formie aktu notarialnego. Dokumenty wymagane do sprzedaży darowanego mieszkania nie różnią się od standardowych dokumentów niezbędnych do sprzedaży nieruchomości. Niemniej, w przypadku sprzedaży mieszkania, które było darowizną, należy pamiętać o przedłożeniu notariuszowi podstawy nabycia mieszkania w postaci aktu notarialnego darowizny oraz – dodatkowo – zaświadczenia z Urzędu Skarbowego o wywiązaniu się z obowiązku podatkowego, zwolnieniu podatkowego lub przedawnieniu podatku od spadków i darowizn z tytułu nabycia udziałów w nieruchomości w drodze dziedziczenia.
Podatek dochodowy przy sprzedaży mieszkania
Sprzedaż mieszkania wiąże się z koniecznością zapłaty podatku dochodowego – jeżeli ma miejsce w ciągu 5 lat od nabycia nieruchomości. Nie inaczej jest w przypadku sprzedaży mieszkania nabytego w drodze darowizny. Co istotne, dla potrzeb podatkowych wyżej wskazany pięcioletni okres rozpoczyna się z końcem roku kalendarzowego, w którym darowizna została przekazana na rzecz obdarowanego.
Podatek dochodowy z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami uzyskania przychodu. Koszty uzyskania przychodu stanowią:
- cena nabycia,
- koszty transakcyjne oraz
- nakłady.
W przypadku gdy darowizna nieruchomości będzie zwolniona z podatku od spadków i darowizn, opodatkowaniu będzie podlegać prawie cała kwota uzyskana z transakcji sprzedaży nieruchomości.
Koszty transakcyjne to np. koszty notarialne i koszty usług pośrednika
Koszty uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze darowizny
Z kolei za koszty uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze darowizny, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości i które zostały poczynione w czasie jej posiadania. Za koszty uzyskania przychodu uważa się zatem m.in. wydatki poniesione na remont mieszkania czy domu. Kosztem jest również kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn.
Co istotne, wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się wyłącznie na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych. Nie jest zatem możliwe rozliczenie nakładów, jeśli nie są one w odpowiedni sposób udokumentowane. Należy zatem pamiętać, by na etapie remontowania mieszkania czy domu gromadzić faktury – w innym wypadku poniesionych wydatków nie będzie można później zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu.
Sposobem na uniknięcie zapłaty lub znaczne zmniejszenie podatku dochodowego przy sprzedaży darowanego mieszkania jest zastosowanie tzw. ulgi mieszkaniowej, czyli użycie środków z transakcji sprzedaży na cele mieszkaniowe – np. na zakup innego mieszkania lub spłatę kredytu na mieszkanie zaciągniętego wcześniej. Należy to jednak zrobić przed upływem trzech lat od daty sprzedaży.
Ulga mieszkaniowa, a podatek od sprzedaży darowanego mieszkania
Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych:
wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe.
Oznacza to, że jeżeli np. ktoś sprzedaje mieszkanie, które wcześniej otrzymał w darowiźnie, a pozyskane w ten sposób środki w całości wyda np. na zakup nowej nieruchomości (na własne cele mieszkaniowe), to nie musi płacić podatku dochodowego. Oczywiście – pod warunkiem, że zakup mieszkania czy domu nastąpił nie później niż trzy lata od końca roku podatkowego, w którym obdarowany sprzedał mieszkanie lub dom.
Za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uważa się nie tylko wydatki poniesione na nabycie budynku mieszkalnego czy lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, ale również wydatki na:
- nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego,
- nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego.
Także spłata kredytu hipotecznego oraz odsetek od tego kredytu zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości może zostać uznana za wydatek poniesiony na własne cele mieszkaniowe.
Podsumowanie
Zbycie nieruchomości, która została darowana jest jak najbardziej możliwa. Jedyny problem, jaki może się z tym wiązać, to powstanie obowiązku zapłaty podatku dochodowego, który – w związku brakiem uprzedniego wyłożenia środków na zakup zbywanego mieszkania – okazać się może znacznie wyższy, niż w przypadku mieszkania, które nie było przedmiotem darowizny. Na szczęście, obowiązek zapłaty podatku nie jest nieograniczony w czasie oraz istnieją możliwości obniżenia jego wysokości, nawet do zera.
W agencji nieruchomości „Bracia Strzelczyk” nie tylko pomagamy zorganizować transakcję sprzedaży nieruchomości pod kątem spełniania wszelkich formalności i zgromadzenia dokumentów, ale także informujemy o ewentualnych dodatkowych kosztach związanych ze transakcją – choćby takich jak obowiązek zapłaty podatku dochodowego i doradzamy, jeżeli widzimy możliwości obniżenia dodatkowych kosztów.
