Nowelizacja ustawy deweloperskiej – obowiązek deweloperów dotyczący informowania o cenach ofertowych

Obecny stan prawny nie przewiduje obowiązku udostępniania przez deweloperów cen nieruchomości sprzedawanych w ramach danego przedsięwzięcia. Takie informacje są udzielane dopiero na wyraźną prośbę zainteresowanych, co znacząco ogranicza do nich dostęp. Ponadto, tego typu praktyki dają przewagę negocjacyjną deweloperom, którzy mogą manipulować cenami mieszkań, badając i weryfikując informację otrzymywane od kontrahentów, na zasadzie „ile klient jest w stanie dać”.

Co się zmieniło w ustawie deweloperskiej?

Wobec zgłaszanych postulatów, dotyczących zwiększenia transparentności treści ofert sprzedaży przez deweloperów, Sejm 24 kwietnia 2025 r przyjął nowelizację ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (tzw.: „ustawa deweloperska„). Celem nowych przepisów jest przede wszystkim nałożenie na deweloperów obowiązku publikowania i aktualizowania informacji o cenach oferowanych mieszkań.

Zgodnie z nowelizacją ustawy deweloperskiej, deweloperzy będą zobowiązani do prowadzenia stron internetowych, na których umieszczą informacje o nieruchomościach wystawionych na sprzedaż, takie jak:

1. ceny za metr kwadratowy powierzchni użytkowej każdego z oferowanych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych oraz całej nieruchomości lub jej części,
2. ceny pomieszczeń przynależnych (tj. piwnic, strychów, komórek lokatorskich, garaży), lub praw niezbędnych do korzystania z lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, jeżeli cena tych pomieszczeń lub praw nie została uwzględniona w cenie lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,
3. informacje o innych świadczeniach pieniężnych, które nabywca zobowiązany jest spełnić na rzecz dewelopera w wykonaniu umowy przenoszącej własność,
   
   – z uwzględnieniem podatku od towarów i usług.

Jakie dokumenty powinien udostępnić deweloper?

Poza powyższymi informacjami o cenach, deweloperzy będą mieli obowiązek zamieścić na tej stronie internetowej także:

1. informacje o adresie siedziby dewelopera lub o adresie głównego miejsca wykonywania działalności gospodarczej, w przypadku gdy deweloper jest osobą fizyczną,
2. adres lokalu, w którym prowadzona jest sprzedaż,
3. sposób kontaktu nabywcy z deweloperem,
4. informacje o lokalizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego,

Dodatkowo, deweloperzy zobowiązani będą udostępniać część ogólną prospektu informacyjnego, dotyczącego danego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.

Deweloperzy w reklamach, ogłoszeniach i ofertach sprzedaży kierowanych do nabywców będą zobowiązani podawać adres strony internetowej zawierającej wskazane wyżej informacje.

Obowiązek aktualizacji informacji o cenie

Co istotne, w przypadku zmiany ceny ofertowej deweloperzy będą zobowiązani do jej uaktualnienia na stronie internetowej, jednocześnie pozostawiając informację o cenie dotychczasowej, począwszy od dnia rozpoczęcia sprzedaży. Dniem rozpoczęcia sprzedaży jest – zgodnie z ustawa deweloperską – podanie do publicznej wiadomości informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego oraz gotowości do zawierania z nabywcami umów deweloperskich lub innych typów umów określonych ustawą deweloperską.

Podana cena jest ceną maksymalną

W przypadku rozbieżności pomiędzy ceną podaną na stronie internetowej dewelopera, a ceną oferowaną przy zawarciu umowy, nabywca ma prawo do żądania zawarcia umowy sprzedaży po cenie dla niego najkorzystniejszej, co w praktyce oznacza, że cena podawana przez deweloperów będzie ceną maksymalną.

Rygor naruszenia nowych przepisów

Naruszenie nowych przepisów stanowić będzie praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art. 24 ust. 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2024 r. poz. 1616). Stąd, na straży przestrzegania tych obowiązków będzie stał Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, który w razie stwierdzenia takiego naruszenia – choćby nieumyślnego – może, poza decyzją o uznaniu praktyki za naruszającą zbiorowe interesy konsumentów i nakazującą zaniechanie jej stosowania, nałożyć także na dewelopera, karę pieniężną w wysokości do 10 proc. obrotu osiągniętego w roku obrotowym poprzedzającym rok nałożenia kary.

Czasowy i przedmiotowy zakres stosowania nowych przepisów

Ustawa wchodzi w życie po upływie miesiąca od dnia ogłoszenia. W dniu 05 czerwca 2025 r. Prezydent podpisał nowelizacje ustawy deweloperskiej.

Deweloperzy, którzy rozpoczęli już sprzedaż, będą mieli obowiązek dostosować się do nowych wymogów, co do nieruchomości, których własność nie została przeniesiona na rzecz nabywców przed dniem wejścia w życie ustawy, w terminie zaledwie dwóch miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy.

Nowe przepisy i wynikający z nich obowiązek ujawniania cen mieszkań i obowiązek traktowania ujawnionych cen jako ceny maksymalne obejmą nie tylko umowy przenoszące własność lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, ale także umowy rezerwacyjne, umowy przedwstępne i umowy deweloperskie.

Wprowadzenie nowelizacji ustawy deweloperskiej stanowi istotny krok ku większej transparentności rynku nieruchomości. Nowe przepisy nie tylko chronią interesy konsumentów, ale także eliminują praktyki manipulacji cenami przez deweloperów. Obowiązek publikacji cen oraz ich aktualizacji przyczyni się do bardziej sprawiedliwej i przejrzystej konkurencji na rynku, a także zwiększy pewność nabywców przy podejmowaniu decyzji o zakupie mieszkania.

Krzysztof Blaszczyk

Radca prawny od 2018 r. Praktykę zawodową rozpoczął w 2015 r. W agencji nieruchomości Bracia Strzelczyk specjalista ds. obrotu nieruchomościami. Wspomaga Klientów i doradców nieruchomości w sytuacjach wymagających wiedzy prawniczej oraz gdy istnieje potrzeba zaproponowania niestandardowych rozwiązań. Zawsze stara się skupiać na indywidualnej sytuacji Klienta