Jaką rolę pełni notariusz w transakcjach nieruchomości
Notariusz to nie tylko wyspecjalizowany prawnik, ale także funkcjonariusz publiczny realizujący obowiązki nałożone na niego przez państwo. Z jednej strony reprezentuje on państwo wobec swoich klientów i ma obowiązek zapewnienia realizacji obowiązków klientów wobec państwa. Z drugiej zaś strony reprezentuje swoich klientów wobec organów państwa i zapewnia upublicznienie dokonanej czynności wobec instytucji publicznych: sądów, rejestrów nieruchomości czy organów administracji. Notariusz gwarantuje zgodność prawa dokonywanej czynności oraz spełnienie wielu obowiązków wobec administracji publicznej.
Rola notariusza w transakcjach nieruchomości
Szczególnie istotne obowiązki notariusza wynikają z procedur zbycia nieruchomości. Nieruchomości podlegają bowiem ujawnieniu w stosownych rejestrach: księgach wieczystych oraz ewidencji gruntów i budynków. Obrót nieruchomościami podlega opodatkowaniu. Notariusz w polskim systemie prawnym odgrywa kluczową rolę w obrocie nieruchomościami, dlatego w tym zakresie ciążą na nim stosowne obowiązki.
Notariusz gwarantuje ważność i prawidłowość wszelkich umów i innych czynności prawnych składanych w jego obecności. Notariusz sprawdza dokładnie przedmiot umowy – nieruchomość pod kątem, prawa własności, obciążeń a nawet wartości. Notariusz nie może faworyzować żadnej ze stron, a jego działania są zawsze zgodne z prawem.
Uprawnienia oraz obowiązki notariusza określa ustawa Prawo o notariacie z dnia 14 lutego 1991 r.
Obowiązki notariusza w odniesieniu do ksiąg wieczystych
Na notariuszu ciąży obowiązek zawarcia w akcie notarialnym wniosku o wpis do księgi wieczystej, złożenia wniosku o wpis do księgi wieczystej oraz obliczenia, pobrania i wpłaty stosownej opłaty sądowej z tego tytułu. Wysokość pobranej opłaty sądowej jest ujawniana w akcie notarialnym.
Jeżeli akt notarialny zawiera przeniesienie, zmianę lub zrzeczenie się prawa ujawnionego w księdze wieczystej albo ustanowienie prawa, które może być ujawnione w księdze wieczystej bądź obejmuje czynność przenoszącą własność nieruchomości, chociażby dla tej nieruchomości nie była prowadzona księga wieczysta, notariusz sporządzający akt notarialny nie później niż w dniu jego sporządzenia składa wniosek o wpis w księdze wieczystej za pośrednictwem systemu teleinformatycznego obsługującego postępowanie sądowe.
Co więcej, na żądanie strony czynności notarialnej wniosek zawiera żądanie dokonania w księdze wieczystej także innego wpisu związanego z czynnością notarialną (np. uprawnienia wynikającego z z zawarcia umowy przedwstępnej).
Złożenie wniosku o wpis w księdze wieczystej przez notariusza za pośrednictwem systemu teleinformatycznego obsługującego postępowanie sądowe uważa się za złożenie wniosku przez stronę czynności notarialnej.
Obowiązki notariusza w odniesieniu do ewidencji gruntów i budynków
W celu zapewnienia aktualności danych zawartych w ewidencji gruntów i budynków notariusz przesyła właściwemu staroście odpisy aktów notarialnych zawierających w swojej treści przeniesienie, zmianę, zrzeczenie się albo ustanowienie praw do nieruchomości, które podlegają ujawnieniu w ewidencji gruntów i budynków.
Obowiązki notariusza w odniesieniu do prawa pierwokupu nieruchomości
Notariusz sporządzający umowę sprzedaży nieruchomości jest zobowiązany do zawiadomienia podmiotu, któremu przysługuje ustawowe prawo pierwokupu tejże nieruchomości (np. wójta, burmistrza, prezydenta miasta, nadleśniczego) o treści umowy,
Obowiązki notariusza w odniesieniu do kwestii podatkowych
Umowa sprzedaży nieruchomości zasadniczo podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego. Płatnicy obowiązani są uzależnić dokonanie czynności cywilnoprawnej od uprzedniego zapłacenia podatku.
Podsumowując, notariusz pełni niezwykle ważną funkcję w systemie prawnym, szczególnie w obrocie nieruchomościami. Jego obowiązki wykraczają poza samo sporządzanie aktów notarialnych i obejmują również zapewnienie zgodności z prawem, rejestrację czynności w księgach wieczystych oraz ewidencji gruntów i budynków, a także pobór i odprowadzanie należnych podatków. Dzięki temu notariusz gwarantuje bezpieczeństwo prawne transakcji, chroni interesy obu stron oraz dba o realizację zobowiązań wobec państwa.
