Biuro Marszałkowska 58: + 48 22 625 15 15

Oddział Mokotów:

+ 48 22 841 32 14

Oddział Wola:

+ 48 22 398 87 97

Jakie dokumenty aktualizować przed sprzedażą mieszkania?

dokumenty do aktualizacji przed sprzedażą mieszkania

Sprzedaż mieszkania nie jest łatwym zadaniem, szczególnie wtedy, gdy zajmujesz się tym pierwszy raz. Często najbardziej stresującą czynnością nie jest znalezienie kupca, a zgromadzenie i zaktualizowanie wszystkich niezbędnych dokumentów. Z tego artykułu dowiesz się, do jakich źródeł zajrzeć przed sprzedażą i które z nich należy zaktualizować tak, aby zgadzały się ze stanem faktycznym.

Jakie dokumenty warto zaktualizować?

W internecie znajdziesz tysiące artykułów o tym, jakie dokumenty dołączyć do umowy sprzedaży mieszkania. Niektóre z nich mogą wymagać aktualizacji, dlatego na poniższej liście zamieściliśmy te, na które warto spojrzeć krytycznym okiem, bądź po prostu je sporządzić.

Sprzedaż mieszkania a księga wieczysta

Księga wieczysta jest jednym z ważniejszych dokumentów w procesie kupna i sprzedaży nieruchomości. To w niej znajdziesz informacje na temat tego, co dokładnie jest przedmiotem sprzedaży i jakie prawa do nieruchomości sprzedajesz — może to być prawo własności czy też spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. 

Księga wieczysta musi też zawierać informacje zgodne ze stanem faktycznym. Być może od momentu kupna mieszkania, pojawił się nowy właściciel, który jest spadkobiercą, albo nieruchomość została podzielona. Ponadto można sprawdzić w niej czy nieruchomość jest obciążona jakimiś prawami, obciążeniami, roszczeniami czy hipoteką. W przypadku każdej zmiany wpis w księdze musi zostać zaktualizowany i przedstawiony kupującemu. 

Zaświadczenie o braku zaległości w opłatach 

Taki dokument można uzyskać od zarządcy budynku, wspólnoty mieszkaniowej lub od spółdzielni. Zawiera on informację o tym, czy dotychczasowy właściciel mieszkania ma zaległości w czynszu, opłatach za media, funduszu remontowym czy innych opłatach związanych z nieruchomością. Co więcej, w zaświadczeniu może zostać wyszczególniona kwota bieżącego rozliczenia kosztów z tytułu użytkowania lokalu oraz zaliczek na poczet mediów (w danym cyklu rozliczeniowym). Takie zaświadczenie powinno być aktualne, najlepiej wydane na kilka dni przed transakcją.

Zaświadczenie z banku o saldzie zadłużenia

Głównym celem wydania takiego zaświadczenia jest potwierdzenie aktualnego salda zadłużenia wynikającego z kredytu hipotecznego lub innych zobowiązań finansowych związanych z nieruchomością.

Zaświadczenie z banku o saldzie zadłużenia jest ważne dla kupującego, ponieważ zapewnia mu pewność, że nieruchomość, którą zamierza zakupić, nie będzie miała żadnych nieuregulowanych zobowiązań finansowych, które mogłyby wpłynąć na transakcję, a informacja o hipotece zostanie wykreślona z księgi wieczystej (po spłacie zobowiązania). Zaświadczenie to jest wymagane nie tylko przez kupującego, ale również przez notariusza, który sporządza akt notarialny.

Zaświadczenie o braku osób zameldowanych

Nie jest to obowiązkowy dokument, ale zdecydowanie mile widziany, natomiast niektóre banki mogą wymagać tego dokumentu przy udzielaniu kredytu hipotecznego kupującemu. Uzyskuje się go się w Urzędzie Miasta lub Urzędzie Gminy, ale przedtem należy wymeldować z danej nieruchomości osoby, które są w niej zameldowane. Warto zadbać o świeżość zaświadczenia i postarać się, aby w momencie podpisania notarialnej umowy sprzedaży było na tyle świeże, aby odzwierciedlało aktualny stan zameldowania.

mieszkanie na sprzedaż

Plan mieszkania 

Jeśli w mieszkaniu doszło do ważnych dla zmian, warto przedstawić kupującemu aktualny plan mieszkania. Aktualizacja planu mieszkania pozwala na dokładne odzwierciedlenie aktualnego stanu nieruchomości. Może to obejmować wszelkie zmiany, modernizacje lub prace remontowe, które zostały przeprowadzone od czasu poprzedniego planu.

Protokół zdawczo-odbiorczy

Dokument ten jest bardzo ważny, szczególnie gdy dotychczasowy właściciel mieszkania zamierza je sprzedać wraz z wyposażeniem. Wówczas, protokół ze szczegółowym opisem umeblowania należy sporządzić przed zawarciem umowy sprzedaży. Jeżeli nie zostanie on sporządzony i zaakceptowany, może istnieć ryzyko, ze kupujący w ostatniej chwili wycofa się z zapewnień ustnych i zostawi lokal w stanie surowym, a kupującemu nie będą przysługiwały z tego tytułu żadne roszczenia.  Dokument ten powinien być sporządzony w dwóch egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.

Świadectwo charakterystyki energetycznej 

Od 28 kwietnia 2023 roku obowiązują przepisy, które nakazują sprzedającym nieruchomość dostarczyć aktualne świadectwo charakterystyki energetycznej. Jeżeli notariusz przy podpisywaniu aktu notarialnego stwierdzi brak świadectwa, ma obowiązek poinformować o zagrożeniu grzywną (od 20 do 5 tys. zł). 

Świadectwo charakterystyki energetycznej jest dokumentem określającym wielkość zapotrzebowania na energię niezbędną do zaspokojenia potrzeb energetycznych związanych z użytkowaniem budynku lub jego części. Chodzi tutaj zarówno o ogrzewanie, jak i wentylację, podgrzewanie wody czy chłodzenie. 

Świadectwo jest ważne przez 10 lat od jego sporządzenia. Oczywiście, jeśli wcześniej zostaną przeprowadzone roboty budowlano-instalacyjne, w wyniku których zmianie ulegnie charakterystyka energetyczna budynku (chociażby wymiana okien), świadectwo traci ważność. Świadectwo powinno być sporządzone przez uprawnionego audytora energetycznego.

Dokument ten jest również obowiązkowy w przypadku wynajmu nieruchomości.

Podsumowanie

Proces sprzedaży mieszkania wymaga nie tylko znalezienia kupca, ale również skrupulatnego przygotowania i aktualizacji istotnych dokumentów. Od zaświadczenia o braku zaległości w opłatach, przez aktualne świadectwo charakterystyki energetycznej, aż po protokół zdawczo-odbiorczy — każdy z tych dokumentów odgrywa kluczową rolę w zapewnieniu przejrzystości i bezpieczeństwa transakcji. Pamiętaj, że aktualne dokumenty nie tylko ułatwią proces sprzedaży, ale także zwiększą zaufanie potencjalnych kupujących do nieruchomości, co może mieć znaczący wpływ na finalną decyzję o zakupie. Zatem, zanim przystąpisz do sprzedaży, upewnij się, że wszystkie niezbędne dokumenty są kompletne i aktualne. To klucz do pomyślnej i bezproblemowej transakcji.