Jakie są aktualne trendy na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Warszawie?
W najnowszym raporcie rynkowym rysuje się fascynujący obraz warszawskiego rynku nieruchomości, który przechodzi przez dynamiczne zmiany, kształtowane przez unikalne preferencje kupujących i skomplikowaną sytuację na rynku nieruchomości.
Mieszkańcy stolicy stawiają na nowoczesne mieszkania w dobrze skomunikowanych lokalizacjach. Jakie inne trendy dominują na tym rynku i jakie wyzwania czekają na inwestorów oraz przyszłych właścicieli?
Zapraszamy do lektury naszej najnowszej analizy, która rzuca światło na bieżącą sytuację oraz przewidywania na najbliższe miesiące.
Jakich mieszkań szukają Polacy?
Rozważania na temat trendów panujących na rynku nieruchomości w Warszawie, zawsze warto zacząć od tego, kto na kształtowanie tego obrazu ma bardzo duży wpływ — od kupujących.
Choć wiemy, że na rynku nie ma nic czarno-białego, to właśnie popyt w ostatnim czasie ma decydujący wpływ na to, jak wygląda oferta deweloperów.
Dane zebrane przez portale morizon.pl i Gratka w strukturze popytu na rynku sprzedaży nieruchomości wskazują mieszkania, jako te cieszące się największym zainteresowaniem klientów. W 2 kwartale 2023 roku, aż 62 proc. kupujących interesowało się właśnie mieszkaniami. Jest to zauważalny wzrost względem pierwszego kwartału, w którym to zainteresowanie wynosiło 57,7 proc.
Także w drugim kwartale, zainteresowanie domami kształtowało się na poziomie 19 proc., działkami 15 proc. oraz lokalami komercyjnymi na poziomie 4 proc. Od drugiego kwartału 2022 widzimy zatem spadek zainteresowania tymi nieruchomości na rzecz mieszkań.
Jednocześnie, wzrosło zainteresowanie kupujących mieszkaniami usytuowanymi w miejscach dysponujących dobrą infrastrukturą. Kupujący doceniają również bliskość natury oraz ofertę miejsc rekreacyjnych w ramach osiedli. Na takie rozwiązania wskazuje również coraz częściej oferta deweloperów.
Podaż nowych mieszkań w Warszawie
Skąd wynika tak duże zainteresowanie mieszkaniami? Może mieć na to wpływ uruchomienie Bezpiecznego Kredytu 2% – kredytobiorcy widzą większą szansę na zakup lepszego mieszkania z dopłatą, aniżeli domów.
Tak gwałtowna stymulacja popytu, niejako otwiera dla deweloperów bardzo lukratywną drogę — rosnące zapotrzebowanie na mieszkania mogłoby kreować również zwiększoną podaż. Jednak nie do końca tak jest. Dlaczego?
Jeśli przeanalizujemy stronę podażową w Warszawie, widzimy, że na przestrzeni I i II kw. w stolicy spadła liczba inwestycji mieszkaniowych.
Z danych przedstawionych przez portal RynekPierwotny.pl wynika, że od stycznia do marca 2023 liczba aktywnych projektów wynosiła 285, lecz w II kwartale była już o 12 niższa.
Wynika to m.in. z tego, że deweloperzy realizujący swoje projekty (domy) w Warszawie zmagają się z malejąca dostępnością gruntów. W związku z tym muszą przenosić się na tereny peryferyjne np. na Wilanów, gdzie w 2 kwartale powstało 11 inwestycji. Uwagę przyciąga również Wawer z 10 inwestycjami, Ursynów i Białołęka z 7.
Wracając do mieszkań będących częścią oferty deweloperów na rynku warszawskim, to największą koncentrację nowych inwestycji widzimy na Białołęce. Tutaj kupujący mogą wybierać spośród oferty liczącej 1638 mieszkań, jednak mniejszej niż w zeszłym roku (o 421 sztuk). Kolejnymi dzielnicami charakteryzującymi się dużą podażą były Ursus (1300 mieszkań), Mokotów (1235) oraz Wola (1167).
Porównując wszystkie dzielnice w Warszawie, oferta deweloperów na przestrzeni roku spadła o 30%.
Średnie ceny mieszkań w Warszawie
Widząc kurczącą się podaż i eksplodujący popyt, łatwo o wniosek, że ceny mieszkań będą rosnąć. Czy tak jest w rzeczywistości? Przeanalizujmy ten wątek, biorąc pod uwagę dostępne dane.
Trochę światła na ten problem rzucają nam dane dostarczone przez NBP. Przegląd cen w Warszawie zaczniemy od tych z 1 kwartału 2023 roku, aby dostarczyć czytelnikowi nieco szerszy kontekst. Skorzystamy przy tym z danych dotyczących cen transakcyjnych. Warto również rozdzielić rynek pierwotny od rynku wtórnego.
Średnie ceny na rynku pierwotnym
W I kwartale 2023 roku, czyli wówczas kiedy wiadomo już było, że do skutku dojedzie wprowadzenie instrumentu Bezpieczny Kredyt 2 proc., cena za metr kwadratowy mieszkania Warszawie wynosiła 12 818 zł. W drugim kwartale cena ta wzrosła do 13 135 zł, co daje wzrost o 2,5% k/k.
Przedostatni kwartał roku przyniósł kolejny wzrost w wysokości o 6,4%, co wyraża się w cenie 13 980 zł za metr kwadratowy.
Średnie ceny na rynku wtórnym
Pierwszy kwartał na rynku wtórnym mógł wywołać lekkie zdziwienie pod względem cen mieszkań. A to dlatego, że mieszkania na były droższe od tych dostępnych na rynku pierwotnym. Średnia cena za metr kwadratowy wynosiła wówczas 12 900 zł. Drugi kwartał przyniósł spadek ceny o 5%, ostatecznie dając wynik 12 243 zł.
Trzeci kwartał natomiast charakteryzował się wzrostem ceny względem tej z drugiego kwartału i wynosiła ona 12 629 zł. Doświadczyliśmy więc podwyżki o niemal 3,2%.
Co przyniosą kolejne miesiące dla rynku mieszkaniowego?
Sytuacja na rynku jest dynamiczna. Jest to spowodowane głównie stymulacją popytu przez rząd, za pośrednictwem takich instrumentów jak, chociażby BK2% czy zniesienie podatku PCC na pierwsze mieszkanie. Z drugiej strony mamy też działania RPP, których decyzje dotyczące obniżenia stóp procentowych pozytywnie wpływa na zdolność kredytową potencjalnych kredytobiorców.
Sytuacja inwestorów i deweloperów, choć prognozy mówią o szansie na wzrost podaży, nie jest do końca jasna. Brak gruntów, skomplikowane procedury administracyjne i w końcu kontrowersyjna ustawa o tzw. „patodeweloperce”, mogą znacząco utrudnić rozwój nowych projektów lub wydłużyć czas ich realizacji.
Jak zatem będą przebiegały kolejne miesiące? Aby się tego dowiedzieć, musimy uzbroić się w cierpliwość. Koniecznie zaglądajcie na naszego bloga, aby być na bieżąco. Wkrótce kolejne analizy dotyczące rynku nieruchomości w Polsce.
Źródła:
https://rynekpierwotny.pl/wiadomosci-mieszkaniowe/rynek-nieruchomosci-w-warszawie/12337/
https://nbp.pl/publikacje/cykliczne-materialy-analityczne-nbp/rynek-nieruchomosci/informacja-kwartalna/