Zakup nieruchomości od syndyka – aspekty prawne

Kupujący coraz częściej szukają alternatywnych sposobów zakupu nieruchomości po atrakcyjnych cenach. Jedną z takich form jest zakup od syndyka sprzedającego nieruchomość w toku postępowania upadłościowego.

Kim jest syndyk?

Syndykiem jest zarządca masy upadłościowej firmy lub osoby prywatnej ogłaszającej upadłość wskutek zadłużenia. Majątek takiej osoby lub firmy nazywany jest wówczas masą upadłości, stąd też pełna nazwa jego zarządcy brzmi: syndyk masy upadłości. Syndyk jest funkcjonariuszem publicznym w rozumieniu kodeksu karnego.

Zadaniem syndyka jest spieniężenie powierzonego mu majątku – w tym nieruchomości – tak by – po pierwsze – zniwelować zadłużenie podmiotu, który ogłosił upadłość (tzw. upadłego), a – po drugie – zaspokoić jego wierzycieli. Inaczej niż w przypadku komornika, dla którego największe znaczenie ma ostatnia z tych rzeczy.

Gdzie szukać ofert sprzedaży nieruchomości od syndyka?

Oferty sprzedaży nieruchomości zamieszcza się w Monitorze Sądowym i Gospodarczym, a także wywiesza się na tablicy ogłoszeń Sądu Rejonowego, w którym prowadzone jest postępowanie upadłościowe (wymóg ustawowy).

Ponadto, w gestii syndyka leży zamieszczenie ofert sprzedaży nieruchomości także na portalach internetowych związanych ze sprzedażą nieruchomości – tak, by dotarły do jak największej liczby oferentów, co umożliwi uzyskanie przez syndyka jak najwyższej ceny sprzedaży. Jednym z takich portali jest np. Listaprzetargow.pl.

Jak kupić nieruchomość od syndyka?

Zakup nieruchomości od syndyka jest możliwy w drodze przetargu lub aukcji. Wartość sprzedawanego mieszkania lub innej nieruchomości szacuje biegły. Wyboru najlepszej oferty dokonuje natomiast syndyk, a jego wybór musi zaakceptować sędzia-komisarz, wydając odpowiednie postanowienie.

Istnieje również inny sposób, w jaki syndyk może sprzedawać mieszkania. Określa się tę procedurę jako: sprzedaż nieruchomości przez syndyka z wolnej ręki. Oznacza to, że syndyk, po uzyskaniu zgody sędziego-komisarza, sporządza spis inwentarza, dokonuje oszacowania wartości nieruchomości, a następnie publikuje ofertę sprzedaży. Po wyborze nabywcy niezwłocznie podpisywany jest z nim akt notarialny, który przenosi własność nieruchomości.

Syndyk będzie wymagał zapłaty całości ceny sprzedaży najpóźniej przed złożeniem podpisu na akcie notarialnym przenoszącym własność. Jest tak, ponieważ syndyk nie może pozwolić sobie na przeniesienie własności nieruchomości bez zapłaty ceny.

Mając jednak na uwadze, że syndyk jest funkcjonariuszem publicznym i obowiązuje go wyższy stopień staranności oraz ponosi zaostrzoną odpowiedzialność za przekroczenie swoich uprawnień, ryzyko utraty wpłaconych syndykowi pieniędzy jest znikome.

Kto może kupić nieruchomość od syndyka?

Nieruchomość od syndyka może kupić co do zasady każdy.

Istnieje jednak grupa podmiotów wyłączonych z możliwości nabycie nieruchomości –  są to sam syndyk oraz jego małżonek, wstępny, zstępny, rodzeństwo, osoba pozostająca z nim w stosunku przysposobienia lub małżonek takiej osoby, jak również osoba pozostająca z syndykiem w faktycznym związku, prowadząca z nim wspólnie gospodarstwo domowe.

Czy zakup nieruchomości od syndyka jest bezpieczny?

Prawo upadłościowe jasno stanowi, że sprzedaż dokonana w postępowaniu upadłościowym ma skutki sprzedaży egzekucyjnej. Oznacza to, że kupujący nabywa nieruchomość bez obciążeń takich jak:

• zobowiązania podatkowe osoby bądź firmy, która ogłosiła upadłość (powstałe zarówno przed ogłoszeniem upadłości, jak i już po nim),
• zaległości w opłatach czynszowych i dla dostawców mediów (ważne tylko, by sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy uwzględniający stan liczników),
• wpisy hipoteczne (hipoteki wykreślane są z chwilą zawarcia aktu notarialnego z mocy prawa),
• prawa i roszczenia osobiste (np. prawo odkupu i prawo pierwokupu czy roszczenia związane ze współwłasnością) ujawnione w księdze wieczystej – bądź nieujawnione, ale zgłoszone sędziemu-komisarzowi w określonym terminie.

Mówiąc najprościej, kupując nieruchomość od syndyka nabywamy ją w stanie wolnym od obciążeń. Tym samym – co do zasady – nabywca nie musi martwić się, że zostanie na niego nałożony obowiązek regulowania jakikolwiek długów upadłego.

O zmianie jego właściciela dostawcy mediów informowani są przez syndyka, który podejmuje także inne działania ułatwiające przekazanie nieruchomości nowemu nabywcy.

Od każdej zasady występują wyjątki i nie inaczej jest w tym przypadku. Otóż, pozostają w mocy bez potrącenia ich wartości z ceny nabycia:

• służebność drogi koniecznej,
• służebność przesyłu,
• służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia.

Ponadto, użytkowanie oraz prawa dożywotnika pozostają w mocy, jeżeli przysługuje im pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami lub jeżeli nieruchomość nie jest hipotekami obciążona albo jeżeli wartość użytkowania i praw dożywotnika znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia. Jednakże w tym ostatnim wypadku wartość tych praw będzie zaliczona na cenę nabycia.

Ponadto, w przypadku sprzedaży przez syndyka udziału w prawie własności nieruchomości, odpowiednie stosowanie ma art. 1013 k.p.c., zgodnie z którym przejście własności ułamkowej części nieruchomości nie narusza obciążających ją hipotek wpisanych przed powstaniem współwłasności. Innymi słowy, na skutek zawarcia umowy sprzedaży udziału w prawie nieruchomości, hipoteka nie wygaśnie, gdy ta została ustanowiona na całości nieruchomości, a dopiero następczo doszło do powstania współwłasności.

Należy mieć również na uwadze, że przy kupnie nieruchomości od syndyka wyłączona jest rękojmia za wady fizyczne i prawne nieruchomości – stąd istotne jest przeprowadzenie rzetelnego audytu nieruchomości przez złożeniem oferty jej zakupu syndykowi.

Niechciany lokator a zakup nieruchomości od syndyka.

Na syndyku spoczywa obowiązek sprzedaży i przekazania nabywcy nieruchomości wolnej zarówno od lokatorów jak i ruchomości znajdujących się w lokalu – jest tak, gdy postępowanie upadłościowe prowadzone jest w stosunku do konsumenta, W takim przypadku syndyk ma opcje przyznania upadłemu zaliczki na zaspokojenie jego potrzeb mieszkaniowych (a także potrzeb osób pozostających na jego utrzymaniu). Upadły oprócz kwoty odpowiadającej przeciętnemu czynszowi najmu lokalu mieszkalnego w tej samej lub sąsiedniej miejscowości za okres 12-24 miesięcy otrzymuje również fundusze na pokrycie kosztów przeprowadzki, nadzorowanej przez syndyka. Tak więc w dniu zawarcia umowy sprzedaży nieruchomość zazwyczaj jest już pusta i gotowa do wydania nabywcy.

Podsumowanie

Zakup nieruchomości od syndyka może okazać się bardzo korzystną, a przede wszystkim bardzo bezpieczną inwestycją – ten, kto je kupuje, nie musi martwić się, że zgłoszą się do niego wierzyciele z żądaniem pokrycia ich należności. Taki zakup wielokrotnie stanowi świetną okazję do nabycia nieruchomości lub udziału w nieruchomości w atrakcyjnej cenie.

Należy jednak pamiętać, że w mocy pozostają niektóre z ograniczonych praw rzeczowych, czasem hipoteki, użytkowanie i dożywocie.

---