Mieszkanie z hipoteką, spółdzielcze, mieszkanie z … lokatorem. Jak je sprzedać?

Rozpoczynając oferowanie mieszkania do sprzedaży niezbędna jest weryfikacja stanu prawnego, przy czym najważniejsza jest forma własności.

Sprzedaż mieszkania z Księgą Wieczystą (własność)  z kredytem.

W obecnych czasach większość mieszkań obciążonych jest kredytem – głównie hipotecznym, choć nieruchomość może stanowić przedmiot zabezpieczenia przy innych formach zobowiązań finansowych. Same zobowiązanie nie jest problemem, ale ważnym jest, aby ustalić jego  dokładną wysokość. W przypadku kredytów niezbędnym będzie wystąpienie do banku kredytującego z wnioskiem o informację odnośnie:

  • Wysokości kredytu,
  • Wysokości spłaconego już zobowiązania,
  • Pozostałej kwoty do spłaty,
  • Daty udzielenia kredytu,
  • Numeru technicznego rachunku bankowego,
  • Danych kredytobiorcy,
  • Ewentualnej wysokość prowizji w związku ze wcześniejszą spłatą.
  • Warunków zwolnienia zabezpieczenia,
  • Ważnym jest to, aby upewnić się czy bank pobiera jakiekolwiek opłaty za wydanie takiego zaświadczenia i wszelkie formalności z tym związane.

Uzyskanie powyższych informacji to istotna kwestia zarówno dla nas (wiemy, jaką realną kwotę możemy uzyskać ze sprzedaży), jak i dla klienta kupującego.

W późniejszym etapie procesu transakcyjnego bank udzieli promesy – to wyjątkowo ważny dokument, gdyż oznacza on formalną obietnicę banku, że po otrzymaniu wpłaty od nowego nabywcy dane zostaną wykreślone z księgi wieczystej. Właściciel jako kredytobiorca nie będzie już widniał w księdze. Ważność takiego dokumentu wynosi trzydzieści dni. Jeśli do tego czasu transakcja nie zostanie sfinalizowana – dokument stanie się nieważny i koniecznym będzie ponowne wystąpienie o nią, do banku.

Następnie można podpisać umowę przedwstępną. Jest to rozwiązanie stosowane głównie w sytuacji, gdy klient kupujący wspiera się kredytem. Umowa przedwstępna określa dokładny czas obowiązywania i w tym czasie kupujący załatwia wszelkie formalności związane z zakupem (kredyt bądź inna forma gromadzenia środków). Umowa taka nie jest koniecznością w sytuacji, gdy kupujący dysponuje gotówką, dokumenty sprzedażowe są gotowe i obie strony mogą przystąpić do aktu notarialnego – umowy ostatecznej.

Podpisanie ostatecznej umowy końcowej sprzedaży wymaga sporządzenia aktu notarialnego. Po jego podpisaniu przez obie strony rejent rozpoczyna procedury sądowe, które w sposób zgodny z procedurą sądową przenoszą własność w księdze wieczystej. Równolegle, zarówno sprzedający jak i bank, który udzielił promesy powinien otrzymać przelew bankowy. Kiedy wszystkie, powyższe formalności zostały dopełnione – można udać się do banku, aby otrzymać zgodę na zwolnienie kredytu hipotecznego, a następnie przekazać ją nowemu nabywcy.

Kolejną formą własności jest „spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu”.

Jeśli chcemy sprzedać takie mieszkanie, przede wszystkim należy się zgłosić do spółdzielni mieszkaniowej i poprosić o niezbędne dokumenty, takie jak:

  • Zaświadczenie, że jest się członkiem spółdzielni,
  • Dokument potwierdzający spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
  • Potwierdzenie braku zaległych zobowiązań w stosunku do spółdzielni,
  • Potwierdzenie braku zaległości z tytułu czynszu oraz innych opłat eksploatacyjnych,
  • Zaświadczenie o przydziale lokali i (ewentualnie) zaświadczenie uzupełnieniu wkładu budowlanego,

Jeśli nie możemy tego zrobić osobiście, wiele spółdzielni praktykuje wydawanie zaświadczeń online, można również to uczynić udzielając innej osobie pełnomocnictwa notarialnego i uwzględnić powyższe czynności w jego zakresie.

Dodatkowo, do sprzedaży niezbędny jest dokument potwierdzający nabycie lokalu: akt notarialny lub postanowienie sądowe oraz zaświadczenie o zameldowaniu osób w lokalu.

W przypadku własnościowego prawa do lokalu wymaganymi dokumentami są:

  • Akt notarialny nabycia lub postanowienie sądowe.
  • Aktualny odpis  z księgi wieczystej (stosuje się zasadę, określającą okres ważności dokumentu na trzy miesiące)
  • zaświadczenie o zameldowaniu osób w lokalu,
  • Potwierdzenie braku zaległości z tytułu czynszu oraz innych opłat eksploatacyjnych,

Należy dodać w obu, powyższych przypadkach, że w sytuacji, jeśli mieszkanie jest obciążone kredytem – wszystkie czynności z nim związane wyglądają tak samo, jak w przypadku sprzedaży mieszkania własnościowego, z księgą wieczystą.

Sprzedaż mieszkania z lokatorem.

To najtrudniejszy sposób sprzedaży, ale nie niemożliwy. Nie jest to często występujący przypadek, ale prawo dopuszcza sprzedaż mieszkania nawet, jeśli znajduje się w nim lokator. W sytuacji, gdy lokator zamieszkujący nie chce opuścić mieszkania – pozostaje nam tylko takie rozwiązanie jak sprzedaż nieruchomości.

Niezbędnym jest jednak, aby poinformować o tym już w ofercie – nie należy zatajać takiej informacji. Ponadto, taka sytuacja znacząco wpływa na wysokość ceny transakcyjnej więc powinniśmy to uwzględnić już na etapie oferowania. Powinniśmy udzielić zainteresowanym takich informacji, jak to, czy lokator opłaca czynsz i, czy robi to regularnie. Dodatkowo, ważną kwestią jest to, aby poinformować, czy posiada on dożywotnie prawo do mieszkania w lokalu. Istotne są również takie kwestie jak wiek lokatora, czy jest to osoba z rodziny, czy matka z dzieckiem. Kupujący zapewne będzie chciał wiedzieć, czy zostały już podjęte jakiekolwiek kroki formalne, mające na celu eksmisję lokatora.

Fot. Piotr Wankiewicz

Sprzedaż mieszkania z najemcą.

W sytuacji, gdy jest to najemca, sprawa jest dużo prostsza, a często wręcz dużo bardziej korzystna w stosunku do innych ofert, o ile posiadamy podpisaną, obowiązującą umowę najmu. Należy określić okres wypowiedzenia, poinformować o tym, kim są najemcy (czy to rodzina, osoby pracujące, firma, studenci, obcokrajowcy). Nie powinniśmy oczywiście udzielać żadnych informacji mogących narażać interesy lokatorów – przede wszystkim tych prywatnych.

Nie mamy obowiązku informowania lokatorów o tym, że zamierzamy sprzedać mieszkanie, ale warto to zrobić ze względu na dobre praktyki. Będziemy bowiem potrzebowali współpracy ze strony najemców w sytuacji, gdy zechcemy mieszkanie zaprezentować potencjalnym nabywcom.

Kupujący często zainteresowani są tym, aby kontynuować umowę najmu z obecnymi lokatorami, bywa zatem i tak, że obecność najemców może być atutem. Odnosi się to do takich sytuacji, gdy klient zakupuje mieszkanie inwestycyjnie.

Warto wspomnieć, że już w momencie podpisywania umowy najmu dobrze jest zabezpieczyć się prawnie, że w momencie, w którym decydujemy się na sprzedaż mieszkania, najemca wyraża zgodę na prezentowanie mieszkania. Dodatkowo, koniecznym jest, aby określić częstotliwość takich „prezentacji” i każdorazowo uzgadniać terminy takich wizyt, aby nie naruszać miru domowego najemcy. Jesteśmy właścicielami mieszkania, ale umowa najmu daje również prawa najemcy i  z różnych powodów ma prawo odmówić prezentacji, jeśli wcześniej nie uzgodnimy z nim tego w umowie najmu.

Każdy, zainteresowany kupujący będzie chciał wiedzieć, jak wygląda sytuacja prawna w momencie, gdy w nieruchomości przebywa lokator – niezależnie od tego, na jakiej podstawie. Należy się zatem przygotować do takich pytań i postarać się w jak najszerszy i transparentna sposób przedstawić sytuację, a jeśli posiadamy jakiekolwiek dokumenty potwierdzające informacje – warto je przedstawić.

Istotnym jest również, aby na bieżąco starać się rozmawiać z lokatorem, bo, być może nasze podejście i ewentualna chęć wsparcia w danej sytuacji spowoduje, że zdecyduje się jednak na wyprowadzkę.

Pamiętajmy jednak, że należy działać zgodnie z prawem, nie warto zatajać prawdy i zdecydowanie, warto stawiać na dialog i mediację – to ułatwi nam porozumienie w każdej sytuacji, nie tylko przy sprzedaży nieruchomości.

W następnym artykule opiszę czynności „posprzedażowe” i to, co wszyscy lubimy najbardziej, czyli … podatki 😉

Aneta Gromska
Dyrektor ds. Rozwoju i Inwestycji

Bracia Strzelczyk