Jakie dokumenty aktualizować przed sprzedażą mieszkania?
Sprzedaż mieszkania, w szczególności na rynku wtórnym, to proces, który wymaga od sprzedającego skompletowania bądź zaktualizowania szeregu dokumentów. Jest tak, gdyż z jednej strony odpowiednie dokumenty są niezbędne dla notariusza, aby ten mógł sporządzić akt notarialny umowy sprzedaży, z drugiej strony zaś kupujący przed zawarciem umowy zwykle chcą zweryfikować i ocenić stan prawny i finansowy mieszkania.
Dokumenty niezbędne do zawarcia umowy sprzedaży mieszkania:
1. Podstawa nabycia mieszkania
Podstawowym dokumentem, który sprzedający potrzebować będzie przed przystąpieniem do zawarcia umowy sprzedaży mieszkania jest podstawa nabycia mieszkania. Jest nią przede wszystkim umowa sprzedaży, ustanowienie odrębnej własności lokalu i sprzedaż, darowizna lub spadek. Dokumenty te nie podlegają aktualizacji i uzupełnieniu.
Podstawa nabycia nieruchomości pozwala zweryfikować czy stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej pokrywa się z rzeczywistym stanem prawnym. W razie rozbieżności koniecznym będzie zawnioskowanie o zmianę do KW.
2. Zaświadczenie z Urzędu Skarbowego o tym, że podatek od spadków i darowizn został uregulowany lub, że nie był należny
W przypadku, gdy podstawą nabycia mieszkania jest spadek lub darowizna, notariusz nie przystąpi do sporządzania aktu sprzedaży mieszkania bez okazania mu zaświadczenia z Urzędu Skarbowego o tym, że podatek od spadków i darowizn został uregulowany lub, że nie był należny. Jest to dokument, który można uzyskać w każdej chwili, składając wniosek o wydanie zaświadczenia. Czas oczekiwania na wydanie zaświadczenie to zazwyczaj od 7 do 30 dni.
3. Zaświadczenie potwierdzające, że w sprzedawanym lokalu/mieszkaniu nikt nie jest zameldowany
Kolejnym ważnym dokumentem, w szczególności z perspektywy kupującego, jest zaświadczenie potwierdzające, że w sprzedawanym lokalu/mieszkaniu nikt nie jest zameldowany. Zaświadczenie to powinno być możliwe jak najbardziej aktualne – zazwyczaj sprzedający powinien je zaktualizować najwcześniej na 14 dni przez terminem umowy sprzedaży mieszkania lub nawet później.
4. Zaświadczenie o braku zaległości w opłatach czynszowych, ZUS-ie, US-ie
Zaświadczenie o braku zaległości w opłatach czynszowych, ZUS-ie i US-ie jest ważne dla kupujących, którzy chcą wiedzieć czy poprzedni właściciel nie zadłużył się wobec Wspólnoty Mieszkaniowej / Spółdzielni Mieszkaniowej, co może rodzić komplikacje dla nowego właściciela. Zasadą jest bowiem, że nowy właściciel ponosi ciężary i obowiązki związane z mieszkaniem od momentu wejścia w jego posiadanie. Z tego dokumentu kupujący dowie się również, czy nie zaistniały podstawy do wszczęcia egzekucji wobec poprzedniego właściciela, która to egzekucja mogłaby być skierowana w stosunku do nieruchomości.
5. Oświadczenie wierzyciela hipotecznego
W przypadku mieszkań obciążanych hipoteką niezbędne jest uzyskanie oświadczenia wierzyciela hipotecznego o wysokości zadłużenia hipotecznego względem wierzyciela hipotecznego aktualnego na dzień zawarcia umowy sprzedaży wraz ze wskazaniem numeru rachunku bankowego właściwego do spłaty ww. zadłużenia. Z oświadczenia powinna wynikać także promesa, że spłata określonego zadłużenia stanowić będzie podstawą do wyrażenia przez wierzyciela hipotecznego zgody na wykreślenie hipoteki.
6. Świadectwo charakterystyki energetycznej.
Artykuł 11 ustawy z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków ustanawia po stronie właściciela lub zarządcy budynku lub części budynku, a także osoby, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub osoby, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, obowiązek przekazywania oryginału sporządzonego świadectwa charakterystyki energetycznej budynku lub jego części przy sporządzeniu aktu notarialnego umowy zbycia prawa własności albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
W przypadku umowy zbycia prawa własności albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, notariusz odnotowuje w akcie notarialnym okoliczność przekazania nabywcy świadectwa charakterystyki energetycznej. W przypadku nieprzekazania nabywcy świadectwa charakterystyki energetycznej notariusz poucza podmiot obowiązany do jego przekazania o karze grzywny za niewykonanie tego obowiązku. Notariusz nie jest podmiotem uprawnionym do nakładania grzywny a informacja o braku przekazania świadectwa charakterystyki energetycznej sama w sobie nie stanowi podstawy do nałożenia grzywny – notariusz tylko informuje o przepisach, ale nie egzekwuje ich wykonania.
7. Zaświadczenie określające, czy nieruchomość znajduje się w obszarze rewitalizacji
Zdarza się, że konieczne może okazać się uzyskanie zaświadczenie określające, czy nieruchomość znajduje się w obszarze rewitalizacji. W takim przypadku umowa sprzedaży będzie musiała być poprzedzona procedurą wyczerpania uprawnienia z prawa pierwokupu, przysługującemu gminie położenia nieruchomości (wójt, burmistrz, prezydent miasta.)
Podsumowanie
Pamiętać należy, że kompletne i aktualne dokumenty nie tylko ułatwią proces sprzedaży, ale także zwiększą zaufanie potencjalnych kupujących do mieszkania, co może mieć znaczący wpływ na finalną decyzję o zakupie. Zatem, zanim sprzedający przystąpi do sprzedaży, powinien się upewnić się, że wszystkie niezbędne dokumenty są kompletne i aktualne. To klucz do pomyślnej i bezproblemowej transakcji.
