Podatek katastralny w Polsce. Czy i kiedy może być wprowadzony?
Ostatnio w mediach coraz więcej pogłosek o tym, iż rząd planuje wprowadzenie w Polsce podatku katastralnego. Wprawdzie przedstawiciele ministerstwa finansów stanowczo zaprzeczają takim planom, twierdząc, iż nie prowadzą żadnych prac ustawodawczych związanych z podatkiem katastralnym, wiele wskazuje na to, że prędzej czy później taki podatek zastąpi obowiązujący obecnie podatek od nieruchomości oraz podatek rolny i leśny.
Powyższe wynika przede wszystkim z presji międzynarodowych instytucji finansowych (takich jak np. Międzynarodowy Fundusz Walutowy (MFW)), które rekomendują wprowadzenie podatku katastralnego jako sposobu na zwiększenie dochodów budżetowych i uregulowanie sytuacji na rynku mieszkaniowym. Także samorządy lobbują za wprowadzeniem podatku katastralnego, widząc w nim istotne narzędzie dla podreperowanie swoich nadwątlonych budżetów
Nieoficjalnie mówi się, że podatek katastralny w Polsce mógłby być wprowadzony w perspektywie najbliższych lat. Aktualnie jednak nie ma konkretnego harmonogramu i jasnych deklaracji ze strony rządu oraz podstawowych narzędzi umożliwiających wprowadzenie takiego podatku. To sprawia, że jest to na razie temat spekulacji.
Podatek katastralny – co to takiego?
Podatek katastralny to forma opodatkowania nieruchomości, w której wysokość należności zależy od jej wartości rynkowej (tzw. podatek ad valorem (od wartości)). Może stanowić określony procent wartości nieruchomości. Oznacza to, że osoby posiadające droższe mieszkania lub domy zapłaciłyby więcej od tych, którzy posiadają nieruchomość o niższej wartości rynkowej. Podatek katastralny funkcjonuje w wielu krajach Europy Zachodniej (np. Niemcy, Francja, Wielka Brytania) i stanowi istotne źródło dochodu dla samorządów lokalnych.
Warunkiem koniecznym opodatkowania bazującego na wartości nieruchomości jest istnienie katastru. Prawdopodobnie ta istotna przesłanka doprowadziła do tego, że system opodatkowania wartości nieruchomości zaczęto w Polsce nazywać mianem podatku katastralnego.
Zgodnie z obecnymi przepisami prawa wysokość podatku od nieruchomości zależy od jej powierzchni oraz stawki podatkowej ustalanej przez konkretne gminy. W praktyce zatem taką samą wysokość podatku płaci się od analogicznego mieszkania zlokalizowanego w ścisłym centrum Warszawy i na jej administracyjnych obrzeżach. Podatek katastralny całkowicie zmieniłby ten system.
Czy podatek katastralny będzie wprowadzony?
Do skutecznego wprowadzenia podatku konieczne jest istnienie odpowiedniego publicznego rejestru danych – tzw. katastru nieruchomości, w którym oprócz podstawowych danych o gruntach i budynkach figurować będzie wartość każdej nieruchomości oraz czynniki nań wpływające. Kataster to urzędowa ewidencja nieruchomości (domów, działek gruntów, lasów) znajdujących się na terenach gmin, służąca za podstawę do sporządzania planów, zakładania ksiąg gruntowych oraz wymiaru podatków.
Sporządzanie katastru to niemały wysiłek organizacyjno-fiskalny wymagający zaangażowania rzeszy rzeczoznawców majątkowych. Miały to zrobić gminy wiele lat temu, ale do dziś katastru nie ma i nic nie zapowiada, żeby powstał. Nie ma na to pieniędzy. Stworzenie go to koszt, który może wynieść nawet kilkadziesiąt miliardów złotych w skali kraju. Gminy takich pieniędzy nie miały i wciąż nie mają.
Rejestr cen i wartości nieruchomości
Co prawda, na podstawie nowelizacji ustawy — Prawo geodezyjne i kartograficzne w dniu 13 lutego 2026 r. w ramach portalu geoportal krajowy został uruchomiony Rejestr Cen Nieruchomości (RNC). Jest to nieodpłatny publiczny zbiór danych o transakcjach (cenach transakcyjnych) zawieranych na rynku nieruchomości, tworzony na podstawie aktów notarialnych. Tego rodzaju zbiór z pewnością stanowić może kluczową bazę danych dla potencjalnego wprowadzenia podatku katastralnego, lecz sam w sobie jest niewystarczający.
Dane z RCN wciąż nie obejmują całego kraju oraz wymagają interpretacji. Należy bowiem pamiętać, że nie każda nieruchomość jest w pełni porównywalna. Znaczenie ma przecież standard wykończenia, piętro, stan techniczny, ekspozycja czy dodatkowe elementy, takie jak miejsce parkingowe.
Podstawą do podatku katastralnego nie jest sama cena transakcyjna, ale także lokalizacja nieruchomości, jej stan techniczny i rodzaj raz sposób użytkowania. Podatek katastralny powiązany jest także z aktualną sytuacją rynku nieruchomości w danym regionie, co oznacza, że informacje stanowiące podstawę do jego wprowadzenia powinny być bieżące i okresowo aktualizowane.
Ponadto, wprowadzenie podatku katastralnego wymagać będzie m.in.: dostosowania systemów podatkowych w poszczególnych gminach, ustalenia grup podatkowych zależnych od rodzaju nieruchomości, opracowania ulg dla osób o niższych dochodach, itp. Takie działania wymagają czasu, dlatego proces wprowadzenia nowego podatku (w tym także podatku katastralnego) zwykle rozciąga się na kilka lat.
Kolejną przeszkodę do wprowadzenia podatku katastralnego to niskie poparcie społeczeństwa dla tego rodzaju publicznej daniny. Powyższe skutkuje brakiem woli politycznej i strachem wśród rządzących, aby temat ten poruszać.
Należy również zauważyć, że jeżeli nastąpi wzrost obciążeń podatkowych właścicieli/posiadaczy nieruchomości, może to wywołać wzrost kosztów wynajmu i użytkowania nieruchomości oraz brak woli inwestowania w nieruchomości.
Podsumowanie
Wprowadzenie podatku katastralnego wymaga dużo czasu, pracy i dużych środków finansowych oraz organizacyjnych. Reforma konstrukcji podatku od nieruchomości i szersze wprowadzenie formuły ad valorem w podstawie opodatkowania nieruchomości napotka z pewnością także szereg problemów prawnych oraz negatywnej społecznej (a więc i politycznej) oceny.
W związku z powyższym jest bardzo mało prawdopodobne, aby taki podatek został wprowadzony w najbliższym czasie.
