Słup wysokiego napięcia na działce – czy należy się odszkodowanie i w jakiej wysokości
Realizacja inwestycji elektroenergetycznych obejmujących budowę linii najwyższych, wysokich i średnich napięć wiąże się, ze względu na liniowy charakter, z ingerencją w prawo własności właścicieli nieruchomości. Powoduje to powstanie odpowiedzialności odszkodowawczej po stronie zakładu energetycznego (inwestora sieci energetycznej). Warto wiedzieć, kiedy i na jakich zasadach można dochodzić swoich roszczeń.
Podstawy do dysponowania nieruchomością przez zakład energetyczny
Co do zasady, aby zakład energetyczny (inwestor sieci energetycznej) mógł ograniczyć prawo własności właściciela gruntu, na którym ma być posadowiona linia energetyczna, powinien legitymować się odpowiednim prawem do dysponowania nieruchomością. Takim prawem, poza własnością, w przypadku zakładu energetycznego może być:
- Służebność (ustanowiona umownie lub sądowo).
- Decyzja administracyjna.
Zdarzają się także sytuacje, że zakład energetyczny korzysta z gruntu bez podstawy prawnej, bezumownie.
W każdym wyżej wymienionym przypadku właścicielowi przysługuje stosowne wynagrodzenie / odszkodowanie za ograniczenie / naruszenie prawa własności. Wyjątkiem jest sytuacja zasiedzenia służebności przesyłu, lecz nie dotyczy to budowy linii lub obiektów istniejących od przeszło 20 lat jeżeli przedsiębiorca działał w dobrej wierze lub po upływie 30 lat jeżeli był w złej wierze.
Odszkodowanie za służebność przesyłu
W przypadku ustanowienia służebności przesyłu na podstawie umowy w formie aktu notarialnego, strony mogą dowolnie kształtować wysokość wynagrodzenia za szkody.
Powszechnie przyjętą praktyką w takich sytuacjach jest określanie wysokości odszkodowania przez uprawnionych specjalistów (rzeczoznawców majątkowych) w formie operatu szacunkowego, co stanowi gwarancję rzetelnego oszacowania szkód.
W przypadku trybu sądowego ustanowienia służebności, sąd jest zobligowany do ustalenia wysokości szkód formie operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego – uprawnionego rzeczoznawcę.
Wartość odszkodowania powinna uwzględniać wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości podczas eksploatacji linii elektroenergetycznej. Wysokość takiego wynagrodzenia powinna uwzględniać średnią częstotliwość robót operatora związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń.
Decyzja administracyjna a odszkodowanie za linię energetyczną
Trwały administracyjny tytuł prawny do dysponowania nieruchomością powstaje na podstawie decyzji wydanej na podstawie art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.), zgodnie z którym:
Starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, może ograniczyć, w drodze decyzji, sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości (…) urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej (…), jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody. Ograniczenie to następuje zgodnie z planem miejscowym, a w przypadku braku planu, zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego
Zgodnie z przepisami działu III, rozdziału 4 u.g.n. zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji energii elektrycznej podlega przepisom o wywłaszczeniu nieruchomości tejże ustawy.
Mając powyższe na uwadze, wartość poniesionych szkód oraz zmniejszenie wartości nieruchomości spowodowane budową urządzeń infrastruktury technicznej na nieruchomości określane są przy szacowaniu wartości odszkodowania w trybie wywłaszczeniowym.
Podstawą określenia zmniejszenia wartości nieruchomości będzie zatem w takim przypadku art. 128 ust. 4 u.g.n. zgodnie z którym odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu.
Szkody tymczasowe i trwałe – co obejmuje odszkodowanie
Szkody, o których mowa powyżej mogą być różnego rodzaju – np.:
- szkody tymczasowe – trwające przez czas zajęcia nieruchomości, na potrzeby wykonania czynności objętych art. 120 i 124-126 u.g.n lub czasowo występujące po zakończeniu prac na nieruchomości,
- szkody trwałe – gdy nastąpi trwały ubytek składnika majątkowego albo nastąpi trwały spadek wartości elementów majątku poszkodowanego. Przede wszystkim dotyczy to obniżenia wartości nieruchomości.
Co istotne, uszczerbek majątkowy (szkoda) jakiego doznaje właściciel na skutek ograniczenia jego prawa własności w trybie art. 124 u.g.n. jest wynikiem legalnego działania administracji, co w sposób oczywisty różni omawiane odszkodowanie od odszkodowania funkcjonującego w prawie cywilnym. Przy jego ustalaniu nie można wykraczać poza ramy określone w u.g.n. i posiłkować się przepisami k.c. (wyrok NSA z dnia 25 lutego 2009 r., sygn. akt I OSK 460/08).
Ponadto, zgodnie z wyrokiem NSA z dnia 8 lutego 2000 r. (sygn. akt I SA 356/9):
Przy ustalaniu wysokości odszkodowania, o którym mowa w ustawie o gospodarce nieruchomościami wlicza się również zmniejszoną wartość nieruchomości, jeżeli wynikała ona z przeprowadzonych przewodów elektrycznych. Zmniejszenie tej wartości musi nastąpić w wyniku zrealizowanej inwestycji, a nie ograniczeń wynikających z planu zagospodarowania przestrzennego, który niezależnie od tego, kiedy zostanie zrealizowany, może ograniczać możliwość korzystania z danej nieruchomości, a co za tym idzie, zmniejsza jej wartość.
Ustalenie wysokości odszkodowania następuje zgodnie z art. 130 u.g.n., zgodnie z którym:
Wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw (…) oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu
Bezumowne korzystanie z działki przez zakład energetyczny – jakie masz prawa
W przypadku, gdy słup linii energetycznej znajduje się na działce bezumownie (tj. bez ustanowienia służebności, albo bez wydania uprzedniej decyzji administracyjnej), właścicielowi nieruchomości przysługuje określone niżej roszczenia.
W pierwszej kolejności, właściciel nieruchomości, powołując się na art. 222 k.c. przysługuje roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń (np. żądanie przeprowadzenia kabla pod ziemią lub przebudowy linii energetycznej i przesunięcia jej poza teren działki).
Czy można żądać wynagrodzenia za korzystanie z działki wstecz
Następnie, właścicielowi nieruchomości obciążonej bezprawnie posadowionym słupem energetycznym przysługuje roszczenie o odszkodowanie z tytułu bezumownego korzystania z tejże nieruchomości. Roszczenie odszkodowawcze może sięgać nawet okres 6 lat wstecz. Roszczeniu odszkodowawczemu temu może towarzyszyć żądanie ustanowienia służebności (na przyszłość).
Ile wynosi odszkodowanie za linię wysokiego napięcia
Kwota odszkodowania jest ściśle uzależniona od wartości nieruchomości oraz stopnia uciążliwości infrastruktury energetycznej. Zasadą jest, że im większa ingerencja infrastruktury w nieruchomość a linie wysokiego napięcia należą do najbardziej uciążliwych, tym wyższa powinna być rekompensata. Rekomendowanym rozwiązaniem jest skonsultowanie tej kwestii z doświadczonym rzeczoznawcą majątkowym.
Każda sytuacja związana z ingerencją infrastruktury energetycznej w nieruchomość wymaga indywidualnej analizy, jednak właściciel gruntu nie jest w niej bezbronny. Niezależnie od tego, czy mamy do czynienia ze służebnością, decyzją administracyjną czy bezumownym korzystaniem, istnieją narzędzia pozwalające dochodzić swoich praw i rekompensaty. Kluczowe jest świadome działanie i – w razie potrzeby – wsparcie specjalistów, które pozwoli realnie zabezpieczyć interes właściciela.
